4 года правления Сергея Собянина: эпоха апартаментов

В октябре 2014 года исполнилось 4 года с момента назначения Сергея Собянина исполняющим обязанности мэра Москвы. Новый градоначальник принял столицу от своего предшественника в довольно плачевном состоянии: повсеместная точечная застройка, сотни обманутых дольщиков, отсутствие внятной стратегии развития транспортной и социальной инфраструктуры. Вне всякого сомнения, Сергей Собянин войдет в историю как мэр, при котором Москва совершила серьезный эволюционный скачок, увеличила свою территорию почти в 2,5 раза, а также стала родиной новой для российского рынка категории недвижимости – апартаментов, доля которых выросла за это время в 8 раз. Аналитики компании «Метриум» вспомнили, как изменился этот сегмент за прошедшие 4 года и в каком состоянии находится сейчас.

По состоянию на октябрь 2010 года (начало вступления Собянина в должность) на первичном рынке столичной недвижимости было представлено всего 9 комплексов апартаментов. Треть от этого количества относилась к высоткам ММДЦ «Москва-Сити»: Башня «Федерация», «Город Столиц» и Imperia Tower. Еще два – «Даниловская мануфактура» и Manhattan House – были «пробой пера» компании KR Properties в сегменте loft-апартаментов. К знаковым проектам также можно отнести МФК «Маршал», один из первых комплексов апартаментов в столице, и «Резиденцию Знаменка», долгое время занимавшую первые строчки в списке самых дорогих апартаментов Москвы.

В концу 2011 года количество комплексов апартаментов на первичном рынке недвижимости столицы увеличилось в 2,5 раза до 22 проектов. Еще через год их стало 34. По итогам 2013 года - 53. Ну и наконец, к окончанию четвертого года правления Сергея Собянина количество комплексов апартаментов в Москве достигло 69 проектов. Таким образом, увеличение составило почти 8 раз.

Почему же именно при Сергее Собянине апартаменты начали развиваться столь стремительно? «Одной из главных причин является пересмотр инвестиционных контрактов, который затеяла команда нового градоначальника, - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». - Согласно данным, озвученным мэром Москвы в начале октября 2014 года, в общей сложности было рассмотрено около 1000 инвестконтрактов, из которых половина получила отрицательное заключение».

«В результате инвестиционные контракты были уменьшены на 25 млн кв. м различной недвижимости. Это просто колоссальная цифра, десятки миллиардов долларов», - заявил Сергей Собянин. Естественно, девелоперам терять эти десятки миллиардов очень не хотелось, поэтому многие проекты были переориентированы под апартаменты. Новый формат пришелся по вкусу и покупателям: они получили возможность приобрести недвижимость в Москве по привлекательной цене - в зависимости от проекта разница в стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах с аналогичными параметрами могла достигать 20-30%.

Впрочем, перекладывать всю ответственность за появление сегмента апартаментов на чиновников было бы не совсем корректно. Развитию этой категории недвижимости также поспособствовал финансовый кризис 2008-2009 годов. Тогда девелоперы коммерческой недвижимости столкнулись с тем, что рынок стал перенасыщен предложением, а объемы вакантных площадей быстро увеличивались. Выходом из ситуации стало переформатирование офисных и гостиничных проектов под апартаменты.

Независимо от причин возникновения рынка апартаментов, новый формат пришелся по вкусу покупателям: они получили возможность приобрести недвижимость в Москве по привлекательной цене - в зависимости от проекта разница в стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах с аналогичными параметрами могла достигать 20-30%.

Спохватившись, столичные чиновники начали активную кампанию по дискредитации нового сегмента недвижимости. В частности, в декабре 2013 года на сайте Москомстройинвеста было опубликовано обращение к покупателям апартаментов, где приводилось 10 причин, по которым якобы рискованно вкладывать свои средства в этот сегмент. Впрочем, большая часть этих доводов оказалась несостоятельной.

Например, чиновники попытались «запугать» покупателей отсутствием у девелоперов обязательств по строительству инфраструктуры в комплексах апартаментов. Однако уже к тому моменту в Москве начал формироваться тренд к переходу от точечной застройки к масштабным проектам - многофункциональным комплексам, в составе которых, помимо апартаментов, девелоперы на добровольной основе стали возводить детские учреждения, торговые центры, спортивные комплексы и т.д.

