Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Старые новостройки против новых – какие альтернативы есть у покупателей переоцененной «вторички»

На рынке жилья в Москве сформировался отдельный специфический сегмент «старых новостроек» или «новой вторички» — порядка 15% квартир на вторичном рынке жилья Москвы предлагаются собственниками домов 2000-х гг., подсчитали аналитики компании «Метриум». Как правило, эта недвижимость морально устарела, но её стоимость сопоставима с расценками актуальных новостроек, в результате владельцы таких квартир конкурируют с застройщиками. Эксперты «Метриум» изучили рынок десяти знаковых жилых комплексов 2000-х гг. и нашли более привлекательные альтернативы в современных новостройках.

ЖК Прайм Парк

В 2022 году московский рынок вторичного жилья существенно пополнился предложением. Заметную нишу в нем заняли относительно массовые (в сравнении с редкими домами 1990-х гг.) новостройки 2000-х. Они были построены не по типовым лекалам советской эпохи и изначально рассчитаны на аудиторию с более высокими потребностями и бюджетами. Из-за этого собственники таких квартир склонны переоценивать ликвидность своего жилья на текущем рынке, которое уже значительно уступает в моральном и даже физическом отношении новостройкам 2010-х гг. и актуальным проектам застройки. При этом в силу субъективной оценки владельцев и очень больших площадей сегмент «старых новостроек» 2000-х гг. конкурирует по цене с предложениями от застройщиков.

Аналитики «Метриум» изучили наиболее яркие жилые комплексы 2000-х гг. и рынок квартир в них. В их числе «Триумф Палас», «Золотые ключи», «Алые паруса», «Шуваловский», «Эдельвейс», «Дом в Сокольниках», «Континенталь», «Дом на Беговой», «Триколор». Для сравнения также взят первый в Москве элитный жилой дом, построенный в 1994 году, — «Вересаева, 6». В выборку вошли дома разного класса, масштаба и расположения, чтобы она была более репрезентативной.

Всего эксперты изучили более 300 вариантов квартир. Анализ показал, что жилье в домах 2000-х гг. действительно стоит дорого. Прежде всего, это связно с площадью их квартир. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 52 кв. м, двухкомнатной — 71 кв. м, трехкомнатной — 124 кв. м, с четырьмя и большим числом комнат — 209 кв. м. Для сравнения: в современных новостройках «старой» Москвы однокомнатные квартиры в среднем достигают 42 кв. м, двухкомнатные — 65 кв. м, трехкомнатные — 96 кв. м, четыре-плюс — 166 кв. м. Большая площадь обуславливает высокую стоимость, даже если цена квадратного метра умеренная. Помимо этого, качество планировок больших квартир невысоко — среди них встречаются трехкомнатные лоты площадью более 100 кв. м без гардеробной, с одним санузлом, со смежными комнатами и другими недостатками.

При этом за среднюю однокомнатную квартиру собственники просят в среднем 25 млн рублей (против 18 млн рублей на рынке актуальных новостроек), за двухкомнатную — 31 млн рублей (столько же, сколько в современных новостройках), за трехкомнатную — 75 млн рублей (против 50 млн рублей), за четыре-плюс — 116 млн (против 125 млн в новостройках).

Аналитики «Метриум» составили таблицу возможных альтернативных вариантов жилью 2000-х в современных жилых комплексах от застройщиков. Для этого эксперты отталкивались от средней стоимости квартиры с тем или иным числом комнат в старых домах и находили за такую же цену помещение в актуальных новостройках в той же локации (или максимально близко, если в районе были новостройки). В приоритете были варианты жилья с такой же или максимально приближенной площадью старых помещений, либо жилые комплексы на класс выше.

Анализ показал, что практически во всех случаях бюджет покупки большой квартиры в домах 20-30-летней давности позволяет рассчитывать на квартиру либо сопоставимой площади, либо более высокого класса в новостройках, причем с хорошим расположением.

