С новым спросом!

Рынок жилой недвижимости, где прежде царил продавец, становится "рынком покупателя"

Новый 2016 год российский строительный бизнес встретил в состоянии тревожного ожидания. Снижение реальных доходов населения, рост процентных ставок и резкие колебания курсов валют отрицательно сказываются на рыночной ситуации. Несмотря на стимулирующие меры, предпринятые как государством, так и застройщиками, динамика спроса в минувшем году была неутешительной. По данным компании Est-a-Tet, на фоне снижения покупательской способности граждан уровень реализованного спроса по итогам 2015 года снизился по сравнению с 2014 на 20,4 %. При этом более половины спроса (51,7 %) пришлось на покупки в нижнем ценовом диапазоне, доля таких сделок значительно увеличилась. Спрос сместился от двухкомнатных квартир в сторону однокомнатных, их доля в общем объеме сделок в минувшем году была наибольшей. О том, чего ждут от нового года застройщики, представители бизнеса рассказали "СГ".

Валютный иммунитет

Если в декабре 2014 года на волне серьезных валютных колебаний реализованный спрос на первичном рынке недвижимости был ажиотажным, то за год после "черного вторника" рынок стабилизировался и приобрел "иммунитет" к валютным колебаниям.

"В любой момент валюта может снова встряхнуть рынок, однако ажиотажных продаж эти колебания уже не вызывают, - отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Покупатели сегодня гораздо спокойнее реагируют на валютные скачки, чем в декабре 2014 года. Пропал "эффект новизны", сильные валютные колебания уже не так "побуждают" что-то срочно делать со своими рублевыми накоплениями".

Даже с учетом того, что в 2015 году российская валюта продолжала существенно дешеветь, темпы прироста продаж оказались несравнимыми с темпами 2014 года, добавляет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, сегодня у населения фактически не осталось денег на покупку недвижимости, а доля частных инвесторов на первичном рынке и так ничтожно мала.

В 2016 году, как предполагает генеральный директор компании "Ривер Парк" Лариса Швецова, спрос останется примерно на уровне 2015 года. "Ни падения, ни роста я не ожидаю, - отмечает она. - Покупки будут совершаться преимущественно теми, кто уже давно планировал улучшить свои жилищные условия".

А значит, нас ждет "год покупателя", девелоперам придется вести активную борьбу за уменьшающееся количество свободных денежных средств на рынке, уверен заместитель регионального директора департамента аналитики Knight Frank Никита Белоусов.

Правка внесена

Ключевая задача застройщиков в такой ситуации - подтолкнуть покупателя к сделке, предложить максимально привлекательные условия и широкий спектр предложений, ориентированных на разный бюджет, считает Владимир Богданюк. Уже сейчас на рынке четко прослеживается тенденция по смещению предложения в сторону комфорт-класса - за последний месяц этот сегмент увеличил свою долю на рынке до 36 % от общего объема предложения, почти догнав традиционно доминирующий бизнес-класс. Именно в комфорт-классе сейчас наиболее активный спрос из-за более доступных цен.

Еще одной антикризисной стратегией девелоперов в нынешних условиях становится увеличение доли однокомнатных и студийных решений в новых проектах (об этом тренде "СГ" подробно рассказывала в прошлом номере). "К примеру, в своем столичном жилом комплексе "Штат 18" мы увеличили долю студийных квартир до 20 %, что стимулировало покупательский спрос на протяжении всего 2015 года, - отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. - Я думаю, что эти тенденции найдут широкое распространение и в 2016 году".

"Очевидно, что рынок, объемы которого в прошлом году сократились в разных регионах на 25-60 %, и дальше будет находиться под давлением макроэкономической ситуации, - добавляет президент ГК "РКС Девелопмент" Игорь Сагирян. - В этих условиях, на наш взгляд, будут выигрывать проекты с меньшим бюджетом покупки, то есть как раз с меньшими площадями квартир. Мы всерьез задумываемся об этом и уже пересматриваем планировочную линейку в нескольких своих проектах".

