Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Паника в раю

РБК daily

Валютные курсы, закрытие банков, украинский кризис – все это непосредственно влияет на рынок элитной недвижимости

События в Крыму и новая политика Центробанка, пустившего курс рубля практически в свободное плавание, с одной стороны, и начавшего оздоровление банковской системы - с другой, заставили ожить стагнировавший было рынок элитного жилья Москвы. Впрочем, оживление долго не продлится, уверены эксперты, нестабильность на валютном рынке и закрытие банков оживили спрос лишь со стороны тех, кто располагал свободными средствами. Но со временем их число иссякнет, а вместе с ними уйдут и драйверы рыночного роста.

ВРЕМЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ

Следует признать, что пока на рынке элитной недвижимости нет единого мнения относительно его состояния. Как это часто бывает, для одних стакан наполовину пуст, для других наполовину полон. Так и здесь - если девелоперы говорят в первую очередь о росте спроса, который в будущем «выйдет на стабильный уровень», то риэлторы стараются быть объективнее в своих оценках.

В любом случае период волатильности, пришедшей вначале на валютный рынок, а позже на фондовый, стал временем перемен. Оно, как и на рубеже 2008-2009 годов, создало уникальные возможности как для покупателей, так и для продавцов. Для некоторых это момент, когда потребность в свободных средствах так велика, что они готовы предоставить покупателям невиданные доселе скидки. Для других общий психоз создал предпосылки для невероятной гибкости при торге. Третьи стараются скорее закрыть свои насущные потребности и закрепиться, то есть приобрести новую квартиру, дом или источник дохода до того момента, как рухнет банк, сократится доход или девальвируются сбережения.

Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева выделила две основные тенденции. Первая - это то, что в связи с закрытием банков и нестабильностью на фондовом рынке традиционно увеличилось число инвесторов, желающих вложить свободные средства в недвижимость. С другой стороны, покупательская способность снижается в первую очередь из-за роста курса доллара.

Последнюю тенденцию подтверждает и генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «На рынке элитной недвижимости прежде всего ощущается снижение потребительского спроса, - констатирует она. - Сегодня многие брокеры отмечают, что количество звонков клиентов заметно сократилось, так как те хотят повременить с приобретением дорогой недвижимости». Впрочем, она уверена, что это не трагедия для элитного рынка. По ее словам, это нормально, когда потенциальным клиентам необходимо «взять паузу, подумать и решить, в какую сторону двигаться».

По этой причине была расторгнута часть сделок, находившихся на этапе внесенного задатка. «Покупатели предпочитают потерять задаток в несколько сотен тысяч долларов, чем совершать покупку по новому курсу, особенно в случае, если приобретение планировалось на заемные средства и банковский кредит выдан в рублях», - рассказала Елена Юргенева.

Как бы то ни было, с начала 2014 года на первичном рынке премиального жилья Москвы было совершено около сотни сделок, подсчитал руководитель отдела аналитики и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. «Это на 22% больше по сравнению с январем-февралем 2013 года, - подчеркнул он. -Всего на покупку элитных квартир было потрачено 208 млн. долл.».

НАЗАД К У.Е.

Активными продолжают оставаться и девелоперы. В 2013 году на рынок было выведено 14 новых элитных проектов с жилой и апартаментной составляющей, говорят в Knight Frank. В этом году стартовали продажи второй очереди строительства ЖК «Садовые кварталы». Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева считает, что одной из тенденций последнего времени является рост предложения на первичном рынке клубных домов класса deluxe, что было редкостью в посткризисный период. Только за один прошлый год начались продажи в таких клубных домах, как ЖК Golden Mile Private Residence, Turandot Residences, St. Nicolas, Mon Cher, «Кленовый дом».

Резкие колебания курса всегда привлекают покупателей на рынок недвижимости, подчеркнул генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Это вполне обоснованно как для тех, кто в результате колебания курса потерял и не хочет продолжать терять и дальше, так и для тех, кто в этой чехарде нажил, а ныне опасается вновь потерять, то есть предпочитает уже не преумножить, а сберечь. «При этом до 25-27% продавцов не успевают своевременно отреагировать на изменение курса и порою даже сознательно, с целью привлечения покупателей, оставляют старые условия продажи и таким образом делают покупателю серьезную уступку», - говорит глава Penny Lane.

