Власти ужесточили требования к застройщикам. Что произошло

Утверждены новые поправки в закон о долевом строительстве, касающиеся использования застройщиками эскроу-счетов

Владимир Путин утвердил поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков с 1 июля 2019 года становится обязательным для всех застройщиков и проектов. 19 декабря поправки были приняты Госдумой, а 21-го - одобрены Советом Федерации.

Для застройщиков такое решение властей стало неприятной неожиданностью. Они считают, что изменения скажутся на реализации проектов и ценах, а от проблемы недостроя, с которой сталкиваются обманутые дольщики, на 100% не защитят. Рассказываем об их опасениях подробнее.

В чем суть поправок

Российские власти намерены полностью отказаться от схемы долевого строительства, предполагающей привлечение средств дольщиков в финансирование строек. Схема признана небезопасной для потребителей, которые рискуют столкнуться с задержкой сроков сдачи домов или заморозкой объектов и попасть в категорию обманутых дольщиков.

Вместо долевого строительства за основу взята схема проектного финансирования, на которую со временем должны перейти все строительные компании. Она предполагает, что строительство жилья застройщики станут вести за счет банковских кредитов. А привлеченные деньги дольщиков будут поступать к ним не напрямую, а на так называемые эскроу-счета в уполномоченных банках. Доступ к этим средствам застройщик сможет получить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Изначально в законе было сказано, что на эскроу-счета обязаны перейти только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. Но по новым правилам это должны сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года. В том числе и застройщики, которые уже сейчас ведут строительство и продажи квартир.

Внести эти поправки в закон о долевом строительстве предложили члены комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. По мнению депутатов, это необходимо, поскольку многие застройщики заранее получили огромное количество разрешений на строительство, чтобы возводить дома еще по старым правилам.

Летом нынешнего года застройщиками действительно было получено рекордное количество разрешений на строительство жилых домов. Например, в Москве в июне выдали 132 разрешения на строительство, хотя с начала года каждый месяц выдавалось не более 15 таких документов. Массовый вывод новых объектов на рынок эксперты связывали именно с изменениями в законодательстве, ужесточающими требования к застройщикам. Застройщики постарались получить как можно больше разрешительных документов до 1 июля 2018 года, чтобы работать на этих объектах по старым правилам.

Также, согласно поправкам, при банкротстве девелоперов требования дольщиков по передаче машино-мест и нежилых подсобных помещений площадью до 7 кв. м будут приравнены к требованиям по передаче квартир.

Что говорят власти

"Нужно переходить к банковскому финансированию"

Владимир Путин, президент России:

- Нужно переходить к банковскому финансированию, кредитованию отрасли нормальным цивилизованным способом, иначе это не закончится никогда… Мы держим низкий профиль стоимости жилья, за счет чего? Кто-то получает жилье, но у части людей деньги изымаются, а в итоге у них ни денег, ни жилья. Поэтому, безусловно, нужно переходить на цивилизованные способы финансирования. А людям, которые попали в сложную ситуацию, безусловно, помочь нужно. Действительно, перед отраслью стоит задача строить 120 млн кв. м, но мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием // источник

"До июля мы должны подготовиться"

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России:

- С 1 июля 2019 года мы переходим на проектное финансирование. Прямое привлечение денег граждан застройщиками будет невозможно. До июля мы должны подготовиться - и банковское сообщество, и застройщики - для того, чтобы этот переход для строительной отрасли состоялся максимально безболезненно // источник

"Деньги людей будут надежно защищены"

Александр Плутник, генеральный директор ДОМ.РФ:

​- Новый закон защищает людей от рисков прямого вложения средств в строящиеся жилые проекты с помощью перехода на более надежную модель. Гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем квартиры становится банк. Деньги людей будут надежно защищены на специальном счете до сдачи дома, а также покрыты дополнительной защитой в виде страховки в размере до 10 млн рублей. Сегодня Банком России к этой работе допущено 60 банков - это большой выбор кредитных учреждений, которые могут взаимодействовать с застройщиками. Мы видим, что в целом банковская система готова к проведению операций по эскроу-счетам и обслуживанию новых клиентов в лице застройщиков. Банк ДОМ.РФ уже работает по новой системе.

