Одним из главных преимуществ апартаментов многие эксперты рынка называют ценообразование – подобные объекты обычно стоят дешевле, чем аналогичные по характеристикам квартиры. Эксперты компании «Метриум» решили проверить данный факт и подтвердить либо опровергнуть его не на словах, а на цифрах. Для максимально корректного сравнения аналитики взяли строящиеся комплексы апартаментов и ЖК, расположенные в одной локации, разделили их по стадиям строительства и получили довольно любопытные результаты.
Элитный класс. По результатам проведенного исследования, аналитики пришли к выводу, что апартаменты в элитном сегменте, в среднем, дешевле аналогичных по характеристикам квартир на 26%. Всего в Центральном административном округе Москвы было зафиксировано 5 районов, в которых на первичном рынке есть одновременно и комплексы апартаментов и ЖК, находящиеся в одинаковой стадии строительства – Хамовники, Арбат, Тверской, Басманный и Пресненский. При этом последний показал самую высокую разницу в цене. Апартаменты в башне Imperia Tower, расположенной на территории ММДЦ «Москва-Сити», в среднем, стоят по 370,8 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в ЖК «Сытинский» – по 788 тыс. рублей за кв. м. Цены в данных готовых объектах отличаются более чем в два раза.
Наименьшая разница в цене зафиксирована при сравнении комплекса апартаментов «Кадашевские палаты» и ЖК «Grand Deluxe на Плющихе», которые находятся на средней стадии строительства. В первом случае средняя стоимость квадратного метра составляет 511,9 тыс. рублей, а во втором – 527,7 тыс. рублей. То есть апартаменты дешевле квартир всего на 3%.
Таблица №1. Сравнение цен на квартиры и апартаменты элитного класса
Стадия строи- тельства /рекон- струкции |
Район |
Наимено- вание
комплекса
апарта- ментов |
Сред- няя стои- мость кв.м, руб. |
Мин.
бюджет
покупки,
млн. руб./
S кв.м. |
Наимено- вание
жилого
комплекса |
Сред- няя
стои- мость
кв.м, руб. |
Мин.
бюджет
покупки,
млн. руб./
S кв.м. |
Разница
в цене |
Средняя |
Хамовники |
Николаевский
Дом |
394 385 |
15,6/38,8 |
Grand Deluxe на Плющихе |
527 713 |
49/97 |
25% |
Кадашёвские палаты |
511 850 |
25/62 |
3% | |||||
Конечная |
Хамовники |
Clerkenwell
House |
419 138 |
21,6/63,9 |
Дом
на Трубецкой |
620 093 |
62/100,1 |
32% |
Арбат |
Новый Арбат, 32 |
604 095 |
22,3/45 |
Большой Афанасьевский |
795 429 |
82,8/112,8 |
24% | |
Клубный дом
на Арбате |
729 988 |
46,3/73,5 |
17% | |||||
Басманный |
Мансарды на Мясницкой |
484 708 |
29,3/57,4 |
резиденция
"Чистые пруды" |
756 927 |
55,3/74,3 |
36% | |
Пресненский |
Башня
Федерация
Запад |
486 675 |
47,1/80 |
Сытинский |
787 977 |
108,2/130 |
38% | |
Imperia Tower |
370 752 |
34,8/117 |
53% | |||||
Тверской |
Каретный
плаза |
433 162 |
29,1/67,8 |
Итальянский
квартал |
480 996 |
39,4/96,4 |
10% |
Источник: Метриум
Бизнес-класс. Апартаменты бизнес-класса, в среднем, дешевле квартир на 17%. Аналогичные по стадиям строительства комплексы были найдены в 4 округах Москвы – Западный, Северо-Западный, Северо-Восточный и Восточный.
Наибольшее расхождение в стоимости жилья бизнес-класса наблюдается в ЗАО, где квартиры продаются на 50% дороже, чем апартаменты. К примеру, квадратный метр в ЖК «Долина сетунь», в среднем, стоит 343,6 тыс. рублей, а в апартаментном комплексе «Штаб-квартира на Мосфильмовской» – 172,9 тыс. рублей (начальная стадия строительства).
Наименьшая разница в цене (1%) была зафиксирована в ВАО при сравнении Loft Garden и ЖК на ул. Бориса Жигуленкова – 169,8 тыс. рублей против 171 тыс. рублей за кв. м. Оба объекта находятся на конечной стадии строительства.
Таблица №2. Сравнение цен на квартиры и апартаменты бизнес-класса
Стадия строи- тельства/ рекон-струкции |
Округ |
Наимено- вание
комплекса
апарта- ментов |
Средняя
стоимость
кв.м, руб. |
Мин.
бюджет покупки,
млн. руб./ S кв.м. |
Наимено- вание жилого
комплекса |
Средняя стоимость
кв.м, руб. |
Мин.
бюджет покупки,
млн. руб./ S кв.м. |
Разница
в цене |
Начальная |
ЗАО |
Штаб-квартира на Мосфильмовской |
172 855 |
9,3/51,5 |
Долина сетунь |
343 588 |
19,3/59,2 |
50% |
Конечная |
СЗАО |
Маршал |
195 290 |
6,7/36 |
Янтарный город |
226 369 |
11,7/57,6 |
14% |
Берзарина, 12 |
225 324 |
6,2/28,5 |
Зодиак |
260 220 |
14/55,7 |
13% | ||
Маршал |
248 265 |
16,5/70 |
9% | |||||
СВАО |
МФК "Парк мира" |
193 113 |
6,7/36,8 |
Искры радости |
197 154 |
9,6/50,5 |
2% | |
Клубный дом Мирный |
321 000 |
14/44,6 |
40% | |||||
ВАО |
Loft Garden |
169 763 |
5,3/31,2 |
ЖК на ул. Бориса Жигуленкова |
170 997 |
6,6/38,2 |
1% | |
Лосиный остров |
189 321 |
8,1/39,3 |
10% |
Источник: Метриум
Комфорт-класс. В комфорт-классе картина получилась неоднозначная. Комплексов апартаментов данного ценового сегмента в Москве всего четыре. При их сравнении с ЖК по стадии строительства и округам совпали только два объекта: SKY PARKS и Pure Loft.
