02 апреля 2019
Рублевка 5 лет спустя: что стало с самыми дорогими загородными домами докризисного 2014 года?

Обесценивание рубля оказалось серьезным испытанием для рынка загородной элитной недвижимости с долларовым прайсом. За прошедшие пять лет — с марта 2014 года — самые дорогие дома престижного Рублево-Успенского шоссе уже подешевели на треть и продолжают падать в цене. Реальный дисконт по заключенным сделкам составил 30-50% от заявленной стоимости. Аналитики компании «Метриум» выяснили «судьбу» домовладений Рублевки с самыми высокими бюджетами, представленных на рынке ровно пять лет назад, когда доллар был «по 36».

Рублево-Успенское шоссе исторически считается одним из самых дорогих и престижных на рынке загородной элитной недвижимости. Именно на Рублевке представлено самое большое число домовладений с максимальной стоимостью в десятки миллионов долларов. И если в докризисные годы сделки в таком бюджете хоть и были редкостью, но заключались, то с наступлением кризиса в 2014 году и падением курса рубля к доллару более чем в два раза спрос на дорогие объекты резко снизился.

В марте 2014 года компания «Метриум» выпустила рейтинг самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе. За прошедшие пять лет курс рубля к доллару снизился более чем в два раза, девелоперы загородного рынка резко сократили объемы строительства, а покупатели изменили критерии выбора жилья. Эксперты проанализировали, как в таких условиях сложилась «судьба» самых дорогих рублевских объектов и насколько изменились ценовые ожидания продавцов загородных элитных домов за прошедшие пять лет.

По данным компании «Метриум», в марте 2014 года стоимость самого дорогого дома Рублево-Успенского шоссе составляла $160 млн: резиденция площадью 5 тыс. кв. м на участке 400 соток, расположенная в селе Усово в 11 км от МКАД. Сегодня рейтинг элитных домов Рублевки с максимальным бюджетом открывает особняк за $105 млн, общая площадь которого составляет 7,7 тыс. кв. м, земельный участок занимает 150 соток. Дом расположен в Барвихе в одном из закрытых коттеджных поселков в 8 км от МКАД.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день это единственный объект на Рублевке с бюджетом свыше $100 млн. Пять лет назад таких домовладений было два. Таким образом, в долларовом выражении максимальный бюджет покупки на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского направления снизился на 34%, в рублевом, наоборот, увеличился на 19% из-за курсовой разницы1. Средняя стоимость квадратного метра самых дорогих объектов Рублевки снизилась более чем в два раза: с $32 тыс. до $13,5 тыс.

Одновременно количество рублевских домов в ценовом диапазоне от $50 до $100 млн за пять лет не изменилось. Как и в марте 2014 года, в таких бюджетах покупатели могут выбрать сегодня четыре коттеджа. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», не всем собственникам удалось удержать высокие цены. Многим продавцам из-за обесценивания рубля пришлось снижать стоимость или же искать другие способы продвижения объекта.

С марта 2014 года из десяти самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе в продаже до сих пор находится половина объектов. Три из них — в свободной реализации. Это коттедж в поселке «Ландшафт», подешевевший за пять лет на 53% (с $60 млн до $28 млн). Объект временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц. Еще один дом из рейтинга — в «Санатории Барвиха» — просел в цене на 10% (с $53,31 млн до $48 млн). Третий объект — в поселке «Речной» — потерял 40% (с $50 млн до $30 млн).

Еще два непроданных коттеджа сданы в аренду, одновременно продолжается поиск их покупателей. Это дом в «Санатории Барвиха», стоимость которого была снижена на 41,6% (с со $120 млн до $70 млн). А также лот в поселке «Речной»: его бюджет покупки уменьшился за «пятилетку» на 27,5% (с $40 млн до $29 млн). Таким образом, в общей сумме непроданные дома из десяти самых дорогих объектов Рублевки за пять лет потеряли в цене $118 млн или 36,6%.

