Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Патриотические настроения

Коммерсантъ. Дом

Весной на загородном рынке эксперты отметили постепенный рост покупательского интереса в элитном сегменте, который в апреле наконец конвертировался в ряд сделок со знаковым бюджетом. В бизнес-классе, напротив, наступило то же самое спокойствие, которое царило на рынке последние два года и по-другому именовалось стагнацией. Что же касается экономкласса, то здесь в последнее время вследствие чрезмерного оптимизма, внушенного новичкам примером более опытных товарищей, предложение раздувается непропорционально спросу, так что недалеко и до затоваривания.

Говорящие цифры

Продавцы элитной загородной недвижимости наконец сумели достичь консенсуса с покупателями, констатируют эксперты. Всего-то и надо было сделать другие инструменты для хранения денег ненадежными и предложить интересную скидку. "В апреле заявлялись такие цены, которые импонировали клиентам",- рассказывает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. По его данным, в отдельных поселках сделки проходили с торгом в 10-20%.

Вообще-то тенденция вложения средств в недвижимость без надежды на их преумножение, но с четкой уверенностью в их сохранности отмечалась экспертами TWEED еще в начале прошлого года, то есть задолго до начала банковского кризиса и валютных ралли. Однако в основном это относилось к городскому сегменту, замечает управляющий партнер компании Ирина Могилатова. "На сегодняшний день мы можем утверждать: тренд проник и на загородный рынок",- уверенно заявляет эксперт, предполагая, что причина кроется в возросшей лояльности продавцов и гибкой системе скидок. Этого, разумеется, нет в городском сегменте, где девелоперы регулярно по мере готовности объекта поднимают цены.

В апреле в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости было зафиксировано максимальное количество запросов за последние три года, констатирует Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп"По сравнению с 2013 годом этот показатель вырос более чем на 50%, уверяет эксперт. Мало того, пропорционально запросам увеличилось количество показов и реальных покупок, причем в апреле текущего года был проведен целый ряд знаковых для рынка сделок, в том числе с общим бюджетом, превышающим $30 млн.

Откуда что растет

И все это происходит, несмотря на политическую нестабильность и валютные колебания, считает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, который также отметил рост числа заявок на подбор недвижимости в сравнении с показателем за аналогичный период прошлого года. Немного удивлен и Андрей Урванов, руководитель отдела загородной недвижимости "ЮИТ Московия": "Традиционно, когда наблюдается колебание курсов валют, покупатели снижают активность, но этой весной количество желающих вложить имеющиеся средства в жилье, наоборот, выросло".

Илья Менжунов уверен, что все как раз наоборот и активность покупателей обусловлена именно нестабильностью курсов валют, на которую, в свою очередь, ориентируются продавцы. "Сейчас ни о какой выжидательной позиции покупателей, которую мы наблюдали в начале года, речи не идет. Все уже привыкли к новому уровню цен и позиции продавцов, которые ориентируются на скачки курса", - поясняет эксперт. Поэтому, по его данным, спрос держится на достаточно высоком уровне, причем еще и растет.

Косвенным подтверждением правоты этих слов может служить повышение стоимости сотки земли в премиальном сегменте. Только за апрель, по данным Vesco Realty, оно составило 5,6% - и это самый значимый показатель роста цены по сравнению со всеми остальными сегментами и видами загородной недвижимости. А за год элитная земля и вовсе подорожала на рекордные 51,4% - с 1,35 млн до 2,05 млн руб. за сотку.

Алексей Артемьев согласен с коллегой: "Нестабильность политической ситуации и волатильность валютного рынка послужили стимулом для активизации высокобюджетных покупателей. В свете отзыва лицензий банков инвестиции в элитную недвижимость приобрели дополнительные преимущества".

Банки, евро, Украина

В "НДВ-Недвижимости", однако, наблюдают еще одну тенденцию, которая не очень-то коррелирует с теми, что называют коллеги из других компаний. "Сейчас потенциальные покупатели пристально следят за ситуацией, связанной с санкциями в отношении России, и тем, что происходит на Украине",- говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Муравьев.

При этом люди активно просматривают объявления, звонят риэлторам по интересующим их предложениям, однако срок принятия решения увеличился и теперь составляет три-четыре месяца, а иногда и больше. "Загородная недвижимость предусматривает серьезные траты и воспринимается в большей степени как предмет роскоши",- рассуждает эксперт. Некоторые при этом опасаются, например, вдруг оказаться без денег, потратив их на серьезную покупку, и затем сожалеть о том, что поспешили.