Одним из пионеров в этой области стала компания MR Group, которая вывела в 2013 году на рынок сразу два проекта: МФК «Фили Град» и МФК «Водный». В состав комплекса «Фили Град» входят детский сад и детские игровые площадки, нижние этажи проекта отведены под бутики, кафе, минимаркет, фитнес-центр. В «Водном» инфраструктура еще более разнообразна: полноценный торгово-развлекательный центр с магазинами, кафе и ресторанами, многозальным кинотеатром, детским клубом и многим другим. Отдельно стоит упомянуть офисную часть в обоих проектах. Благодаря большому выбору коммерческих площадей, покупатели апартаментов получили возможность вести бизнес в шаговой доступности от места жительства.

Подобный формат вызвал огромный спрос среди покупателей. По данным «Метриум», темпы продаж в проектах MR Group достигают 30-50 апартаментов в месяц. Подобный успех стал причиной того, что компания вывела на рынок новый еще более масштабный проект апартаментов - «Савеловский Сити». Также на рынке стали появляться и другие комплексы апартаментов, в состав которых входит разнообразная инфраструктура: «Сердце столицы», «Парк Мира», «Флотилия», «ВТБ Арена Парк» и другие.

«Нестабильная экономическая ситуация в стране привела к тому, что покупатели стали более решительными, - отмечает Мария Литинецкая. - Если еще год назад в среднем на принятие решения о покупке клиенту было необходимо четыре недели, то теперь этот срок сократился в два раза - до двух недель. То есть формат стал более понятным и привычным для потребителя, он видит его преимущества, может самостоятельно оценивать риски. Плюс ко всему апартаменты реально более доступны по цене, чем квартиры: однокомнатную квартиру в новостройке в пределах МКАД на территории Москвы можно купить минимум за 6,3-6,5 млн руб., то апартаменты за 3,5-5 млн руб.».

Теперь столичные чиновники хотят, чтобы инфраструктурную составляющую развивали не отдельные девелоперы по собственному желанию, а все игроки рынка апартаментов в обязательном порядке. Марат Хуснуллин, заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, заявил, что в настоящий момент разрабатывается законопроект, согласно которому развитие инфраструктурной составляющей сделают обязательным для всех девелоперов в сегменте апартаментов так же, как и при строительстве многоквартирных жилых домов. «Апартаменты нужно уравнивать с жильем, единственное - нужно определиться с коэффициентом обеспеченности социальной инфраструктурой. Ведь есть апартаменты, куда люди действительно приезжают на два-три месяца поработать, и им не нужна социальная инфраструктура. Есть и другие, где люди проживают постоянно. Там нужно принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения», - заявил Марат Хуснуллин.

Этот шаг можно расценивать как окончательное признание властями апартаментов, как части рынка жилья. Если еще в 2013 году они планировали с ним активно бороться, то сегодня уже пытаются легализовать и структурировать. Таким образом, к концу четвертого года с момента назначения Сергея Собянина на пост мэра Москвы, рынок апартаментов можно считать окончательно сформированным: он востребован среди покупателей, насыщен предложением, а чиновники планируют заняться его регулированием и сделать более цивилизованным.

«К началу пятого года правления Сергея Собянина рынок апартаментов подошел с очень сильными позициями, - говорит Мария Литинецкая. – На сегодняшний день доля апартаментов составляет треть от всего рынка первичного жилья Москвы - 31%. В общей сложности в этом сегменте представлено чуть более 6,6 тыс. лотов. При этом за 4 года рынок совершил большой эволюционный скачок от точечной застройки в пользу масштабных проектов комплексной застройки со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой. Можно сделать прогноз, что по мере формализации отношений между застройщиками и чиновниками, когда будут разработаны внятные механизмы регуляции рынка апартаментов, таких проектов будет становиться все больше. Пока же можно рекомендовать покупателям обращать внимание именно на те проекты, в которых инфраструктурная составляющая уже заложена и реализуется безо всякого давления со стороны властей».