Вынужденный оптимизм: почему новостроек все больше, хотя спрос на них падает

За первые полгода 2022-го девелоперы получили на 30% больше разрешений на строительство, чем в прошлом году. На те же 30% год к году снизился спрос. Застройщики надеются на господдержку и льготную ипотеку, но часто просто не могут выжидать по финансовым соображениям

На московский первичный рынок выводится все больше новых проектов. По данным Мосгосстройнадзора, к середине июня в Москве было выдано на 31,7% больше разрешений на строительство, чем годом ранее. В абсолютных цифрах это 294 разрешения на возведение 8,3 миллионов квадратных метров недвижимости. На жилье приходится треть от этого объема.

Новостроек стало больше

Опрошенные Forbes участники рынка подтверждают, что объем предложения в продаже увеличивается.

По данным Nikoliers, по итогам второго квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в "старых" границах. "Общий объем нового предложения, представленный в экспозиции, составляет 347 000 кв. м. Это в два раза больше, чем в прошлом квартале. За год предложение увеличилось на 3%", - говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.

Аналитики "НДВ Супермаркет Недвижимости" подсчитали, что в первом полугодии 2022 года в продаже на первичном рынке "старой" Москвы стартовало 44 проекта. Это на пять проектов больше, чем за тот же период 2021 года.

Большинство опрошенных участников рынка зафиксировали увеличение объема предложения, разницу в абсолютных цифрах они объяснили отсутствием единого подхода к включению апартаментов в общий объем предложения и рядом других особенностей подсчетов.

Спрос падает

Увеличение объемов происходило на фоне сильного падения спроса на новостройки. По данным столичного Росреестра, в мае было зарегистрировано всего 7344 ДДУ (4 856 на жилые помещения и 2 488 на нежилые), это на 30,6% меньше, чем годом ранее. Если смотреть только на жилую недвижимость, то падение происходит не только относительно "ажиотажных" 2021 и 2020 годов, но даже в сравнении с "допандемийными" временами: в мае 2019-го Росреестр зарегистрировал 7 589 ДДУ с жильем.

Июньские результаты Росреестр еще не представил, их подсчитал сервис Dataflat: в июне текущего года в Москве было зарегистрировано 5636 ДДУ. Это на 38,1% меньше, чем в июне 2021 и на 16% ниже результата 2019 года.

Таким образом, спрос на новостройки все еще низкий, однако участники рынка полагают, что он восстановится и сможет "переварить" новые объемы предложения. "Сейчас девелоперы рассчитывают, что к сентябрю-октябрю рынок начнет оживать, спрос будет расти, если не резко, то уверенными темпами. И вот этими мантрами фактически живет весь девелоперский рынок, особенно региональный", - отмечает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

"Рынок продолжит пополняться новыми проектами, в том числе благодаря тому, что продолжают действовать государственные программы поддержки. Это, в свою очередь, поможет поддержать спрос", - надеется управляющий директор по развитию Ricci | жилая недвижимость Оксана Степанская.

Оживления спроса участники рынка ждут осенью, а заодно рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки. "Вероятно, власти снизят ключевую ставку и в июле, так как сейчас необходимо стимулировать экономическую и деловую активность, обеспечить вовлечение в оборот максимального объема средств", - прогнозирует управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Часть опрошенных экспертов тоже выразили надежду, что ставка будет снижена в ближайшее время. "Летом мы пройдем через определенную "перенастройку" рынка в плане спроса, предложения, цен, ипотечных ставок. И уже осенью мы, возможно, увидим первые результаты этой перенастройки", - полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Заложники ажиотажа

Девелоперы вовсе не склонны жить одними надеждами, у вывода новых объемов на рынок есть и прагматичные причины. Во-первых, застройщики надеются отыскать ниши, где есть спрос, за счет максимального расширения ассортимента. Вторая причина - издержки и риски от придерживания площадок значительно выше, чем от вывода проектов на рынок, рассказали Forbes участники рынка.

