Пять застройщиков обеспечили половину сделок с новостройками в Москве

Более половины всех сделок с новостройками в Москве, как и в Санкт-Петербурге, приходится на проекты всего пяти застройщиков. Монополизация рынка может ускорить процесс банкротства небольших девелоперов, считают эксперты.

По мнению экспертов, это означает, что для мелких и средних застройщиков наступили тяжелые времена и их число будет сокращаться.

Свои расчеты эксперты ЦИАН сделали на основе данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); учитывались только розничные сделки физических лиц в строящихся корпусах, заключенные с 1 января по 30 сентября 2017 года. Исследование охватывало только дома с тремя и более этажами. Всего за девять месяцев в России было заключено 483,7 тыс. ДДУ, на анализируемые ЦИАН регионы пришлось 23% от всех сделок с новостройками.

Спрос невозможен без ресурса

Аналитики ЦИАН подчеркивают неравномерность спроса: если среднее количество сделок в жилых комплексах компаний - лидеров по продажам, например в Москве, находятся в диапазоне 70-150 в месяц, то у остальных застройщиков - менее десяти. На топ-10 самых востребованных ЖК Москвы пришлось 7,9 тыс. сделок (в среднем 88 сделок в месяц), на все остальные - 17,4 тыс. (в среднем 10,5 ДДУ в ЖК в месяц). "Безусловно, есть дорогие объекты, для которых нормальны продажи нескольких лотов в месяц, - уточняется в исследовании ЦИАН. - Но невысокие темпы продаж (30-40 квартир в месяц) в целом ряде масштабных проектов комфорт-класса могут негативно сказаться на финансовой устойчивости их застройщиков и рынка в целом". Это также может привести к переизбытку предложения на рынке, заключают авторы исследования.

Причину существенной концентрации продаж в проектах лишь нескольких девелоперов ​руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе объясняет тем, что лучше всего сейчас продаются проекты, предполагающие комплексное освоение территорий, с лучшим соотношением "цена/качество". "Они расположены вблизи станций метро либо не имеют конкурентов, поэтому концентрируют на себе практически весь локальный спрос", - поясняет он. И лишь несколько девелоперов имеют возможность реализовывать такие проекты. "Для таких компаний обычно характерно наличие серьезных ресурсов, позволяющих привлекать дешевое кредитное финансирование, а также получать возможность согласования таких крупных проектов в лучших локациях", - добавляет Лобжанидзе.

Тенденция к концентрации рыночного спроса вокруг крупнейших застройщиков продолжится, считает руководитель отдела исследований "ИРН-Консалтинга" Татьяна Бокачева. При этом ​если небольшие компании смогут найти своего локального покупателя и выжить в этих условиях, то застройщиков среднего размера ждут тяжелые времена, уверена она. "Последним будет не хватать административного ресурса для покупки лучших площадок и доступа к дешевым кредитным ресурсам, - объясняет Бокачева. - Это приведет к их поглощению более крупными компаниями". В результате, считает она, на рынке 80% спроса будет сформировано вокруг пяти-десяти крупнейших игроков, а 20% будет приходиться на десятки, если не сотни, мелких.

Новостройки - основной драйвер рынка столичной недвижимости уже несколько лет. По итогам первых трех кварталов в Старой и Новой Москве, по данным Росреестра, было заключено 36,8 тыс. ДДУ, что на 52,7% больше, чем за тот же период 2016 года. Но темп роста продаж новостроек несколько снизился - по итогам первого полугодия 2017 года он достигал 66% год к году.

При этом не все компании - лидеры рейтинга ЦИАН по объему продаж являются лидерами по объему вводимого жилья. Так, в последнем рейтинге крупнейших девелоперов России, составленном компанией INFOLine, нет группы ПСН и MR Group, занимающих вторую строчку рейтинга ЦИАН по Москве. При этом находящаяся на пятом месте компания "Авеста" впервые попала в рейтинг по итогам 2016 года, заняв 13-ю позицию.

Скорее всего, по итогам 2017 и 2018 годов произойдет изменение в рейтинге крупнейших девелоперов России по объему ввода жилья, считает Сергей Лобжанидзе. "Если посмотреть на структуру предложения квартир и апартаментов в новостройках Старой Москвы, то выяснится, что основную долю составляют объекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на 2018 год (38% предложения), - указывает Лобжанидзе. - На втором месте (25,5%) - объекты, которые будут введены в эксплуатацию в 2019 году, на третьем месте (16,2%) - объекты, которые будут введены в 2017 году, на четвертом (6%) - те, которые будут сданы госкомиссии в 2020 году". Таким образом, основной спрос сегодня приходится на те объекты, которые еще не введены в эксплуатацию, а за счет более низкой стадии готовности они характеризуются более низкой ценой, что также повышает спрос на них, добавляет эксперт.

В ожидании новых норм

"Монополизация рынка в условиях избытка предложения неизбежна, - отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель" (четвертое место по количеству ДДУ в Новой Москве, шестое - в Подмосковье). - Она, скорее всего, приведет к череде банкротств мелких застройщиков". Сам факт концентрации спроса на отдельных проектах уже говорит о затоваренности рынка, указывает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. При этом спрос все еще отстает от предложения, указывает она. "В условиях равновесия между спросом и предложением сделки распределялись бы более равномерно между различными игроками и их продуктами, - объясняет Литинецкая. - Тем не менее есть и положительные тенденции: наметился рост заработной платы, и снижаются ставки по ипотеке. Эти процессы будут увеличивать спрос на жилье, что снизит напряжение из-за существующих диспропорций".

Коррекция спроса и предложения может произойти в результате сокращения числа новостроек. По итогам третьего квартала 2017 года объем предложения в Московской области сократился почти на 10% по сравнению со вторым кварталом, составив 2,77 млн кв. м, указывают аналитики компании "Миэль-Новостройки". Количество новостроек на рынке уменьшилось на 3,4%, до 286 объектов. Объем предложения в количестве квартир показал снижение на 9,3%, на данный момент на рынке есть порядка 51,9 тыс. лотов. В Старой Москве совокупный объем предложения по итогам сентября 2017 года без учета элитных объектов составил 2,85 млн кв. м. "По сравнению с августом зафиксировано снижение на уровне 1,3%, - отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. - Однако выход нового объема предложения не перекрыл текущий уровень спроса, в результате чего впервые за все время исследований было зафиксировано снижение объемов предложения в пределах 1,3%. Количество квартир в продаже также снизилось - на 1,8% (до 44,4 тыс. лотов)".

Ускорить монополизацию рынка может и изменение законодательства, регулирующего продажу новостроек, отмечают опрошенные РБК эксперты. С 1 июля 2018 года вследствие принятого в июле 2017 года закона об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства в целях дополнительной защиты прав и законных интересов дольщиков ужесточаются условия работы застройщиков. В частности, компаниям, намеренным получить разрешение на строительство нового жилья, необходим не менее чем трехлетний опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов, а также разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, на специализированном банковском счете застройщика должна быть сумма в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Автор: Пастушин Алексей