А вот Александр Дубовенко, учредитель компании "Гуд Вуд", связывает рост продаж на своих проектах с оттоком покупателей из сектора зарубежной недвижимости из-за невыгодного для покупок там курса евро, а также с ростом патриотических настроений и нестабильностью в банковской системе. Что именно из этого набора является основным драйвером роста, господин Дубовенко не уточняет, но если эти тренды продолжат набирать силу, то, по его мнению, есть все шансы в очередной раз побить собственные рекорды продаж.

Ничего особенного

В бизнес-классе ажиотаж, наблюдавшийся в течение первых месяцев 2014 года, спал и в апреле наступила сравнительная тишина, говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. "Рынок вернулся к своему состоянию стабильной стагнации последних двух лет,- считает эксперт.- Объем клиентских запросов существенно снизился, при этом каких-то особых условий никто из продавцов не предлагает".

Все просто: собственники не хотят уходить ниже инвестиционного дна, а покупатели уже успокоились. Все, кому нужно было срочно по соображениям надежного вложения капитала, свой объект уже купили, а остальные перевели рубли в валюту, закрыли их в ячейку и ждут.

Кроме того, продолжает госпожа Панова, увеличился эмиграционный поток. "Многие продают срочно свою недвижимость, держа наготове забронированный объект в Испании, Франции, Болгарии, чтобы иметь возможность быстро покинуть страну", - рассказывает эксперт.

Загородная жизнь как борьба

Срочная продажа дома в каждом конкретном случае имеет под собой конкретные основания, но одним из самых распространенных стало новое неожиданное соседство с многоэтажной застройкой. "Перспективные планы застройки по соседству - это бич современного загородного рынка,- сетует Евгения Панова.- Когда покупается участок или дом у поля с прекрасным видом на лужайку у леса, а через полгода там начинается строительство складского комплекса или бетонного завода, это, конечно, деморализует".

Нам надо что-то с этим сделать, продолжает эксперт. Скажем, в Европе нельзя просто так прийти в деревню и построить огромный терминал стенка в стенку с существующими жилыми постройками. На застройщика подадут в суд, администрацию поселения вынудят принять все меры, чтобы прекратить стройку. У нас же в таких случаях собственники бегут из поселка как мыши с корабля, распродавая любимые дома по себестоимости, а то и дешевле.

Собственники загородной недвижимости столкнулись еще и с новыми, многократно возросшими налогами после изменения кадастровой стоимости жилья. Со 100 тыс. руб. стоимость участка вырастает до 4 млн руб., приводит пример Эдуард Бобровский, генеральный директор компании "Оазис" (входит в группу компаний "Гео Девелопмент"). Нетрудно посчитать, во сколько раз вырастают при этом налоговые платежи.

Больше ни на что не хватит

В экономсегменте, как и в элитном, люди точно так же пытаются сохранить свои деньги, замечает Эдуард Бобровский. "Это даже не столько инвестиции,- рассуждает эксперт,- потому что, к примеру, инвестировать в квартиру в экономсегменте намного выгоднее, ведь ее гораздо легче потом продать, как минимум, за те же самые деньги, а если повезет, то еще и заработать".

Но не у всех найдутся деньги на квартиру. У многих есть скопленные за всю жизнь 150-200 тыс. руб., которые нужно тоже куда-то срочно вложить, чтобы не пропали, и часто вкладывают их именно в дешевую землю, поскольку другая недвижимость просто не по карману.

Тех же, кто смог заработать на квартиру в подмосковном малоэтажном жилом комплексе, а то и на таунхаус, отнюдь не так много, как думают некоторые девелоперы, выводящие на рынок новые проекты. "Надо отметить, что сейчас на загородном рынке идет непропорциональное усиление экономпредложения,- делится наблюдениями господин Бобровский.- Если общее количество элитных и бизнес-поселков остается примерно на одном и том же уровне, то низкобюджетный сегмент раздувается, и, судя по всему, эта тенденция будет продолжаться".

Впрочем, другие эксперты считают, что в ближайшее время экономсегмент, то есть все стоимостью до 8-9 млн руб., равно как и высоколиквидные элитные объекты на Рублево-Успенском шоссе, будет продаваться хорошо. Для их продавцов и покупателей лето обещает быть жарким.

Марта Савенко