Итоги I квартала на первичном рынке премиум-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения увеличился на 3,8% за квартал. Средневзвешенная цена кв. м составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). Было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке новостроек премиум-класса объем предложения составил 5,5 тыс. лотов (+3,8% за квартал, +2,8% за год), где 5 тыс. — квартиры и 0,5 тыс. — апартаменты.

Динамика объема предложения на первичном рынке премиум-класса по кварталам, количество лотов

Источник: Метриум

В I квартале 2024 года стартовали продажи в проекте «Новые Академики», а также бронирование в проекте «Дом 7 Даниловский». Кроме того, открылись продажи в новых корпусах в проектах: Mod, «Преображенская площадь», Luzhniki Collection, «Дом 56».

Новые проекты на первичном рынке премиум-класса в I квартале 2024 г.

Источник: Метриум

По объему предложения (в шт.) в I квартале 2024 года лидирует ЦАО (без изменений за квартал). Наиболее выраженная динамика прослеживается в САО, где в марте экспонировалось 0,93 тыс. лотов. (+19% за квартал).

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса г. Москвы по округам

Источник: Метриум

Максимальную долю составляет предложение в корпусах на этапе монтажа этажей (60,2%, +4,5 п.п. за квартал). За квартал сократилась доля предложений в корпусах на начальном этапе (15,3%, −3,8 п.п. за квартал) и на этапе отделки (15,6%, −2,7 п.п. за квартал).

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В структуре предложения преобладают двухкомнатные квартиры и апартаменты. За год доля однокомнатных лотов в премиальном сегменте сократилась на 3,6 п.п. и составила 29,5%. Это объясняется вымыванием компактного формата в связи с высоким уровнем спроса в I кв. 2024 года по отношению к I кв 2023 года вместе с сокращением средней площади ДДУ. В I квартале 2023 года средняя площадь ДДУ была равна 76,3 кв. м., к I кварталу 2024 года показатель сократился на 7,3% м и составил 70,7 кв. м.

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

По итогам I кв. 2024 года выросла доля предложений с отделкой white box (30,7%; +3,8 п.п. за квартал) и сократилась доля без отделки (53,4%, −3 п.п. за квартал). Доля предложения с чистовой отделкой составила 15,9% (-0,8 п.п. за квартал).

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м на рынке премиум-класса по итогам I кв. 2024 года составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). На графике видно, что средневзвешенная цена апартаментов за квартал выросла на 11,4% и достигла 730 970 тыс. руб. за кв. м. Это объясняется изменениями в структуре экспозиции при относительно небольшой выборке. Если рассматривать прирост по каждому проекту по отдельности, то динамика цены по апартаментам будет сопоставима с динамикой цены по квартирам. Средняя стоимость квартир за квартал выросла на 3,3% и составила 656 960 тыс. руб. за кв. м.

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости премиум-класса класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Наибольшую долю предложения составляют лоты площадью от 40 кв. м до 60 кв. м (25%). Доля таких форматов практически сопоставима с долей предложения форматов 60-80 кв. м (23%) и 100+ кв. м (24%). В премиальном сегменте 27% квартир и апартаментов продаются более чем за 60 млн руб.

Распределение предложений на первичном рынке премиум-класса по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке премиум-класса в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

Средняя стоимость лота в премиальном сегменте составила 54,3 млн руб. (-1% за месяц, +7,2% за квартал, +18,2% за год).

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в марте 2024 года:

• Deco Residence: апартамент площадью 22,68 кв. м за 12,5 млн руб.;
• Verdi: апартамент площадью 32,3 кв. м за 12,8 млн руб.;
• Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 15,8 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в марте 2024 года:

• Mod: квартира площадью 30,38 кв. м за 14,5 млн руб.;
• «Дом 56»: квартира площадью 27,6 кв. м за 14,6 млн руб.;
• Pride: квартира площадью 30,7 кв. м за 15,5 млн руб.

За I квартал 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год). Причем в марте 2024 года сделок было ровно в два раза больше (701 ДДУ), чем в январе 2024 года (350 ДДУ). Объем спроса в марте 2024 года сопоставим с объемом спроса по месяцам в периоде с августа по декабрь.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по кварталам, шт.¹

Источник: Метриум

Доля ипотечных сделок за I квартал 2024 года составила 43%. В январе 51% сделок прошли с ипотечным обременением, в феврале — 37%, в марте — 45% (+8 п.п. за месяц). Стоит учесть, что часть заключенных сделок в декабре были зарегистрированы только в январе, в связи с чем в начале года наблюдалась высокая доли ипотечных сделок относительно февраля.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, дом.рф

Больше всего сделок по ДДУ в I квартале 2024 года было совершено в СЗАО (36%, +3 п.п. за квартал).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по округам

Источник: Метриум

Основные тенденции

В I квартале 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 ДДУ. В январе в связи со снижением покупательской активности в период новогодних праздников было заключено 350 сделок, в феврале — 568 ДДУ, в марте — 701 ДДУ. В январе-марте 2023 года динамика была аналогичной — объем спроса в марте более чем в два раза превышал показатели спроса в январе и в феврале.

«Вместе с тем в сравнении с I кварталом 2023 года объем спроса в премиальном сегменте вырос более чем в два раза — на 109,7%, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“. — Это связано с полным восстановлением рынка от последствий социально-экономических колебаний 2022 года. При этом ужесточение условий предоставления займов в 2024 году мало сказывается на премиальном рынке, который слабо зависит от жилищного кредитования. В то же время клиенты на фоне финансовой неопределенности активнее вкладываются в надежные недвижимые активы.

Одним из факторов, удерживающих показатель спроса, также может выступать раскрытие банковских депозитов. В июле-августе с первым повышением ключевой ставки выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам. Через 6 месяцев они стали раскрываться».

¹ По дате регистрации без сделок с юр. лицами.