Комплекс апартаментов SKY PARKS эксперты сравнили с ЖД МПИ, которые находятся на начальной стадии строительства и расположены в СВАО. Однако в данном случае цены оказались ниже в квартирах, а не апартаментах: 128,9 тыс. руб. за кв. м в ЖД МПИ против 156,5 руб. за кв.м. в SKY PARKS. Разница в цене составила 18% в пользу квартир.
Аналогичная картина получилось при сравнении комплекса апартаментов Pure Loft с ЖК «Царицыно» и «Загорье», которые находятся на конечной стадии строительства и расположены в ЮАО: 127,7 тыс. руб. за кв.м. в «Царицыно», 144,2 тыс. руб. за кв.м. в «Загорье» против 151,9 тыс. руб. за кв.м. в Pure Loft. Разница в цене составила 16% и 3% в пользу квартир.
И этому есть свое объяснение. Цены в SKY PARKS, по мнению экспертов «Метриум», завышены, поскольку сам объект неверно спозиционирован. Девелопер позиционирует комплекс как объект бизнес-класса, однако по факту это комфорт-класс. Практически по всем своим характеристикам (месторасположение, наличие огороженной территории, уровень отделки фасадов и т.д.) объект не соответствует заявленному сегменту. Что касается Pure Loft, то здесь более высокие цены относительно квартир объясняются тем, что апартаменты предлагаются с отделкой, бытовой техникой и кухонным гарнитуром, что, конечно же, влияет на их стоимость.
Но в комфорт-классе есть еще два абсолютно новых объекта с апартаментами, которые вышли в продажу в апреле – «Фили Град» и «Водный» от известного застройщика MR Group. Первый находится в ЗАО, второй в САО. Однако в данных округах нет строящихся жилых комплексов комфорт-класса, чтобы можно было их сравнить по ценам. А дома с квартирами, расположенные в СЗАО, находятся в завершающей стадии строительства. Сравнивать их с «Фили Градом» и «Водным» было бы не совсем корректно. Однако, если ввести поправочный коэффициент 25% (средняя разница в цене на начальной и завершающей стадии строительства), то полученные результаты только подтвердят тот факт, что апартаменты действительно дешевле квартир. Средняя стоимость квадратного метра в «Фили Граде» составляет 112,8 тыс. рублей, в «Водном» - 123 тыс. рублей. С учетом поправочного коэффициента аналогичные показатели в жилых комплексах «Подсолнухи» и Life Сходненская находятся на уровне 127,7 и 133,1 тыс. рублей за кв. м.
Примечательно еще и то, что апартаменты комфорт-класса, которые сейчас выходят на рынок, не редко по своим качественным характеристикам соответствуют бизнес-классу. Например, «Фили Град» и «Водный» однозначно выше заявленного класса. В них предусмотрены огороженная территория, подземные паркинги, а высота потолков составляет более 3 м. При этом застройщик установил весьма доступные цены, что и относит данные проекты к комфорт-классу. Таким образом, сегодня на рынке для покупателей сложились уникальные условия – по ценам комфорт-класса можно поселиться в доме бизнес-класса.
Таблица №3. Сравнение цен на квартиры и апартаменты комфорт-класса
Стадия строитель- ства |
Округ |
Наимено- вание
комплекса апарта- ментов |
Средняя стоимость кв.м, руб. |
Мин. бюджет покупки,
млн. руб./ S кв.м. |
Округ |
Наимено- вание
жилого комплекса |
Средняя
стоимость кв.м, руб. / с коэффи- циентом (20%) |
Мин.
бюджет
покупки, млн. руб./
S кв.м. |
Разница
в цене |
Начальная/ конечная |
САО |
Водный |
123 026 |
4,7/42,3 |
СЗАО |
Life Сходненская |
177 417 / 133 063 |
6,5/40,1 |
8% |
ЗАО |
Фили Град |
112 796 |
4,3/41,8 |
Подсолнухи |
170 291 / 127 718 |
6,3/39,6 |
12% | ||
Начальная |
СВАО |
SKY PARKS |
156 547 |
5,1/30,6 |
СВАО |
ЖД МПИ |
128 894 |
6,2/43,8 |
18% |
Конечная |
ЮАО |
Pure Loft |
151 939 |
8/44,2 |
ЮАО |
Царицыно (корп. 9) |
127 713 |
7,2/55,1 |
16% |
Загорье |
144 206 |
4,7/34,8 |
5% |
Источник: Метриум
«Апартаменты действительно дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 26%, это подтверждает наше исследование, - подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». – Данный факт заинтересует не только конечных пользователей. Разница в цене также привлекательна и для инвесторов, которые, например, покупают недвижимость для последующей сдачи в аренду. Ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Соответственно, более низкая стоимость «входного билета» обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости. При этом они могут не беспокоиться о спросе на свои объекты, поскольку большинство апартаментных комплексов отличаются выгодным расположением, прекрасными видовыми характеристиками и необычными планировками».
Лучшие предложения месяца