По мнению коммерческого директора ФСК "Лидер" Григория Алтухова, такая реакция со стороны девелоперов вполне закономерна и ожидаема, и в первую очередь она выражается в новой структуре квартирографии, увеличении доли квартир-студий, снижении общего метража всех типов квартир. Так, если в 2014 году средняя площадь квартиры в новостройках составляла 57 кв. м, то по итогам 2015 года эта цифра снизилась до 52 кв. м.

О том, что нестабильная экономическая ситуация привела к корректировке новых проектов на рынке жилой недвижимости, говорит и Мария Литинецкая. По ее словам, в кризис девелоперы стремятся максимально сократить себестоимость проектов, а значит, импортные материалы будут замещаться отечественными аналогами, в отдельных проектах может произойти изменение класса жилого комплекса. Возможен и пересмотр общей концепции проекта в сторону быстрого и дешевого домостроения, на рынке недвижимости возможно увеличение доли панельных домов. "Каждый застройщик пытается оперативно подстроиться под новые реалии рынка недвижимости и быть конкурентоспособным, - отмечает эксперт. - Главное, на мой взгляд, чтобы корректировка не затронула уже строящиеся жилые комплексы. К сожалению, в сегодняшней ситуации такие примеры встречаются на практике".

Фишки с дисконтом

В любом случае, в том, что новые проекты будут продолжать выходить на рынок, несмотря на падение спроса, уверены все эксперты, опрошенные "СГ". Девелоперам приходится рисковать, так как проще выйти на рынок сегодня, чем полностью перечеркивать всю проведенную ранее работу.

"Застройщики уже изначально готовы к снижению покупательской активности и могут заложить соответствующие темпы реализации, - уверен генеральный директор компании "Новые Ватутинки" Александр Зубец. - Поверьте, девелоперу намного труднее перестроить свою работу, если падение происходит уже на стадии активной реализации проекта".

"Конечно, старт нового проекта в условиях падения платежеспособности населения - это всегда риск, - рассказывает Лариса Швецова. - Однако перенос выхода жилого комплекса подразумевает убытки девелопера, связанные с наличием обязательных платежей: аренды земли, получения нового разрешения на строительство, зарплаты сотрудникам. Поэтому все зависит от конкретного проекта. Если застройщик уверен в его ликвидности и своей финансовой устойчивости, то я не вижу причин для переноса старта новой очереди или выхода объекта на рынок".

Согласна с мнением, что девелоперы вряд ли будут откладывать выход новых проектов, и генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. "Ведь даже не занимаясь фактическим строительством объекта, застройщик все равно несет расходы, - поясняет она. - То есть, в итоге себестоимость постепенно увеличивается, несмотря на фактическое отсутствие строительных работ. Поэтому большая часть застройщиков предпочитают выйти с дисконтом к рынку, чем отложить старт проекта".

Так было уже и в прошлом году, напоминают участники рынка, застройщики выводили проекты с дисконтом до 10-15 % от первоначальной стоимости. Очевидно, что и в 2016 году девелоперы прибегнут к такой стратегии. Ведь сегодня клиенты крайне настороженно относятся к объектам на начальной стадии строительства, опасаясь их заморозки. И демократичные цены позволяют повысить лояльность покупателей.

Однако предоставление скидок отнюдь не является гарантией хорошей продаваемости проекта. Клиенты сегодня гораздо требовательнее, ведь в одной ценовой категории они могут выбирать из десятков проектов. Поэтому каждый девелопер ведет борьбу за платежеспособного покупателя на уровне идей, стараясь отличаться от конкурентов. Именно баланс цены и уникальности концепции - залог сегодняшнего успеха проекта.

Причем предлагаемые "фишки", как подчеркивает Евгения Акимова, вовсе не обязательно должны быть дорогими. "Сегодня главная задача любого застройщика - улучшить проект с минимальными затратами, - отмечает эксперт. - И, как показывает практика, это вполне возможно. К примеру, если жилой комплекс находится далеко от метро, то девелопер может организовать специальный автобус и с комфортом возить потенциальных покупателей и жителей комплекса. Велопарковки, ролледромы, общая библиотека, Wi-Fi во дворах... подобные "фишки" часто не стоят девелоперу больших денег, но создают ощущение комфортной среды".

