Почем стать москвичом? Сколько сейчас стоит квартира в московском регионе

Динамика цен на московское жилье давно превратилась в экономический триллер. Пока во всей остальной стране средний размер ипотеки составляет 3 миллиона рублей, в столице требуется почти в два раза больше, чтобы купить хоть что-то, к тому же Подмосковье стремительно догоняет столицу по показателю стоимости жилья. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», какую квартиру можно купить в московском регионе, располагая бюджетом от 5 до 15 миллионов рублей.

До 5 миллионов

Квартиры, стоимость которых составляет менее 5 миллионов рублей, на территории «старой» Москвы являются музейной редкостью. В 2020 году доля приобретенных новостроек из этой ценовой группы составила всего 1,6% от общего количества сделок, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее данным, на первичном рынке Москвы в пределах МКАД в пришлом году в категории «дешевле 5 миллионов» экспонировался всего 31 лот.

Правда, с таким ценником все же можно найти очень компактные студии как в проектах апартаментов, так и квартир, добавляет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Но это будут действительно очень маленькие помещения площадью в 20 квадратных метров, если речь идет о жилье, и около 25 «квадратов» в апартаментах.

Зато в новой Москве по цене ниже 5 миллионов рублей доступны квартиры в новостройках площадью от 19 до 31 квадратного метра, продолжает Доброхотова.

В Московской области выбор в этом бюджете больше, однако сконцентрирован он преимущественно в однокомнатных лотах, а средняя площадь предлагаемой квартиры составляет 39,5 квадратного метра, отмечает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Из-за роста цен на протяжении почти всего последнего года, а также относительно невысокой девелоперской активности количество квартир на первичном рынке в минимальном снизилось почти в 2,5 раза, поясняет главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По ее словам, сегодня на рынке московского региона доступно порядка 11,3 тысячи квартир и апартаментов стоимостью ниже 5 миллионов, хотя еще год назад таких вариантов было порядка 27 тысяч.

Если же говорить о вторичном рынке, то в Москве за эти деньги можно купить разве что комнату, подчеркивает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Например, высоким спросом сейчас пользуются комнаты в домах под снос, так как по столичному закону взамен комнаты в реновационном фонде предоставляется квартира», — уточняет она.

Многих это привлекает, в связи с чем такие комнаты выросли в цене, вплоть до 4,5-5,5 миллиона рублей, и очень быстро расходятся — средний срок их экспозиции зачастую меньше недели, иногда даже до нескольких дней, это зависит от очередности сноса по программе реновации, говорит риелтор.

Если рассматривать покупку квартиры на вторичке в Подмосковье, то цена напрямую взаимосвязана с удаленностью от столицы. К примеру, по Ярославскому направлению это может быть либо однокомнатная квартира в районе Мытищ, либо «двушка», но уже в Пушкино. Приблизительно такое же соотношение цен и по остальным направлениям. Чем дальше от МКАД, тем больше будет «комнатность», объясняет она.

От 5 до 10 миллионов

В этом ценовом диапазоне находится большая часть московских новостроек массового сегмента, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По данным эксперта, предложения в бюджете от 5 до 10 миллионов рублей представлены в 64 московских районах. При этом на долю квартир приходится 84% лотов, на долю апартаментов — 16%.

В ЦИАН в свою очередь утверждают, что за эту цену на первичных рынках Москвы и Подмосковья продается примерно одинаковое количество квартир: 14,8 тысячи и 14,9 тысячи соответственно. Но значительную часть столичных новостроек стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей — 44% — можно приобрести только на стадии котлована. В области доля котлована ниже — 29%.

В новой Москве, по итогам февраля 2021 года, средний предлагаемый бюджет покупки квартиры в новостройке составил 8,7 миллиона рублей, добавляет Доброхотова. Поэтому суммы в 10 миллионов хватит покупку одно-, двух- или даже трехкомнатной квартиры в строящемся доме, либо однушки или двушки в готовом доме. Всего в «старой» и новой Москве лоты стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей представлены в 162 проектах, в 362 корпусах (14% рынка), подсчитывает глава «Бест-Новостроя».