Что касается качественных сравнений, у современных новостроек и домов 20-30-летней давности есть существенные различия. По мнению экспертов «Метриум», элитные клубные дома 1990-2000-х построены добротно, часто имеют продвинутые инженерные системы (например, очистки воды и воздуха), как и современные новостройки. Однако качественная разница более заметна между зданиями бизнес- и премиум-класса разных эпох. Так, в жилых комплексах начала 2000-х не всегда есть современная система вентиляции, и вопрос решается установкой кондиционеров с внешним блоком. Заметны и архитектурные различия. В домах 2000-х гг. редко проектировались стилобаты, в связи с чем коммерческие пространства на первых этажах сильно ограничены по высоте и площади помещений. Общественные зоны и входные группы либо вовсе отсутствуют, либо очень маленькие. Авторский дизайн мест общего пользования (отделочные материалы, мебель, освещение) также применялся редко.

«Наиболее заметен прогресс в архитектурном плане, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала „Прайм Парк“). — Современные проекты часто разрабатывают зарубежные архитекторы, скажем, для нашего квартала мы привлекли британского архитектора Филипа Бола. Полноценной частью жилого комплекса или квартала стали лобби, ресепшн, лаундж-зоны на первом этаже. При этом высота потолков в таких помещениях может быть равна двум этажам дома. Девелоперы сегодня не стремятся сэкономить на социальных пространствах, потому что жители хотят формировать внутреннее комьюнити, а для этого нужны места для встреч, отдыха, приема гостей за пределами квартиры. В нашем квартале такой социальной площадкой под открытым небом в окружении арт-объектов, взрослых деревьев и фонтанов стал приватный парк площадью три гектара».

Благоустройство прилегающего пространства в жилых комплексах 2000-х гг. часто утилитарно: нет функционального зонирования для жителей разных возрастов, сложного ландшафтного дизайна, сценарного освещения.

«Покупательский опыт клиентов премиального сегмента жилья за последние 20 лет существенно обогатился, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных проектов „Преображенская площадь“ и Dream Towers). — Многие уже пожили в разных жилых комплексах, а иногда в других городах и странах, поэтому их требования к жилому пространству выросли. Прежде всего, изменились представления о комфортной прилегающей территории. Благоустройство стало одним из основных конкурентных преимуществ проекта на рынке, так как люди хотят видеть рядом с домом парки, развлекательные зоны, арт-объекты, места для занятия спортом и т. п. К примеру, рядом с комплексом Dream Towers есть Ландшафтный парк площадью более 40 гектаров, который благоустроил девелопер за счет собственных средств».

Наконец, часто из-за площади помещений, устаревших инженерных систем и отсутствия жестких экологических требований на момент строительства коммунальные услуги в старых «бизнес» и премиальных новостройках высоки (до 35 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру).

«Конечно, есть психологическая и субъективная склонность владельцев старого жилья преувеличивать стоимость своих квартир, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — Особенно, если в свое время в квартиру были вложены значительные средства на дорогой ремонт. Играет безусловно роль и большая площадь жилья, которая даже несмотря на более умеренную, чем в современных новостройках, стоимость квадратного метра, все равно делает эти предложения относительно дорогими. Однако не стоит недооценивать ликвидность жилых комплексов 2000-х гг., особенно класса бизнес и выше. Для многих клиентов они все еще остаются привлекательными на фоне более дорогих современных новостроек и намного менее актуальных вариантов жилья более старших поколений (1990-х или даже советских лет). Иногда этим комплексам нет альтернативы в рамках локации по цене».

Старые новостройки против новых: какие альтернативы есть у покупателей переоцененной «вторички»

Проект

Год

Средняя
стоимость,
тыс. руб/
кв. м

Число
комнат

Средняя
площадь
квартиры,
кв. м

Средняя
стоимость
квартиры,
млн руб.

