21 июня 2016
Власти хотят обрушить рынок бабушкиных квартир
Независимая газета

До 30% всего жилья должно стать арендным, считают чиновники

Президент РФ Владимир Путин поручил к 1 октября подготовить предложения по программе обеспечения жильем россиян к 2025 году. Тема доступности жилья для россиян более чем актуальная. Сегодня, по оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), около 23 млн семей в РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом почти 8 млн из них готовы рассмотреть в качестве альтернативы арендное жилье, сообщают в АИЖК. Решить проблему в ведомстве намерены за счет государственных доходных домов, в строительстве которых предлагают поучаствовать и россиянам.

Пока же рынок наемного жилья в России довольно скромный. И по большей части он остается в серой зоне.

Так, по оценкам АИЖК, сегодня около 4 млн семей в России арендуют жилье на рыночных условиях, из которых 3,3 млн - у физических лиц. К слову, по оценкам, легальный рынок арендного жилья в Москве занимает лишь 1%. Очевидно, текущие предложения АИЖК по созданию государственных доходных домов в том числе ставят целью обелить рынок наемного жилья.

В качестве решения для части домохозяйств жилищного вопроса АИЖК намерен до конца года инвестировать 30 млрд руб. в арендное жилье. "Планируется, что Наблюдательный совет АИЖК, правительство России подтвердят планы АИЖК на инвестиции в размере 30 млрд руб. до конца 2016 года в проекты арендного жилья", - сообщил в конце прошлой недели гендиректор АИЖК Александр Плутник. В первую очередь, по его словам, речь идет о реализации проектов строительства арендного жилья в крупных городах России с жилой площадью от 20 до 100 м.

Предполагается, что АИЖК будет приобретать жилые объекты через договора долевого участия, формировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ) и уже потом предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам. "Мы рассчитываем на поддержку со стороны Центробанка (ЦБ) в вопросах управления и вопросах реализации паев фондов, сформированных за счет арендных апартаментов, напрямую неквалифицированным инвесторам. В течение годичного срока АИЖК будет выводить на рынок указанные ЗПИФы", - указывает Плутник То есть, объясняли ранее в агентстве, АИЖК выступит координатором сторон - создаст свою управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Затем агентство подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья и подрядчика, обеспечит контроль и поддержку строительства, а также выступит гарантом строительных рисков и соинвестором.

Другим механизмом развития рынка наемного жилья станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья, поясняют в АИЖК. "Банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги, выпущенные АИЖК по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования юридических лиц", - объясняли в агентстве.

В целом же перспективность проектов АИЖК в сегменте арендного жилья зависит от многих факторов. "Мы понимаем, что сегодняшняя "цена" денег пока не делает привлекательным этот бизнес в масштабном плане в части большинства субъектов РФ. Сейчас мы пытаемся понять, что еще необходимо отрегулировать, чтобы эта ниша стала инвестиционно привлекательной", - подчеркивал глава Минстроя Михаил Мень. При этом, по мысли министра, основной фактор, сдерживающий сегодня развитие арендного жилья в России, - дорогие кредиты. "Проблема (в развитии арендного жилья в РФ. - "НГ" ) в цене денег. Чтобы построить арендный дом, нужно взять кредит и расплачиваться по этому кредиту. Получается, что экономики здесь нет", - пояснял министр.

Сделать сегмент арендного жилья более привлекательным в Минстрое намерены в том числе за счет налоговых послаблений. "Необходимы меры налогового стимулирования на имущество по наемным домам, включая апартаменты, упрощение механизма регистрации граждан в арендном жилье, включая апартаменты", - указывает Мень. "Государство готово предоставить определенные налоговые льготы, в том числе налоговые вычеты по расходам физических лиц на аренду жилья (по аналогии с вычетами при покупке жилья). Мы ожидаем от Минстроя РФ и от Минфина РФ внесения соответствующих предложений по законодательству", - подтвердил первый вице-премьер Игорь Шувалов, указав, что арендный рынок должен сегодня развиваться за счет "прозрачных коллективных инвестиций". "Граждане должны быть уверены, что это не очередная "пирамида", а надежная финансовая организация, которая привлекает средства граждан", - поясняет он.

Если же пилотные проекты АИЖК по арендному жилью будут признаны удачными, то власти планируют распространить их и на другие регионы. В результате, полагает вице-премьер, доля арендного жилья в РФ может составить от 20 до 30%.

Опрошенные же "НГ" эксперты пока не видят особых перспектив у затеи АИЖК. "О развитии арендного бизнеса в России речь идет много лет. Однако никаких подвижек в данном вопросе мы так и не увидели", - напоминает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Строительство арендных домов в той же Европе экономически более эффективно, чем в РФ. Если в Европе считается нормальным переезжать много раз, не обременяя себя собственностью, то российские граждане едва ли не главной целью в жизни ставят покупку недвижимости. "Многие берут дорогостоящие кредиты на десятки лет.

Кроме того, как позволить себе съем жилья на пенсии, когда ее размер в два раза ниже средней арендной ставки?" - задается вопросом Литинецкая.

"Средняя доходность от арендного бизнеса для частных инвесторов сейчас составляет 4-6%. Эти показатели не сопоставимы даже с процентами по банковским вкладам, не говоря уже о возможной доходности от перепродажи квартир. Инвесторам интересней вложить свободные средства в новостройку и получить 15-25% за время ее строительства", - указывает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Спрос на аренду наиболее высок в низком ценовом сегменте, напоминает Богданюк. То есть доходным домам конкуренцию с "бабушкиными" квартирами выдержать будет непросто в силу наличия у них дополнительных затрат на налоги и управление активом. Серый арендный рынок в разы превышает долю белого сегмента аренды, поэтому доходные дома пока не получили развития в России и больше их становиться не будет", - считает эксперт. Расходы на эксплуатацию таких домов не позволяют снижать цены до уровня "бабушкиных" квартир. "Сделать доходные дома интересными потребителям можно за счет обеления арендного рынка и сокращения доли "серой" демпингующей аренды", - рассуждает он.

Автор: Ольга Соловьева