Оставшиеся пять домов из рейтинга Рублево-Успенского шоссе с максимальными бюджетами ушли: три проданы, два сняты с реализации. Реальные суммы сделок оказались намного ниже заявленных цен. Коттедж в поселке «Жуковка-2» стоимостью $60 млн был реализован в 2017 году в два раза дешевле — за $30 млн, с дисконтом 50%. Дом в «Санатории Барвиха» с первоначальной стоимостью $49,9 млн продан со скидкой 30% от первоначальной стоимости — за $35 млн. Реальная сумма сделки по договору третьего коттеджа за $45 млн в поселке «Раздоры» не известна. Объект продан в 2015 году.

Что касается домовладений, снятых с реализации, то это резиденция в селе Усово с бюджетом $160 млн (самый дорогой объект 2014 года) и коттедж в поселке «Ландшафт», стоимость которого была снижена с 37% (с $47,85 млн до $30 млн). Владельцы последнего для повышения ликвидности сделали ремонт «под ключ», и в конечном итоге решили оставить коттедж для собственного проживания.

«Продавцы самих дорогих элитных загородных домов не имеют сегодня единой стратегии, — говорит Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — Одни планомерно снижают цены, другие вкладываются в отделку, третьи вовсе снимают объекты с продажи. В отсутствии спроса владельцы даже самих дорогих домов готовы сдавать их в аренду. Средняя ежемесячная ставка составляет порядка $50-100 тыс. Резкий всплеск спроса на аренду дорогих особняков от $10 млн был зафиксирован еще в 2015-2016 гг., когда на фоне курсовых колебаний покупатели брали паузу и становились арендаторами. Большая часть таких клиентов до сих пор продолжают жить в домах, арендованных 3-4 года назад, то есть сданные тогда дома до сих пор не вернулись на рынок. В результате сегодня сложился дефицит качественных дорогих домов под аренду на Рублево-Успенском шоссе в бюджете $50-100 тыс. в месяц. Поэтому, если объект не продается на протяжении нескольких лет, можно задуматься о его сдаче. Но большинство арендаторов, как правило, негативно относятся к просмотрам потенциальных покупателей, а значит дом, скорее всего, придется снять с продажи».

Несмотря на общее снижение цен, Рублево-Успенское шоссе по-прежнему остается востребованным направлением, наравне с Новой Ригой. В общей сложности на данные локации приходится 70% спроса на рынке загородной элитной недвижимости. Однако в последние годы произошло кардинальное изменение подхода к выбору загородного дома. Еще 7-10 лет назад коттедж на Рублевке приобретался больше для подтверждения статуса и в качестве обязательного атрибута роскошной жизни, поэтому особым спросом пользовались огромные особняки с вычурными архитектурными изысками, тогда как инфраструктурная составляющая оказывалась на втором месте. Сегодня ровно обратная ситуация. Загородный дом на Рублевке в 99% случаев интересует семейный покупателей, оценивающих рациональность планировки, наличие в пешей доступности детских садов, качественных школ, продуктовых магазинов, уровень безопасности в поселке. Если дом соответствует перечисленным критериям, то он будет интересен и в сверхвысоком бюджете от $30 млн и выше. Эксперты «Метриум» отмечают, что все три проданных объекта имеют примерно одну и ту же площадь 2,3-2,5 тыс. кв. м, схожий бюджет $30-45 млн, и самое главное — коттеджи построены относительно недавно.

«На Рублево-Успенском шоссе присутствует огромное количество зданий в откровенно неухоженном состоянии со всеми признаками физического износа, для определения которого не нужна техническая экспертиза — все понятно сразу при осмотре, — заключает Илья Менжунов. — Но главная проблема в том, что многие собственники, несмотря на все недостатки, продолжают удерживать стоимость, оценивая недвижимость исходя из того, сколько времени и сил они вложили в строительство дома. Нужно понимать, что технологии не стоят на месте, а мода и требования покупателей — меняются. Поэтому важно адекватно оценивать текущую стоимость, которая не может быть такой же, как и в докризисный период. Стоит делать поправку, как минимум на курсовую разницу, поскольку подавляющая часть клиентов имеют постоянный доход именно в рублях».