На вторичном рынке с подобным бюджетом можно присматриваться уже не только к комнатам в сносимых домах, но и к полноценным квартирам, отмечает Дымова.

Нижний диапазон позволяет приобрести «однушку» стандарт-класса в относительно приличном состоянии. Если в этот бюджет нужно уместить «двушку», то она уже будет ближе к верхней границе — 10 миллионам рублей, продолжает она. Но тогда в данной ценовой категории придется рассматривать квартиры ближе к МКАД — на севере, востоке, юго-востоке Москвы и в Некрасовке, которая пестрит объявлениями с ценником до 10 миллионов.

Большая часть этих предложений — площади, которые реализуются городом с муниципальных торгов, уточняет Дымова.

Кстати, за 10 миллионов рублей на востоке Москвы выставлено сегодня и несколько «трешек» стандарт-класса. На севере и северо-западе лоты по цене меньше 10 миллионов тоже имеются, но на них очень высокий спрос, даже несмотря на их крайнюю степень изношенности.

А вот в Московской области предложения в данном бюджете встречаются в большинстве городов, хотя основная концентрация отмечается в крупных городах вблизи Москвы. Порядка 13,3% приходится на Люберцы, 9,6% — на Котельники, 6,7% — на Балашиху, добавляет гендиректор сервиса «Синица» Шаталина.

От 10 до 15 миллионов

В старых границах Москвы в бюджет 10-15 миллионов рублей укладываются квартиры и апартаменты в новостройках разных сегментов. Основной объем таких предложений (58,8%) приходится на новостройки комфорт-класса, 40% — на бизнес-класс. Средняя площадь таких предложений составляет 51,46 квадратного метра, то есть это двухкомнатные варианты, а также классические однокомнатные, отмечает Шаталина.

В новой Москве на квартиры в этом бюджете приходится четверть всего предложения. Как правило, они представлены новостройками комфорт-класса (67,4% лотов), но можно найти и бизнес-класс — 31,3% от всего объема предложения. Средняя площадь объектов больше, чем внутри МКАДа, — 67,5 «квадрата», что соответствует двух- и трехкомнатным квартирам, продолжает она.

В новой Москве у обладателей 10-15 миллионов, действительно, будет шире выбор проектов бизнес-класса как в строящихся, так и уже готовых домах, соглашается Доброхотова. По итогам февраля 2021 года, средний предлагаемый бюджет покупки на рынке новостроек в данной локации составил 12,6 миллиона рублей, уточнят она. Всего же в «старой» и новой Москве в заданном бюджете представлены квартиры в 468 корпусах в 180 проектах (18% рынка).

Интересно, что в области выбор в бюджете 10-15 миллионов небольшой, так как в этом бюджете представлены уже либо объекты бизнес-класса, которых в Подмосковье немного, либо квартиры в три и более комнат, которые тоже традиционно не представлены большим количеством лотов. На новостройки эконом-класса приходится около 37,7% предложения, на комфорт-класс — 59,8%. Средняя площадь предлагаемой квартиры составляет 80,4 квадратного метра, основной объем приходится на трехкомнатные варианты, добавляет Шаталина.

При более существенных бюджетах — свыше 15 миллионов рублей можно присматриваться уже к объектам бизнес- и даже премиум-классов, добавляет глава «Метриума» Коркка.

Нужно отметить, что на рынке жилья московского региона справедливо правило: чем выше бюджет, чем ближе к центру Москвы находится квартира, заключает Кирюхина. Например, если с суммой до 5 миллионов рублей даже в области можно рассчитывать преимущественно на среднее и дальнее Подмосковье, а в Москве — на ТиНАО, то с бюджетом от 15 до 20 миллионов квартиры в области располагаются уже в городах-спутниках: Красногорск, Одинцово, Химки, Мытищи, а в Москве — это в том числе районы ЦАО, резюмирует она.