30 ноября 2017
Своя квартира стала ближе
Российская газета

Платежи по ипотечным договорам для россиян стали выгоднее, чем арендные, при том же уровне доходов

Ипотечные ставки достигли минимальных значений за всю историю развития рынка с 2005 года. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в октябре ставки на новостройки находились на уровне 9,88 процента, на вторичное жилье - 0,14 процента. Рост объемов выдачи ипотеки в октябре ускорился до 70 процентов (45 процентов в сентябре).

Нижние маркетинговые ставки не превышают 10 процентов, отмечают в "Метриум Групп". Осенью на рынке появились значения ниже уровня ключевой ставки, которая с 30 октября составляет 8,25 процента. Эксперты обращают внимание, что раньше при анализе рынка ипотеки акционные программы не учитывались, но теперь из-за их массовости и увеличения конкуренции за заемщика между банками эти ставки невозможно игнорировать. По данным "Метриум Групп", НС Банк предлагает на период строительства объекта ставку 3 процента (после сдачи объекта - 12 процентов), Россельхозбанк - от 6,75 процента, СМП Банк - от 6,9 процента.

Заманчивые "оптические ставки" не выше 9 процентов применяются для узких категорий заемщиков, отмечается в мониторинге "Русипотеки": многодетных семей, участников зарплатных проектов. А также для кредитов с ограничениями по срокам (от 7 до 10 лет) и по максимальной сумме. На минимальные ставки могут рассчитывать заемщики с большим первоначальным взносом (не менее 50 процентов от стоимости объекта). Как правило, это люди старше 30 лет. А среди молодежи (от 18 до 29 лет) растет число заемщиков с первоначальным взносом до 5 процентов (или 100 тысяч рублей). Этой осенью по сравнению с прошлым годом таких покупателей стало в 2,5 раза больше, посчитали в Urban Group. Такую динамику в компании объясняют тем, что по ряду ипотечных предложений ежемесячный платеж благодаря снижению ставок стал ниже, чем плата за аренду квартиры.

Ставки ниже психологической отметки в 10 процентов - это знаковое явление для рынка. А снижение ключевой ставки ЦБ до 8,25 процента формирует условия для продолжения падения и ставок по ипотеке. К концу года, как прогнозируют в АИЖК, они могут снизиться до уровня 8 процентов.

В следующем году ипотечные ставки продолжат снижаться, считают участники рынка, хотя, возможно, меньшими темпами, чем в этом году. "Вероятно, Центробанк продолжит курс на смягчение денежно-кредитной политики. И, скорее всего, по итогам 2018 года ставка по ипотеке может сократиться не более чем на 1 процентный пункт", - полагает управляющий директор департамента продаж подразделений сети АКБ "Абсолют Банка" Иван Любименко. Директор департамента ипотечного кредитования и партнерских продаж банка "Возрождение" Олег Коркин считает, что ставки будут снижаться, если темпы инфляции этого года найдут свое продолжение в следующем году, и ключевая ставка продолжит свое снижение.

Средний размер ипотечного кредита составляет, по данным АИЖК, 1,83 миллиона рублей. С начала года он вырос на 7 процентов. Участники рынка называют большие суммы. Так, в банке "ДельтаКредит" средний размер ипотечного кредита 2,5 миллиона рублей, минимально возможный первоначальный взнос - 15 процентов, рассказал руководитель группы аналитики ипотечного банка Назар Аржанников. "Можно снизить взнос и до 5 процентов при использовании материнского капитал в качестве первого взноса", - добавил он.

По данным " Метриум Групп", в октябре покупатели жилья, использующие кредитные средства, показали рекордную активность. Они привлекли больше ипотечных кредитов, чем в любом другом месяце 2017 года. Число таких сделок в Москве составило в октябре 5123 против 4611 договоров в сентябре 2017 года и 3437 в октябре прошлого года. То есть ипотечный спрос на рынке жилья в октябре на 11 процентов превысил результаты предыдущего месяца и на 49 процентов - показатели аналогичного месяца прошлого года, подсчитали эксперты. По сравнению с октябрем 2017 года больше ипотечных сделок в Москве было заключено только в декабре 2016 года - 5354.

"Ипотека продолжает разгонять спрос на столичном рынке недвижимости посредством смягчения условий кредитования, - комментирует Наталья Круглова, генеральный директор "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE. - На начало октября средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке достигла рекордных 10,05 процента. Одновременно в октябре сравнялись ставки по кредитам как для новостроек, так и для вторичного жилья, что стимулировало активность покупателей, которые ориентировались исключительно на готовые объекты. В совокупности фактор ипотеки позволяет не сбавлять темп прироста спроса на первичном рынке в Москве, а также помогает "вторичке" выходить из рецессии".

