Почему в России «белая» аренда жилья дороже «черной»

В 2020 году в Москве должны появиться несколько арендных домов, однако пока снять в них квартиру будет дороже, чем на частном (читай, «черном») рынке, дальнейшего развития этот формат не получит, уверены эксперты.

«Сегодня арендный фонд в России составляет 241 миллион квадратных метров. На коммерческих условиях арендуют квартиры около 5,7 миллиона российских семей. В сравнении со странами ЕС — это в разы меньше, — отмечают в пресс-службе ДОМ.РФ. — В Германии доля арендного жилья в жилищном фонде превышает 50 процентов, в США и Великобритании — 35, а в крупных городах — еще выше, например, в Нью-Йорке — 70 процентов, в Берлине, по различным оценкам, — до 85. Очевидно, что в нашей стране, ввиду отсутствия сегмента институциональной аренды необходимо отработать механизм строительства такого жилья без привлечения бюджетных средств».

Одна из главных причин слабого развития аренды — то, что рынок остается «черным». За редким исключением квартиры сдают физлица без договора найма, на основании устной договоренности. В этом секторе велики риски как арендатора, так и владельца жилья. Арендный дом — это в первую очередь гарантии: официальный договор, страховка. «Для жильцов — это дополнительный сервис, потому что в большинстве случаев сейчас такие доходные дома являются апартаментами отельного типа: номера убирают, есть дополнительная охрана, то есть можно говорить об определенном уровне безопасности. Соседи — такие же арендаторы», — поясняет Денис Крючков, директор по развитию компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

«Арендное жилье — очень востребованный формат для московской агломерации. Во-первых, столичный регион занимает первое место по внутренней миграции среди всех регионов РФ, как субъект с наибольшем объемом предложений по работе. Во-вторых, рынок аренды жилья в Московской агломерации самый емкий в стране. Объем предложений для сдачи в аренду составляет 30-35 тысяч квартир. Оборот этого рынка мы оцениваем в 3-5 миллиардов рублей в год. Поскольку он относится к теневому сектору бизнеса, точную оценку дать невозможно. Попытку сделать этот рынок прозрачным поддерживаем и считаем, что такой шаг, как формирование жилых комплексов для сдачи в аренду будет востребован и заложит фундамент в формировании цивилизованного подхода. Он обезопасит как арендаторов, так и арендодателей», — уверена Екатерина Румянцева, президент Kalinka Group.

Стоимость централизованного арендного жилья (консьерж, прачечная и т.д.) выгоднее, чем в отеле. Если же сервис не предусмотрен, то фактически разница с рыночной арендой может составить до 20%. Так, аренда апартаментов-студии площадью 32 квадратных метра в арендном ЖК «Лайнер» в месяц стоит 60 тысяч рублей плюс счетчики, тогда как сходная по площади квартира в том же районе обойдется всего в 36 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. «Перспективы есть в случае, если доходные дома по сочетанию цены и качества смогут конкурировать с квартирами обширного частного рынка. Чем ближе предложение и стоимость доходных домов к массовому потребителю, тем больше шансов на устойчивое развитие», — полагает Мария Жукова, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда».

Еще два года назад в 25 регионах было построено более 120 арендных многоквартирных домов для предоставления в некоммерческую аренду, у Минстроя были большие планы на развитие проекта, однако пока задача арендного жилья не вышла на нужный уровень. Тем не менее, в ДОМ.РФ полагают, что появление таких проектов цивилизованной аренды позволит структурно изменить предложение и вывести часть рынка из «серой зоны», которая на сегодняшний день составляет 97 процентов. Стоимость цивилизованной аренды будет формироваться уровнем спроса и уровнем благосостояния граждан в конкретном регионе, уверены в компании.

Согласно исследованиям ДОМ.РФ, в России около 26 миллионов семей желают улучшить жилищные условия, из них порядка 5,5 млн семей готовы арендовать недвижимость при наличии прозрачных и комфортных условий проживания. Данный формат очень востребован у россиян. Но чтобы онзаинтересовал потребителей, он должен иметь цену ниже среднерыночной, ведь абсолютное большинство — 70 процентов — арендаторов жилья в Москве ориентированы на сегмент «эконом», добавляет Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»: «Снижение арендных ставок в среднем на 10-15 процентов по отношению к оплате проживания в традиционных съемных квартирах помогло бы популяризировать этот формат и привлекло бы клиентов».

В ближайшей перспективе основными потребителями «цивилизованного арендного жилья», останутся бизнес-туристы, представители среднего и высшего управленческого звена, высокооплачиваемые специалисты в узких областях, полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По ее мнению, необходимо создать условия для привлечения инвесторов-физических лиц в строительство доходных домов. «Кроме того, увеличить спрос на арендное жилье могло бы определение статуса апартаментов, а именно — возможность получения регистрации не только в апартаментах гостиничного типа. Но в любом случае государственная программа аренды должна быть направлена на массового клиента, то есть граждан со средним и невысоким доходом. Сегодня же существующий рынок аренды доступен для небольшой доли россиян с относительно высоким доходом», — резюмирует она.