Класс

Альтернативная
новостройка
(проект)

Класс

Число
комнат

Площадь
квартиры/
апартамента,
кв. м

Стоимость
квартиры/
апартамента,
млн руб.

«Триумф Палас»

2006

785

3

170

172

Премиум

Прайм Парк

Премиум

4

163

145

4

198

123

Прайм Парк

Премиум

4

176

123

5

310

213

Берег столицы: Дома в Серебряном бору

Премиум

4

420

200

6

204

215

Red 7

Премиум

3

207

207

«Золотые ключи»

2003

672

4

240

133

Премиум

West Garden

Бизнес

4

196

137

5

243

182

West Garden

Бизнес

4

202

180

6

338

237

Река

Премиум

 

290

238

«Шуваловский»

2005-2008

575

1

54

31

Премиум

Legacy

Премиум

1

53

31

2

66

52

Legacy

Премиум

2

66

42

3

110

62

Legacy

Премиум

3

120

63

4

129

77

Legacy

Премиум

2

127

67

5

192

120

Snegiri Eco

Премиум

2

168

168

6

234

250

Snegiri Eco

Премиум

3

220

243

«Алые паруса»

2001

488

2

68

35

Бизнес

Клубный город на реке Primavera

Премиум

2

68

34

3

120

64

Клубный город на реке Primavera

Премиум

3

119

62

4

171

83

Клубный город на реке Primavera

Премиум

4

142

90

5

197

86

Trend

бизнес

4

173

72

6

427

178

Берег столицы: Дома в Серебряном бору

Премиум

4

420

200

«Эдельвейс»

2004

449

1

56

27

Бизнес

Fili City

Премиум

1

55

29

3

124

52

Shome

Бизнес

3

125

57

4

230

90

West Tower

Бизнес

4

214

107

«Дом в Сокольниках»

2007

443

3

134

59

Бизнес

Преображенская площадь

Премиум

3

117

59

4

145

80

Symphony 34

Премиум

4

135

80

«Континенталь»

2010

424

1

33

17

Бизнес

Остров

Премиум

1

36

22

2

79

33

Остров

Премиум

2

73

33

3

133

58

Остров

Премиум

3

125

58

4

154

61

Остров

Премиум

4

154

68

5

197

88

Остров

Премиум

4

165

77

«Дом на Беговой»

2010

394

1

54

20

Бизнес

Headliner

Бизнес

1

43

21

2

66

25

Headliner

Бизнес

2

66

27

3

100

40

Headliner

Бизнес

3

100

41

4

117

47

Headliner

Бизнес

4

118

45

5

260

84

Дом Дау

Премиум

4

130

90

«Триколор»

2008

379

1

50

23

Бизнес

Cоюз

Премиум

1

48

22

2

77

29

Союз

Премиум

2

74

33

3

113

38

Мираполис

Бизнес

3

124

38

4

137

54

Мираполис

Бизнес

3

144

45

«Вересаева, 6»

1994

316

6

230

56

Премиум

ФизтехСити

Бизнес

4

227

58

Источник: «Метриум»

Лучшие предложения месяца


Квартал CITYZEN
СЗАО, Вишневая улица, вл. 7
Площадь квартир:
от 18.4 до 85.2 м²
ЖК JOIS
СЗАО, 3-й Силикатный пр-д, вл. 10
Площадь квартир:
от 22.69 до 84.01 м²
ЖК Hide
ЗАО, 1-й Сетуньский пр., вл.6-10
Раменки м. Киевская Есть готовые дома
Площадь квартир:
от 33.88 до 96.9 м²
Клубный город на реке Primavera
СЗАО, Волоколамское ш, вл. 71/12
Площадь квартир:
от 40.4 до 184.4 м²
ЖК Stories на Мосфильмовской
ЗАО, Лобачевского ул., вл.124/3а
Площадь квартир:
от 22.7 до 90.7 м²
Мы используем cookie и собираем метаданные для удобства работы с сайтом. Оставаясь на сайте, вы даете согласие на обработку указанных данных.