​"Лазейки для недобросовестных застройщиков"

Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:

- Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле. Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля // источник

"Мы наконец переходим на цивилизованные методы"

Александр Якубовский, депутат Госдумы, руководитель рабочей группы от партии "Единая Россия" по защите прав дольщиков:

- Вступление закона в силу позволит решить ключевые проблемы действующей системы долевого строительства, из-за которых в стране продолжали появляться недостроенные дома и обманутые дольщики. Сейчас в России, по данным рабочей группы, насчитывается 175 тыс. обманутых дольщиков и 1225 проблемных объектов. Закон кардинально меняет ситуацию на рынке долевого строительства в стране и обеспечивает дольщикам должную защиту их законных прав. Но главное - мы переходим в этой сфере на цивилизованные методы проектного финансирования с банковскими гарантиями, обеспечивающими прозрачность и безопасность сделок по покупке строящегося жилья. Но важно при этом также помочь застройщикам безболезненно перейти на новые механизмы финансирования, чтобы не допустить проблем на рынке жилья и снижения объемов строительства.

Реакция рынка недвижимости

​"Возможна новая волна обманутых дольщиков"

Антон Борисенко, генеральный директор "Сити-XXI век":

- Принятый закон защищает права и интересы покупателей строящегося жилья, однако панацеей от обманутых дольщиков не станет, поскольку под ударом оказались проекты, в экономике которых эскроу-схема не заложена. И именно на строящихся проектах могут начаться проблемы, а не на тех, которые изначально будут планироваться с учетом эскроу-схемы либо уже запущены по ней.

"Досрочный" перевод на эскроу-счета проектов, в экономику которых это не заложено, может стать причиной как замедления строительства, так и его полной остановки. Это, в свою очередь, породит дополнительную волну обманутых дольщиков, которой могло не быть. Самое главное сейчас - не получить от закона обратного действия, когда пытались защитить права покупателей жилья, а в результате создали условия, которые могут усугубить положение всей отрасли. Отрасль готова к работе по новым правилам, однако переход не должен быть таким жестким и быстрым.

"Текущие проекты не готовы к реализации по новым правилам"

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК "Лидер":

- Финансовая модель текущих проектов не предусматривала использование эскроу-счетов. Подготовительный этап по их переводу значительно дольше, чем новых проектов, и составляет порядка шести месяцев. Это означает, что застройщикам придется пересматривать бизнес-модель: где-то останавливать продажи в строящихся комплексах до ввода их в эксплуатацию и, конечно, корректировать цены в сторону повышения (минимум на 10%). Если крупные застройщики смогут перестроиться под новые правила игры, то сложнее придется компаниям с ограниченным количеством накопленного капитала и готового жилья в продаже. Вполне вероятно, что к концу 2019 года на рынке еще сильнее проявится тенденция к укрупнению и консолидации. А конечный потребитель может в итоге лишиться возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства по доступной стоимости.

"Усилится тренд на снижение доступности жилья для покупателей"

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК "А101":

- От покупки площадки, построения финансовой модели до выхода на стройку и старта продаж проходит в среднем два года. Это значит, что экономика проектов, которые сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, рассчитывалась в районе 2015 года. И она не предполагала перехода на эскроу-счета и привлечения денег от банков на весь период строительства под 4,5-12% годовых.

Законодательные изменения ускорят тренд на снижение доступности жилья для конечных потребителей. Изменения на рынке начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020-м. Самый быстрый эффект мы увидим в области сокращения предложения и роста цены не меньше чем на 10% в самом доступном сегменте жилой недвижимости - квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов.

"Застройщикам срочно придется искать банки, готовые выдать кредиты"

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум":

- Порядка 80% всех девелоперов (свыше 3 тыс. компаний) будут поставлены перед необходимостью в кратчайшие сроки найти банк, способный и желающий выдать им целевой кредит на завершение текущих проектов. При этом банки сегодня кредитуют жилищное строительство только на 17% и воспринимают эту отрасль преимущественно как рисковую из-за высокой доли просроченных кредитов (20%), а также низкой рентабельности. Очевидно, что в такой ситуации, даже если кредит будет найден, построенное с его применением жилье окажется дороже, чем сейчас. По нашим оценкам, рост цен в отдельных проектах новостроек может составить 10-20%, что приведет к снижению конкурентоспособности застройщиков, особенно в регионах. В долгосрочной перспективе мы увидим резкий спад в объемах жилищного строительства и переориентацию населения на старый жилой фонд.

​"Количество застройщиков на рынке сократится"

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой":

- Вступление в силу данного закона приведет к сокращению игроков на первичном рынке и росту цен не менее чем на 10-15%. На фоне роста цен на новостройки поднимутся цены и на вторичном рынке. Также можно ожидать увеличения случаев слияния и поглощения среди девелоперов. В целом 2019 год может оказаться для строительной отрасли достаточно сложным - скорее всего, это будет "рынок покупателя". Соответственно, и застройщикам, и риелторским компаниям придется развивать новые технологии продаж, усиливать маркетинг и более детально ориентироваться на целевую аудиторию.

Мягкова Мария