Бери, пока дают

Есть, по мнению некоторых участников рынка, и предпосылки для небольшого роста спроса в 2016 году. Поддержать рынок жилья должна государственная программа субсидирования ипотечной ставки, действие которой продлено до 1 мая текущего года. А если в будущем субсидирование сможет распространиться еще и на вторичный рынок (такое предложение активно обсуждалось в прошлом году), это тоже положительно скажется на сегменте новостроек, поскольку сдвинутся с мертвой точки многие "альтернативные" сделки, полагают эксперты. Впрочем, доступная ипотека не сможет решить проблемы тех покупателей, у которых в кризис существенно просели доходы. "Сейчас на рынке и так представлены низкие процентные ставки - ниже 11 %, а с учетом дополнительного субсидирования от застройщиков даже до 7 %. Таким образом, спровоцировать всплеск на рынке способно только очень серьезное падение ставки - до 5 %, например, что сейчас невозможно", - полагает Мария Литинецкая.

А вот что точно сохранится в 2016 году, так это ценовая дифференциация по проектам, уверен директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов: "То, что дешевело в 2015 году, скорее всего, продолжит дешеветь, но в наиболее привлекательных объектах можно даже ожидать небольшого увеличения цен по мере роста стадий их строительной готовности".

Некоторые покупатели по-прежнему ждут падения цен, а кто-то не чувствует уверенности в завтрашнем дне и откладывает покупки, чтобы еще подкопить, добавляет Владимир Богданюк.

"На мой взгляд, мнение о снижение цен у людей сложилось по той причине, что многие экстраполируют на первичный рынок ситуацию на вторичном рынке, где, действительно, цены падают. Люди не понимают, что это совсем разные сегменты, живущие по своим законам ценообразования", - комментирует Мария Литинецкая.

"Что касается цен, на ближайший год цены на новостройки стабилизировались, и дальнейшего снижения цен на жилье ждать не стоит", - предполагает президент ГК "РКС Девелопмент" Игорь Сагирян. По его словам, произошел естественный рост затрат. Регионы, изначально работающие с более низкой рентабельностью, чем Москва и Подмосковье, чрезвычайно чувствительны к любым изменениям в ценах. Сегодня они находятся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке цены на квартиры и затраты на их строительство. Многие застройщики в регионах уже продают квартиры практически по себестоимости, а некоторые и ниже. Кроме того, застройщики, имеющие проблемы с деньгами и рассчитывающиеся с подрядчиками квартирами, которые те потом "выбрасывают" в продажу зачастую с дисконтом до 25 %, уже либо достроили свои объекты, либо заморозили строительство. Поэтому поток дешевых квартир от подрядчиков на рынок постепенно снижается. А значит, и опускать цены ниже своей нормы прибыли застройщики не собираются, поэтому "выжидающие" покупатели только теряют время, уверены эксперты "СГ".

"В настоящее время девелоперы при запуске новых проектов учитывают снижающийся спрос, конкурентную среду, реальные цены продаж и высокие проценты по кредитам, - продолжает тему генеральный директор риэлторской компании "Магистрат" (входит в ГК "ИНТЕКО") Алексей Болдин. - В этих реалиях не все девелоперские проекты демонстрируют положительную рентабельность". Все это, по мнению Болдина, в перспективе ближайших двух-трех лет может привести к постепенному сокращению предложения и уходу части застройщиков с рынка. Генеральный директор УК "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик считает, что в первую очередь рынок покинут случайные компании, для которых строительство не является профильным направлением деятельности, либо они реализуют разовые проекты. Зато деятельность остальных застройщиков, по мнению эксперта, станет более понятной и прозрачной для потребителя, в результате покупатели жилья смогут более четко представлять, кому именно они доверяют свои деньги.

Справочно

Государственная программа субсидирования ипотечной ставки стартовала в марте 2015 года. На сегодняшний день ее лимит составляет 700 млрд рублей. Всего с марта по ноябрь прошлого года, по данным Минфина РФ, было выдано более 170 тыс.