1 место

2014 год: Резиденция за $160 млн

2019 год: Снят с продажи

Название населенного пункта — село Усово

Удаленность от МКАД — 11 км

Площадь дома — 5 тыс. кв. м

Площадь участка — 400 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: участок расположен на первой линии от Москва-реки в реликтовом сосновом лесу, дом построен в стиле средневекового замка

2 место

2014 год: Коттедж за $120 млн

2019 год: Сдан в аренду с 2019 года по ставке $100 тыс. в месяц. Стоимость снижена на 41,6% млн до $70 млн

Название поселка — «Санаторий Барвиха»

Удаленность от МКАД — 7 км

Площадь дома — 4 тыс. кв. м

Площадь участка — 120 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: дом построен в стиле французского шато.

3 место 

2014 год: Коттедж за $60 млн

2019 год: Объект продан в 2017 году. Сумма сделки составила порядка $30 млн (-50% от заявленной стоимости)

Название поселка — «Жуковка-2»

Удаленность от МКАД — 8 км

Площадь дома — 2,3 тыс. кв. м

Площадь участка —270 соток

Вид отделки — без отделки

Отличительные особенности: наличие шубной комнаты и spa-зоны площадью 900 кв. м

Коттедж Жуковка-2 

4 место

2014 год: Коттедж за $60 млн

2019 год: Не продан. Стоимость снижена на 53% до $28 млн. Временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц

Название поселка — «Ландшафт»

Удаленность от МКАД — 9 км

Площадь дома — 2 тыс. кв. м

Площадь участка — 80 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: эксплуатируемая кровля с часовенкой, ландшафтный дизайн участка с прудом.

Коттедж Ландшафт 

5 место

2014 год: Коттедж за $53,31 млн

2019 год: Не продан. Стоимость снижена на 10% до $48 млн

Название поселка — «Санаторий Барвиха»

Удаленность от МКАД — 7 км

Площадь дома — 2,6 тыс. кв. м

Площадь участка — 108 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: интерьер оформлен в виде закрытого итальянского дворика. 

Коттедж Санаторий Барвиха

6 место

2014 год: Коттедж за $50 млн

2019 год: Не продан. В середине 2017 года был снят с реализации. Повторно вышел на рынок по новой цене $30 млн (на 40% дешевле)

Название поселка — «Речной»

Удаленность от МКАД — 8 км

Площадь дома — 1,3 тыс. кв. м

Площадь участка — 185 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: дом построен в стиле шотландского замка, участок имеет непосредственный выход к Москва-реке. 

Коттедж Речной

7 место

2014 год: Коттедж за $49,9 млн

2019 год: Продан. Сумма сделки составила порядка $35 млн (-30% от заявленной стоимости)

Название поселка — «Санаторий Барвиха»

Удаленность от МКАД — 7 км

Площадь дома — 2,5 тыс. кв. м

Площадь участка — 75 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: дом построен по проекту итальянского архитектора, в отделке в большом количестве использован мрамор.

Коттедж Санаторий Барвиха

8 место

2014 год: Коттедж за $47,85 млн

2019 год: Собственники отказались от реализации. В 2014 году объект продавался без отделки. В 2016 году сделан ремонт «под ключ», цена была снижена на 37% до $30 млн. В конце 2018 года владельцы сняли объект с продажи

Название поселка — «Ландшафт»

Удаленность от МКАД — 8 км

Площадь дома — 1,85 тыс. кв. м

Площадь участка — 100 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: фасад дома облицован мрамором.

9 место

2014 год: Коттедж за $45 млн

2019 год: Продан в 2015 году. Сумма сделки не известна

Название поселка — «Раздоры»

Удаленность от МКАД — 5 км

Площадь дома — 2,4 тыс. кв. м

Площадь участка — 120 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: элементы интерьера выполнены из дерева редких пород, винная комната выложена мозаикой ручной работы.

Коттедж Раздоры 

10 место

2014 год: Коттедж за $40 млн

2019 год: Сдан в аренду с 2018 года. Стоимость снижена на $27,5% млн до $29 млн

Название поселка — «Речной»

Удаленность от МКАД — 8 км

Площадь дома — 2 тыс. кв. м

Площадь участка — 80 соток

Вид отделки — под ключ/с мебелью

Отличительные особенности: участок расположен на первой линии от воды, в доме есть отдельная spa-зона.


1 USD = 35,687 RUB/64,73 RUB (на 31 марта 2014 года/31 марта 2019 года)