"Проекты, которые выводят на рынок сейчас, готовились в период высокого спроса и рассчитаны они были на него. Теперь же издержки от приостановки будут слишком велики, поэтому застройщикам пришлось пересогласовать финансовую модель с банками, перенастроиться на более длинный цикл продаж - и выходить на рынок", - рассказывает менеджер девелоперской компании. "Большое количество рисков застройщиков берут сейчас на себя банки. Это банки оценивают проекты и выделяют проектное финансирование. Если банки дают, почему бы не взять? Почему бы не рискнуть за чужой счет?" - рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

"Темп продаж может быть разным. Финмодель может предусматривать длительный срок реализации, с ростом цены. Банки тоже прекрасно понимают, что есть периоды, когда не стоит торопиться и стараться все продать быстрее. Поэтому находятся компромиссные решения, и финмодели их предусматривают", - отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Представители двух крупных банков подтвердили Forbes, что финансовые модели проектов изменены в пользу более длительных продаж.

Еще одна причина, по которой новые проекты активно выходят на падающий рынок, - это уверенность застройщиков в господдержке. "Государство уже обожглось на обманутых дольщиках и больше не допустит этого", - говорит представитель компании-застройщика.

"Кризисы последнего времени показали, что государство очень активно, я бы сказал, рьяно, вовлеченно спасает отрасль. Девелоперы понимают, что они (государство - Forbes ) делают значимые для рынка и стимулирования спроса вещи, соответственно, живут в логике, что все будет хорошо. Это первое и основное", - добавляет Разуваев из GMK.

Кроме перечисленного, вывод больших объемов на рынок работает и как метод стимулирования спроса, говорят собеседники Forbes.

"Еще в прошлом году мы отмечали, что застройщики стимулировали спрос за счет вывода больших пулов объектов, расширяя тем самым свой ассортимент. В последние два месяца мы видим определенную стабилизацию ситуации в экономике, на этом фоне застройщики, конечно, стали увеличивать объем предложения", - рассуждает Доброхотова из "Бест-Новострой".

"На падающем рынке важно "подхватывать" всех еще остающихся клиентов", - заключает Коркка из "Метриум".

Большие и смелые

Наиболее активны в выводе на рынок новых объемов крупные застройщики. Новые площадки под застройку тоже приобретали только самые "большие" девелоперы.

"В I полугодии 2022 года стартовали продажи в 7 комплексах ГК ПИК. Шесть из них относятся к массовому сегменту, один к премиальному - ЖК "Republic Пресня". "Дебютировали три проекта от ГК "Основа": два апарт-комплекса и ЖК бизнес-класса", - перечисляет Коркка из "Метриум".

Выведенные объекты представлены крупными девелоперами Москвы: ПИК, "Самолет", "Основа", "Гранель", "Интеко" и другими, добавляет Степанская из Ricci.

Перечисленные девелоперы уверены, что спрос на рынке оживится, а проекты будут востребованы. "Основной фактор, который влияет на принятие решений в девелопменте, - уровень спроса, а спрос зависит от ипотеки", - говорит директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов.

"Именно перспективы роста спроса позволяют участникам рынка выводить новые проекты и приобретать новые площадки", - отмечает президент ГК "Основа" Александр Ручьев.

"После спада в марте-апреле и принятия правительством мер экономической поддержки и стимулирования спроса, мы возвращаемся к активной работе по наращиванию бизнеса", - констатирует заместитель генерального директора по экономике и финансам группы "Самолет" Наталья Грозновая.

Ряд участников рынка более осторожны в прогнозах. "Окончательной определенности на рынке не появилось. Продолжают уходить производители материалов и оборудования, меняется ключевая ставка и ставка по льготной ипотеке. Строить долгосрочные планы по-прежнему рано", - полагает директор по аналитике и ценообразованию "Интеко" Полина Балашова.

С покупкой площадок под новое строительство девелоперы осторожничают. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2022 года объем инвестиций в площадки под жилье составил всего 62 млрд рублей (-48% к 1 полугодию 2021 года).

Опрошенные участники рынка жилого строительства подтверждают: таких сделок стало меньше, причем часто площадки переходят от одного девелопера к другому.

"Рынок разделился: часть покупателей была вынуждена поставить на паузу покупку новых активов для расширения своего земельного банка. Меньшее количество игроков осталось в комфортной ситуации. Ими стали те, кто строит многоотраслевой бизнес и имеет накопленные финансовые ресурсы, ликвидность или имеет доступ к банковскому финансированию", - комментирует ситуацию партнер Ricci | M&A Петр Виноградов.