Стоящие на берегу

Сектор рынка

После принятия городскими властями программы развития прибрежных территорий московские девелоперы стали более активно застраивать набережные элитной недвижимостью. Жилые комплексы, расположенные у Москвы-реки, стоят дороже аналогичных объектов в среднем на 20%, но ввиду уникальных видовых характеристик пользуются устойчивым спросом даже в кризисное время. В среднесрочной перспективе количество подобных объектов должно увеличиться.

Все по программе

Столичные девелоперы ведут активное освоение набережных Москвы-реки. В настоящее время у воды строится больше десятка элитных жилых комплексов, включая такие проекты, как "Котельнический", Art-House, "Кленовый DOM", "Негоциант", Balchug Residence, Balchug Viewpoint, "Царев град", Savvin River Residence и др. В рамках ММДЦ "Москва-Сити" квартиры и апартаменты с видом на Москву-реку предлагаются в небоскребах "Город столиц", "Око", "Башня "Федерация"", "IQ Квартал" и "Меркурий Сити Тауэр". А на вторичном рынке элитного жилья подобное предложение встречается, например, в ЖК "Баркли Плаза", "Аквамарин", "Четыре солнца", River House и пр.

По словам экспертов, городская программа развития прибрежных территорий дала мощный толчок развитию девелопмента этих участков. В XVIII-XIX веках предприятия традиционно строились вдоль речных транспортных артерий для удобства доставки грузов. "Сегодня в связи с программой правительства Москвы по выводу промышленных зон за пределы города застройщики начали строить на этих площадках элитное жилье. Раньше элитные дома на набережных строились в гораздо меньшем объеме. В основном они возводились на свободных участках либо на местах старых построек",-- говорит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.

Помимо этого долгое время права на земли, примыкающие к водному бассейну Москвы-реки, не были разграничены между городскими и федеральными властями, что тормозило возможность освоения таких территорий, поскольку согласование работ оказывалось крайне сложным и длительным. "Неурегулированность прав приводила к тому, что часть объектов, которые должны были возводиться на месте бывших промышленных зданий, не могли быть согласованы, поскольку находились на земле, где не были четко определены границы водоохранных зон",-- вспоминает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex.

Сейчас ситуация в корне иная, а количество проектов дорогого жилья у воды заметно увеличилось. "Современные красивые фасадные жилые дома -- одна из важнейших составляющих программы качественной среды вдоль Москвы-реки. И, кроме того, застройщики понимают, что проекты, расположенные у реки, изначально имеют конкурентные преимущества по местоположению. Соответственно, даже в кризис такое жилье будет продано с большей вероятностью, чем квартиры в других районах с менее живописными видами и менее однозначным окружением",-- уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

Водные особенности

Архитектура, инфраструктура и дизайн элитных жилых комплексов, строящихся рядом с водой, имеют свои уникальные особенности. Близость воды архитекторы и проектировщики стараются задействовать в полном объеме. Так, "Алые паруса" располагают собственной двухуровневой набережной с полукилометровой прогулочной зоной и яхт-клубом с причалом на 50 яхт.

"Сам жилой комплекс обладает авторским дизайном и отделкой внутренних общественных интерьеров, а также условиями для активного досуга и семейных развлечений. Спортклуб с бассейном и аквапарком, футбольное поле, боулинг, тренажерные залы, крытые теннисные корты, детский сад, ресторан и прочее -- все это выгодно отличает комплекс от конкурирующих объектов",-- рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

ЖК "Утесов" на Карамышевской набережной помимо своеобразной архитектурной концепции в нью-йоркском стиле, спортивно-оздоровительной, развлекательной и бытовой инфраструктуры предлагает жителям просторную зону отдыха на крыше девятиэтажного корпуса с кафе и игровой площадкой летом и катком зимой. Клубный особняк "Кленовый DOM" на Пречистенской набережной может похвастаться собственным зимним садом. А в жилом комплексе бизнес-класса ЗИЛАРТ будут работать музейный центр "Эрмитаж-Москва", театры, концертные залы, всевозможные арт-галереи, а также образовательные учреждения.

Директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева отмечает, что любая территория, граничащая с большой водой, интересна для покупателей, поэтому такие участки всегда будут востребованы. "Соседство с Москвой-рекой дает такие преимущества, как видовые характеристики, возможность пользоваться прибрежной зоной, а также расположенными на ней ресторанами или рекреацией",-- добавляет она. Конечно, видовые квартиры встречаются не только в домах на набережных. Но, как правило, в квартирах с видом на реку пространство планируется таким образом, чтобы панорамный вид на набережную открывался сразу из нескольких комнат: гостиной, столовой, кухни, кабинета. При этом спальня должна выходить окнами во внутренний двор.

Девелоперы стараются сделать так, чтобы максимальное число квартир и/или апартаментов имело вид на набережную. В плане проектирования такие комплексы схожи с курортной недвижимостью, где вид на море стоит первым в списке требований покупателей. "Мы приложили много усилий, чтобы 70% квартир в ЖК "Утесов" имели вид на реку. Нужно представить, как будет расположено здание, и фактически смоделировать вид из каждого окна. Это требование наравне с инсоляцией создает сложную и многоплановую форму здания. Зато теперь в объекте есть угловые квартиры, из которых открываются панорамные виды на воду сразу из нескольких окон",-- подчеркивает Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС.

