29 января 2019
Среди новых нацпроектов первым провалилось жилье
Независимая газета

Минстрой заранее не справился с обещаниями Путина. Не успело правительство приступить к реализации нового майского указа президента, как некоторые его цели уже можно считать проваленными. Например, ожидается, что в 2024-м страна будет строить не менее 120 млн кв. м жилья в год. Объемы строительства увеличатся постепенно, но уже сейчас не достигнут даже тот уровень, который в паспорте соответствующего нацпроекта указан чуть ли не как отправная точка.

В понедельник состоялось первое в этом году заседание президиума Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Премьер Дмитрий Медведев обсудил перспективы нацпроекта «Жилье и городская среда». Строительную отрасль ждут серьезные изменения, напомнил он. «С середины года она перейдет на новую схему финансирования — проектную схему. Чтобы защитить интересы людей, которые покупают новые квартиры и дома», — сказал Медведев.

«Ряд мероприятий в рамках национального проекта уже стартовали», — добавил премьер. В частности, по его словам, одобрены стандарты кредитования корпоративных заемщиков с использованием счетов эскроу: «Уже более 30 банков открыли расчетные счета застройщикам. Также принят рекомендательный стандарт ипотечного кредитования, который устанавливает единые принципы для банков». «По оценке Минстроя, рынок ипотечных облигаций с поручительством компании „ДОМ.РФ“ (новое название Агентства ипотечного жилищного кредитования. — „НГ“) поможет обеспечить и дальнейшее снижение ставок. Это нужно обсудить», — сказал Медведев.

Однако перспективы реализации нацпроекта, сформулированного в рамках нового майского указа президента, уже сейчас вызывают серьезные опасения. Потому что указанные в нем в качестве отправных точек показатели уже оказались проваленными. Получается, мы проиграли еще на старте, так и не добравшись до финиша.

«В 2024 году необходимо обеспечить... увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год», — прописано в новом майском указе Владимира Путина.

Паспорт нацпроекта сообщает, что уже в 2018-м ввод жилья в стране должен был составить 86 млн кв. м — с такого уровня мы стартуем. В 2019-м показатель увеличивается до 88 млн кв. м. Затем происходит рывок — в 2020-м страна строит уже 98 млн кв. м. В 2021-м показатель немного корректируется: ввод жилья — около 94 млн кв. м. В 2022-м снова рывок — 104 млн кв. м жилья. В 2023-м — 112 млн кв. м.

По факту в 2018-м был зафиксирован уже третий год падения жилищного строительства. В строй было введено меньше, чем по паспорту нацпроекта, — около 75 млн кв. м. Это почти на 5% меньше, чем было в 2017-м. При этом в 2017-м спад жилищного строительства составлял 1,3%, а в 2016-м — 6%.

С одной стороны, как ранее отметил глава Минстроя Владимир Якушев, сейчас ничего страшного в снижении жилищного строительства нет: «Сейчас вводится объем 2014-го кризисного года, когда число новых проектов снизилось». С другой — даже ответственные за нацпроект чиновники уже сомневаются в его реализуемости. Правда, говорят о своих сомнениях они с разной степенью смелости.

«По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв. м жилья... Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв. м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Мы не можем на это не обратить внимания. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки», — заявлял Владимир Якушев в конце прошлого года. Более того, тогда он даже сообщил, что «сама цифра 120 млн кв. м жилья, которую мы должны достигнуть к 2024 году, под знаком вопроса».

«Думаю, что в 2019 году крайне сложно будет достигнуть большего результата ввода, чем в 2018-м. Надо, конечно, считать», — сообщил в минувший четверг вице-премьер Виталий Мутко. Судя его по рассуждениям, рост объемов ввода жилья начнется к 2021 году, когда рынок адаптируется к счетам эскроу и проектному финансированию, передает ТАСС.

Вчера пресс-служба Минстроя дала «НГ» более воодушевляющий комментарий: «Переход на проектное финансирование может оказать негативный эффект на объем ввода жилья в краткосрочном периоде, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Однако в долгосрочной перспективе эти реформы приведут к формированию прозрачной и эффективной строительной отрасли, которая вернет доверие людей. Это повлечет рост объема средств, привлекаемых на стадии строительства, и увеличит его объемы».

Паспорт нацпроекта подвергается экспертами тщательному изучению и критике. «Опрометчиво было декларировать в паспорте линейный график агрессивного роста ввода по годам, начиная с 2018-го... Теперь за эту бюрократическую ошибку приходится формально отвечать. На самом деле динамика ввода — закономерный волнообразный процесс. Средние сроки строительства многоквартирных жилых домов составляют три года», — замечает в своем аналитическом обзоре ведущий научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, профессор Финуниверситета при правительстве Сергей Стерник.

«Динамика ввода демонстрирует аналогию эффекта „демографической ямы“ и не исключает возможностей дальнейшего роста, — поясняет он. — Вместе с тем приходится признать, что по итогам пятилетки 2014-2018-го текущие объективные условия в отрасли пока не обеспечивают выполнимость целевого показателя 120 млн кв. м в год как со стороны предложения, так и платежеспособного спроса».

«Производство строительных и отделочных материалов падает примерно на 10% в год, доходность девелопмента масштабно исторически снижается, мелкие и средние застройщики и подрядчики, производители и поставщики стройматериалов покидают рынок, многие крупные — закредитованы банками до степени полного неформального финансового поглощения», — перечисляет эксперт. При этом, как он отмечает, «ипотечный пузырь — единственный гипотетический драйвер рынка при стагнации и рецессии доходов населения, но и он не обеспечит достаточного финансирования».

В качестве одного из способов решений проблемы Стерник называет долгосрочную аренду с правом выкупа (то есть лизинга) жилья для работников бюджетной сферы.

Опрошенные «НГ» эксперты указывают на некоторые предпосылки к улучшению ситуации, но в целом настроены скептически.

«Рост объемов ввода жилья действительно может произойти в 2021 году, так как к этому моменту будут готовы дома, которые начали строить в период повышения строительной активности в 2017-2018 годах. Однако не следует ожидать, что это увеличение будет значительным, а его результаты — близкими к целевым показателям», — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По словам эксперта, основное противоречие политики властей связано с тем, что власти пытаются одновременно улучшить показатели отрасли и при этом радикально изменить правила, «перевести все финансирование жилищного строительства на банковский кредит вместо прямых инвестиций дольщиков».

«Очевидно, что результатом реформы станет сокращение числа строительных организаций и уменьшение активности застройщиков», — ожидает эксперт. И уже одна эта рассогласованность может стать препятствием для выхода на 120 млн кв. м жилья в год.

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин замечает, что «в моменте» застройщики работают над возведением значительно большей площади жилья, чем по факту вводится ежегодно в эксплуатацию.

«В 2018 году объем текущего строительства повысился до 135-137 млн кв. м. То есть „в моменте“ застройщики уже возводят порядка 130 млн кв. м жилья. Однако вводится в эксплуатацию только около 40-50 млн кв. м жилья (остальное — индивидуальное жилищное строительство). Соответственно, для достижения целевого показателя для застройщиков (80-90 млн кв. м к 2024 году), необходимо удвоить объем текущего строительства», — говорит Игнахин. По его мнению, это выполнимо «только при радикальном повышении доступности кредита (как для покупателей жилья, так и для застройщиков), а также повышении платежеспособности населения».

Башкатова Анастасия