По оценкам АИЖК, в октябре 2017 года выдано более 115 тысяч кредитов на 210 - 230 миллиардов рублей. Это на 70 - 80 процентов выше уровня 2016 года и на 25 - 35 процентов выше уровня 2014 года. Такой месячный объем выдачи ипотеки близок к абсолютному рекорду: в декабре 2014 года выдано 227 миллиардов ипотечных кредитов.

За 9 месяцев 2017 года выдано 700 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,2 триллиона рублей. Это на 16 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 25 процентов - в денежном. Причем 40 процентов объемов выдачи за 9 месяцев пришлось на третий квартал (512,6 миллиарда рублей ипотечных кредитов). В АИЖК это объясняют началом снижения ставок именно в третьем квартале.

Средний размер ипотечного кредита в Абсолют Банке - 2,24 миллиона рублей. По сравнению с прошлым годом он вырос на 12 процентов, рассказал Иван Любименко. "Это могло быть связано и с тем, что клиенты приобретали более комфортное жилье (например, большей площади, лучшей планировки), поэтому, несмотря на то, что в 2017 году цены на недвижимость не росли, стоимость объекта могла быть выше за счет более высокого качества и класса квартиры", - пояснил эксперт. Минимальный первоначальный взнос в банке должен составлять не менее 15 процентов, однако средний его размер выше - 30 процентов. На размер процентной ставки, впрочем, величина первоначального взноса не влияет.

Еще выше средний размер ипотечного кредита в банке "Возрождение" - 3,5 миллиона рублей для Москвы и Московской области и 2,5 миллиона рублей - для Санкт-Петербурга. Первоначальный взнос - от 10 процентов, рассказал Олег Коркин.

По словам экспертов, в последние месяцы ипотечный рынок прирастает за счет двух категорий заемщиков: тех, кому ипотека становится доступной из-за снижения ставок при тех же доходах, и уже действующих заемщиков, которые хотят снизить платежи по кредиту за счет рефинансирования в другом банке по сниженной ставке.

Доля последних, по оценке Назара Аржанникова, составляет около 10 процентов по итогам 9 месяцев 2017 года и продолжает расти.

В следующем году рост ипотечного рынка поддержит в том числе низкая обеспеченность россиян жильем, считают участники рынка. По подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, на одного жителя в России сегодня приходится 24 квадратных метра жилья. В развитых странах этот показатель выше в 2 - 3 раза. Поэтому российскому рынку есть куда расти, и спрос на ипотеку будет сохраняться, отметил Иван Любименко. "Если 5 - 10 лет назад недвижимость часто приобреталась с инвестиционной целью, то в 2015 - 2017 годах квартиры преимущественно покупаются для улучшения собственных жилищных условий, - добавил эксперт. - Семьи увеличивают площадь, покупают жилье детям или родителям".

В 2018 году темпы роста ипотечного рынка могут незначительно снизиться относительно текущего года, но оставаться на достаточно высоких уровнях в 20 - 25 процентов в год, прогнозирует Назар Аржанников. А вот цены на жилье продолжат стагнировать, считает он, хотя их динамика и может меняться в разных регионах. "В Москве рост цен крайне маловероятен в 2018 году, - считает эксперт. - Но, безусловно, будут отдельные регионы, где цены смогут незначительно подрасти, в особенности в тех из них, где застройщики смогут снизить объемы строительства в пользу доходности текущих проектов".

По мнению Олега Коркина, в Москве в следующем году дополнительный рост рынку обеспечит программа реновации.

Также многие захотят воспользоваться возможностями нового 214-ФЗ и купить жилье на этапе строительства, до вступления ограничений продаж по договорам долевого участия, добавил он.

В АИЖК обращают внимание на хорошее качество ипотечного портфеля на балансах банков: уровень просроченной задолженности остается низким. Так, доля просрочки "старше" 90 дней снизилась до 2,39 процента по состоянию на 1 октября 2017 года (2,94 процента на аналогичную дату прошлого года). По не ипотечным розничным кредитам этот показатель превышает 12 процентов.

На российском ипотечном рынке нет предпосылок для появления пузыря, считают в АИЖК. Об этом говорят стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля банков, а также высокие требования банков к заемщикам. Рынок стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития.

Акцент

На российском ипотечном рынке сегодня нет предпосылок для появления пузыря, считают в АИЖК

Автор: Носкова Евгения