И по фэншуй хорошо, и для глаз приятно

Но самой важной видовой характеристикой, влияющей на стоимость элитной недвижимости, является вид на знаковые объекты, такие как Кремль, сталинские высотки, храм Христа Спасителя и т. д. Такого рода квартиры стоят на 20-30% дороже аналогичных предложений, но выходящих окнами в другие стороны. "Сложилось несколько типов так называемых видовых квартир: с перспективой на город и неограниченный горизонт, с видом на исторические или знаковые объекты, пейзажи, парки, реки. Такое разделение характерно и для Европы, и для России. Среди них трудно выделить один наиболее популярный тип, так как требования к видовым характеристикам квартир очень индивидуальны",-- считает Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости компании "Галс-Девелопмент".

В случае с квартирами и апартаментами, выходящими окнами на набережную, ситуация аналогичная. По словам Ольги Богородицкой, жилплощадь с видом на Москву-реку может стоить на 15-40% дороже, чем квартира в том же комплексе, не обладающая такими видовыми характеристиками. "Расположение на берегу Москвы-реки или в непосредственной близости от нее -- это, безусловно, конкурентное преимущество, которое позволяет девелоперу устанавливать цены на жилье выше среднерыночных. Элитная квартира в комплексе у воды в принципе стоит на 10-20% дороже, чем в аналогичном проекте, но с другим местоположением. Кроме того, ценник на такое жилье повышается еще на 5-15% за счет улучшенных видовых характеристик",-- дополняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум".

Всего, по словам Дмитрия Халина, по состоянию на сентябрь текущего года близ набережных Москвы-реки продается около 300 элитных квартир и апартаментов площадью от 46 до 350 кв. м в разной строительной стадии готовности. Средний бюджет предложения составляет 71 млн руб., диапазон цен варьируется от 345 тыс. до 1,794 млн руб. за 1 кв. м. В среднем такая жилая недвижимость оценивается в 706 тыс. руб. за 1 кв. м, что примерно на 22% дороже сопоставимой, но расположенной в отдалении от воды.

"Экономическая ситуация здесь не играет такой большой роли, как в целом на рынке недвижимости. Место на берегах Москвы-реки весьма ограничено, в связи с чем спрос на подобное предложение выше среднего по рынку. Особенно если это действительно грамотные проекты, где есть возможность организовать террасу или большой балкон",-- рассуждает Алексей Могила, глава представительства Rossmils в России. Поэтому эксклюзивная недвижимость, особенно клубного формата, а тем более у воды, всегда находит покупателей.

Доставка воды на дом

По заверениям экспертов, собственники жилья на набережной уже имеют опыт владения высококлассной недвижимостью. "Чаще всего квартира в доме у реки является не первой покупкой. Кроме традиционных приоритетов -- престижного района и качества жилья -- состоятельный человек хочет иметь дополнительные бонусы: впечатляющие виды на знаковые столичные объекты, речной и парковый пейзаж. У таких покупателей нет необходимости уложиться в ограниченный бюджет, у них есть желание приобрести жилье по душе",-- делится опытом Екатерина Румянцева.

У многих покупателей есть свои плавсредства, и им надо где-то парковать свои яхты. К тому же если цены адекватные и репутация застройщика хорошая, то продажи таких объектов более устойчивы. "Недвижимость -- это эмоциональная покупка, поэтому живописный природный объект является существенным фактором при выборе. Некоторые, побывав на 30-м этаже с видом на воду, уже не рассматривают жилые комплексы вдалеке от воды",-- подтверждает Петр Кирилловский.

Возможно, со временем подобное предложение даже будет выведено в отдельный сегмент. "Элитное жилье у воды может стать новым отдельным форматом недвижимости. Например, если оно будет располагаться, как ЖК "Город яхт", на берегу широкой части реки и не отделяться проезжей частью либо если оно располагается в престижной локации вне пределов столицы",-- рассуждает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость -- Москва" Максим Зорин.

Другими словами, в среднесрочной перспективе количество жилых проектов у воды должно увеличиться. Причем это касается не только элитного сегмента, но и жилья более низкого ценового диапазона. В прошлом году в Москве прошел международный конкурс проектов развития прибрежных территорий Москвы-реки, победителем которого стало архитектурное бюро "Проект Меганом". Сейчас, когда определена стратегия развития набережных на ближайшие два десятка лет, компаниям, которые захотят застраивать территории у воды, будет проще получить разрешения градостроительных органов и поддержку общественности.

Георгий Береговой

Из апартаментов "Москва-Сити" виден весь город, но близость реки -- главное достоинство местоположения

Набережная напротив Киевского вокзала -- одна из самых престижных в Москве

Строительство фасадных домов на набережных -- часть программы развития территорий вдоль Москвы-реки.