субсидированных займов на общую сумму 309,2 млрд рублей. Активнее всех льготную ипотеку выдавал Сбербанк (52 % всех кредитов по госпрограмме), на втором месте ВТБ24 (20 %).

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP

В кризисной ситуации вывод новых объектов - это едва ли не самый надежный способ оставаться "в игре". Во-первых, новостройки на ранних стадиях строительства всегда стоят дешевле, а доступная цена в ближайшей перспективе будет, видимо, главным конкурентным преимуществом. Во-вторых, новый проект - это всегда возможность дать рынку и потребителю именно тот продукт, который будет востребован в данный момент времени.

Даниил Селедчик, генеральный директор УК "Эталон-Инвест"

Курс на внедрение инноваций в строительство начал прослеживаться уже в прошлом году. В частности, большое внимание и профессиональное сообщество, и государство уделяли внедрению технологии BIM. Я думаю, что в 2016 году такие технологии, оптимизирующие затраты при проектировании, строительстве и эксплуатации, будут еще более востребованы.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group

В кризисных условиях потребитель стал тщательнее выбирать, обращать внимание не только на квартиру, но и на среду обитания. Таким образом, спрос смещается в сторону проектов, где созданы условия для комфортного отдыха и здорового образа жизни.

Андрей Пучков, президент Ассоциации застройщиков Московской области

В 2016 году можно ожидать сохранения спроса при условии продления государственной поддержки ипотеки. Скорее всего, сохранится и тенденция, когда потребитель требовательнее относится к выбору квартиры и уделяет больше внимание концепции проекта, наличию благоустроенной территории и набору необходимых социальных объектов.

Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат" (ГК "ИНТЕКО")

В целом, рынок жилья 2016 года будет похож на 2015 в том смысле, что это по-прежнему будет рынок покупателя. Больше того: дисбаланс между большим объемом предложения и падающим спросом будет нарастать, поскольку в 2015 году на рынок выведен рекордный объем проектов, начатых еще до кризиса, и этот объем надо будет как-то реализовывать.

Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК "Гранель"

В 2016 году девелоперам придется менять квартирографию, ориентируясь на предпочтения покупателей. Уже сегодня во многих жилых проектах на этапе строительства доля малогабаритных квартир увеличилась до 50 %. В условиях возрастающей конкуренции застройщики будут делать ставку на качество строительства, оригинальную архитектуру и нестандартные планировочные решения.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group

Одним из главных трендов 2016 года станет продолжающееся смещение интересов покупателя "из деревни в город". Проектам в ближайшем Подмосковье и Новой Москве все сложнее конкурировать с проектами, реализуемыми в рамках старой Москвы, которые в основной своей массе будут сфокусированы в ценовом диапазоне 120-180 тысяч рублей.

Игорь Сагирян, президент ГК "РКС Девелопмент"

Запрос на качественное жилье, то есть, хорошую локацию, продуманные планировки, интересную архитектуру и общественные зоны, сопутствующую инфраструктуру, никуда не исчез. Дистанция в цене и темпах продаж в качественных и некачественных проектах будет увеличиваться.

Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ"

Чтобы стабильно работать в ближайшей и явно непростой перспективе, нужно стараться выводить на рынок максимально ликвидные объекты и предлагать цену, адаптированную к условиям рынка. Важной составляющей при этом будут являться планировки - компактные, но комфортные для проживания квартиры с удобным расположением всех необходимых помещений.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер"

По большому счету, потребность в жилье у наших граждан никуда не исчезла, и она не зависит от состояния экономики и политических событий. Рынку и сегодня нужны интересные, качественные проекты. Но при этом они должны учитывать ситуацию, давать покупателям выбор, обеспечивать необходимую инфраструктуру и полезные опции.

Цитата в тему

Большая часть застройщиков предпочитают выйти с дисконтом к рынку, чем отложить старт проекта. Однако предоставление скидок отнюдь не является гарантией хорошей продаваемости проекта.