Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в III квартале 2022 года

Бизнес-класс стал самым привлекательным сегментом московского рынка новостроек для инвестиций в III квартале 2022 года. К этому классу относятся семь из 14 новостроек в инвестиционном рейтинге аналитиков «Метриум». Все три верхние позиции лучших новостроек для инвестиций заняли комплексы бизнес-класса.

ЖК MirrorЗдание

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в III квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты III квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В III квартале 2022 года открылись продажи в 14 новостройках Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять — комфорт-класса и два — премиум-класса.

1. «MirrorЗдание»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса в районе Марьина Роща (СВАО) «MirrorЗдание». Этот проект апартаментов реализует ГК МИЦ. Квадратный метр обойдется в 285 тыс. рублей при средней цене по локации, где возводится комплекс, — 445 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на старте продаж составляет 36% — это основной инвестиционный плюс проекта. Минимальный объем вложений — 7,1 млн рублей за студию площадью 17 кв. м.

Также у «MirrorЗдания» хорошая транспортная доступность. До ближайшего метро всего семь минут ходьбы, а до Третьего транспортного кольца на автомобиле можно доехать за 4 минуты. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть детский сад, школа, парк и торговый центр. Масштаб комплекса при этом по современным меркам практически клубный — около 19 тыс. кв. м жилой застройки. «MirrorЗдание» имеет переменную этажность (от 13 до 24 этажей). Реализует проект надежный застройщик ГК МИЦ, который входит в топ-10 девелоперов Москвы по версии Единого реестра застройщиков. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2024 год.

Проект «MirrorЗдание» набрал 41 из 44 возможных баллов рейтинга, и его качественный уровень оценивается в 94% — это рекордный показатель за всю историю анализа.

2. Malevich

На втором месте рейтинга комплекс с квартирами бизнес-класса Malevich, который будет находиться на севере Москвы в районе Отрадное. Строительство здания ведет концерн «Крост».

Как и лидер рейтинга, Malevich может привлечь инвестора прежде всего своей ценой. Средняя стоимость квадратного метра на старте продаж в нем составила 308 тыс. рублей, тогда как конкуренты в локации продаются в среднем по 445 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, дисконт за «котлован» составляет 31%. Минимальная стоимость — 10,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 32,9 кв. м.

У проекта также сравнительно небольшой масштаб. Общая площадь застройки займет меньше 38 тыс. кв. м. В высоту комплекс достигает 28 этажей. Отделка апартаментов застройщиком не планируется. На первом этаже предусмотрены кафе и рестораны, коворкинг, офисы в аренду, а в парке для работы можно найти уличный коворкинг.

В окружении есть детский сад, школа и парк. Слабая сторона — транспортная доступность. Ближайшее метро находится в 19 минутах ходьбы, что несколько компенсируется сравнительно быстрым доступом на автомобиле к ТТК (12 минут). Концерн «Крост», реализующий проект, работает на московском рынке давно и имеет хорошие ресурсы и опыт — это важно с точки зрения надежности вложений. Срок ввода — 2024 год.

Жилой комплекс Malevich набрал 35 рейтинговых баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 80%.

3. «Loft Рижская»

На третьей позиции рейтинга — реконструированное в лофт историческое здание на Проспекте Мира в Мещанском районе ЦАО. Проект реализует частный девелопер. Комплекс с апартаментами бизнес-класса вышел в продажу по очень привлекательным ценам. Квадратный метр в нем обойдется в 305 тыс. рублей при средней по округу цене в 684 тыс. рублей за кв. м, то есть на 55% доступнее. Минимальная стоимость — 5 млн рублей за студию площадью 16,8 кв. м. В отличие от лидеров рейтинга, в апартаментах предусмотрена отделка.

Еще одно огромное преимущество комплекса — масштаб. Фактически «Loft Рижская» — это клубный дом площадью всего 1 тыс. кв. м, и сочетание доступной цены и такого формата крайне редко встречается в центре Москвы. До ближайшего метро можно дойти пешком за 16 минут, а до ТТК на автомобиле дорога займет всего 8 минут. «Loft Рижская» находится в локации, где есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, а также много бизнес-центров. Ключи от апартаментов застройщик планирует выдавать уже в декабре 2022 года.

Комплекс «Loft Рижская» получил 34 из 44 возможных рейтинговых баллов, и его качественный уровень составил 76%.

«Очередное „поколение“ привлекательных для инвестиций новостроек Москвы имеет явные отличия от тех, что мы видели в последние годы, — отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“. — Прежде всего застройщики вновь стараются задать на старте продаж очень доступный ценник, предлагая клиентам ощутимый дисконт. Между тем, в последние годы мы всё чаще отмечали, что многие проекты стартуют со среднего или даже высокого уровня цен, сопоставимого даже с готовыми новостройками в локации. Помимо этого, все больше проектов имеют сравнительно небольшой масштаб и состоят из одного-двух корпусов, что также привлекательно для инвесторов».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во III квартале 2022 года

 

Проект

Цены

Масштаб

Близость
метро

Близость
ТТК

Удаленность
центра

Окружение

Рейтинг
девелопера

Риск низкой
ликвидности

Риск
остановки

Итог

Качественный
уровень

1

MirrorЗдание

5

5

4

5

3

7

4

1

1

41,2

100%

2

Malevich

5

4

2

3

2

6

1

1

1

35,3

86%

3

Loft Рижская

5

5

2

4

4

-2

0

1

0,9

33,5

82%

4

Алтуфьевское 53

4

3

1

3

2

4

5

1

1

28,5

69%

5

Новые Ватутинки,
микрорайон Заречный

4

3

0

1

1

5

3

1

1

27,2

66%

6

Интеллигент

2

4

5

5

3

5

0

1

1

25,8

63%

7

OPUS

1

5

3

5

4

4

2

1

1

25,8

63%

8

Park Place Sokolniki

2

5

1

4

3

6

0

1

0,9

25,4

62%

9

Wellton Spa Residence

1

5

2

1

3

4

1

1

1

24,0

58%

10

Лофт на Рощинской 10

1

5

3

5

4

7

0

1

0,9

23,4

57%

11

Лофт Центросоюзный

2

5

3

5

3

5

0

0,9

0,9

23,3

57%

12

Дмитровское небо

1

4

3

1

2

4

4

1

1

21,2

52%

13

Бунинские кварталы

1

4

1

1

1

4

5

1

1

20,7

50%

14

Инсайдер

1

4

2

5

4

0

0

1

1

20,4

50%

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

Лучшие предложения месяца


ЖК Городские Истории
Новомосковский, пос. Внуковское, д. Рассказовка, Боровское ш, вл. 1
м. Рассказовка 4 квартал 2022 Квартиры
Средняя цена за м2:
142 630 руб.
Площадь квартир:
от 20.32 до 141.16 м²
ЖК Метрополия
ЮВАО, Волгоградский пр-т, вл. 32
Средняя цена за м2:
189 074 руб.
Площадь квартир:
от 22.5 до 104.1 м²
ЖК Дискавери
САО, ул. Дыбенко, вл. 1
Средняя цена за м2:
197 787 руб.
ЖК Катуар
сельское поселение Федоскинское, северо-западнее д. Сухарево, уч. 12
Мытищинский район Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
66 491 руб.
Площадь квартир:
от 36.32 до 61.64 м²
ЖК Широкая
СВАО, ул. Широкая, д. 30
Средняя цена за м2:
171 383 руб.
Площадь квартир:
от 26.8 до 67.4 м²