Студии разъехались по регионам

Предложение малогабаритных квартир выросло

После насыщения малогабаритными квартирами рынков Москвы и Санкт-Петербурга формат стал активно развиваться в регионах. За год предложение жилья площадью до 25 кв. м в новостройках России выросло на треть, а в части городов — в три-шесть раз. Тренд в том числе связан со стремлением региональных застройщиков выйти в новый сегмент, но основной спрос в сегменте формируют инвесторы, активность которых снизилась вслед за изменением условий льготной ипотеки, предупреждают на рынке.

Объем предложения студий площадью до 25 кв. м в российских новостройках в феврале вырос на 33% год к году, подсчитали в «Авито Недвижимости». В выдаче сервиса 26 февраля было доступно 35 тыс. подобных лотов. Более выраженным прирост предложения оказался в регионах. В новостройках Калининграда число компактных квартир за год выросло в шесть раз, в Волгограде — в пять раз, в Омске — в четыре раза. Кратной динамика оказалась в Рязани, Томске, Туле, Тюмени, Ульяновске, Уфе и Челябинске. В Москве число лотов площадью до 25 кв. м за год выросло на 18%, в Санкт-Петербурге — на 11%, отмечают в «Авито Недвижимости».

Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что в Москве представлено 8,8 тыс. квартир и апартаментов площадью до 25 кв. м, что на 7,1% больше, чем годом ранее. По подсчетам эксперта, компактные лоты формируют 11,7% от объема первичной экспозиции. Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов замечает, что лоты площадью 18-24 кв. м по итогам 2023 года сформировали 11,5% сделок на первичном рынке Москвы и 10,1% в регионах.

Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Еремин говорит, что новый фонд гибко реагирует на изменение покупательского поведения, и мелкая «нарезка» говорит о востребованности подобного формата. О хороших продажах, по мнению аналитиков, говорит сокращение предложения квартир до 25 кв. м на вторичном рынке Москве на 18% за год.

Гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров указывает, что доля домохозяйств из одного человека в России за последние 13 лет выросла с 14 млн до 28,5 млн человек. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга начали реагировать на это раньше, и здесь сформировался некий переизбыток небольших квартир, а в регионах процесс начался только сейчас, указывает он. В условиях затоваривания региональных рынков, добавляет эксперт, создание небольших студий может быть попыткой выхода в менее конкурентный сегмент.

Господин Попов называет площадь в 25 кв. м минимальной, которая может использоваться для комфортного проживания в течении длительного времени. Объекты в 18-24 кв. м, по его словам, проектируются и сдаются в полноценных новостройках, более приемлемым форматом традиционно считается площадь в 27-29 кв. м.

Небольшие лоты традиционно считаются более доходными для застройщиков. Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис говорит, что средняя цена 1 кв. м в таких объектах на первичном рынке Москвы приближается к 450 тыс. руб. Среднюю стоимость всех новостроек в начале февраля в «Циан. Аналитике» оценивали в 342,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя, добавляет господин Моребис, большое количество студий в проекте может снижать привлекательность. В «Циан. Аналитике» добавляют, что в подобных комплексах сильно растет нагрузка на лифты и иную инфраструктуру.

Компактные квартиры, по словам господина Сырцова, традиционно популярны у инвесторов-рантье. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева говорит, что небольшие студии в основном покупаются для сдачи в аренду и перепродажи. Высокая активность инвесторов в 2023 году в том числе была вызвана колебанием валютных курсов и действием льготных ипотечных программ (см. «Ъ» от 18 ноября 2023 года). Но в конце 2023 года для Москвы, Санкт-Петербурга и соседних областей отменены повышенные лимиты кредитования, появился принцип однократности выдачи.

Начальник отдела маркетинговых исследований «Главстрой» Елизавета Родина говорит, что с изменением условий по льготной ипотеке спрос на небольшие лоты в Москве заметно снизился. Господин Сырцов отмечает, что в новые лимиты по льготной ипотеке укладываются только 150 компактных квартир на первичном рынке столицы и только находящиеся в Новой Москве. Но, по его словам, говорить об уходе с рынка этой категории покупателей нельзя. «Сейчас растут арендные ставки, благодаря чему срок окупаемости жилья снижается», — указывает господин Сырцов.

Александра Мерцалова