Действительно, на рынок элитной недвижимости Москвы, в том числе на поведение продавцов и покупателей, в большей степени оказали влияние именно валютные колебания, а не массовое закрытие банков и события на Украине, уверены участники рынка. Дело в том, что цены на элитном рынке традиционно номинируются в условных единицах, привязанных к курсу валют. «Например, если до валютных колебаний одна условная единица стоила в среднем 32 руб., то уже в январе в большинстве проектов она находилась на уровне 33 руб., - вспоминает Мария Литинецкая. - При дальнейшей дестабилизации рынка не исключено, что курс у.е. подрастет до 36 руб.».

Некоторые девелоперы стали фиксировать курс у.е. в своих проектах. Так, например, корпорация «Баркли» до конца марта зафиксировала курс на уровне 34 руб. за доллар. Возможно, это возымело эффект. По наблюдениям Екатерины Фонаревой, на рынке отмечается увеличение спроса за счет выхода инвесторов, желающих перевести свои активы в недвижимость. Однако пока это никак не повлияло на ценовую ситуацию.

Реагируя на негативные рыночные факторы, покупатели квартир стали не только более трепетно относиться к выбору финансовой организации для проведения сделки купли-продажи, но и отдавать предпочтение новостройкам, выставленным в рублях. «Наиболее активно сейчас идут продажи в сегменте до 1 млн. долл., достаточно живой рынок и в сегменте 1,5-2 млн. долл., - рассказал Георгий Дзагуров. -Более дорогой ценовой сегмент на рынке элитного жилья сейчас менее подвижен».

К концу февраля средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум-класса, по данным IntermarkSavills, составила 19,05 тыс. долл. за 1 кв. м. При этом более половины всего спроса по-прежнему сконцентрировано в Хамовниках и Тверском районе, что связано в первую очередь с распределением предложения.

ЭКСКЛЮЗИВ В АРЕНДУ

Если покупатели элитного жилья оперативно отреагировали на экономическую волатильность, взяв паузу для раздумий и снизив бюджет, то на рынке премиальной аренды ситуация пока резко не изменилась. Спрос на аренду остался на уровне прежних лет, но вырос средний бюджет потенциального арендатора - с 5,9 тыс. долл. в конце 2012 года до 7 тыс. долл. к концу 2013 года.

Как отметила старший консультант, менеджер проектов отдела по работе с арендаторами Intermark Relocation Марина Морозова, это может быть связано с увеличением среди арендаторов числа семей с детьми. В частности, становится больше экспатов, переезжающих с семьями. «Это, в свою очередь, повлекло за собой рост спроса на жилье с большей площадью», - добавила Морозова.

Со своей стороны, Георгий Дзагуров констатировал снижение доли экспатов среди арендаторов элитной недвижимости. «Решение об аренде квартиры в дорогом сегменте принимается более взвешенно, все реже в выборе играет роль эмоциональная составляющая», - отметил Дзагуров.

НЕГАТИВ В РОСТ

В ближайшее время неблагоприятная экономическая ситуация и падение курса рубля позволяют прогнозировать увеличение количества инвестиционных сделок в сегменте элитной недвижимости на 10-15%, считает Елена Юргенева. «Скорее всего, инвесторы сконцентрируют внимание на объектах первичного рынка, находящихся на начальных стадиях строительства (котлован, монолитно-каркасные работы) и не достигших пиковых ценовых значений. Тем более что к выходу на рынок заявлено несколько проектов, представляющих потенциальный интерес для инвесторов», - прогнозирует Юргенева.

В то же время именно рынок элитных новостроек в перспективе в наибольшей степени затронет рост цен, считает Мария Литинецкая. «У девелоперов вырастут затраты на стройку, потому что многие строительные материалы для такого жилья покупаются за границей». Впрочем, это вряд ли окажет влияние на рыночный спрос и на сроки строительства - покупатели элитного сегмента редко бывают стеснены в средствах. Более того, любой крупный девелопер при моделировании своего будущего денежного потока учитывает рыночные возможности и риски, закладывая в свои финансовые модели не менее одного кризиса.

фото: В связи с закрытием банков и нестабильностью на фондовом рынке традиционно увеличилось число инвесторов, желающих вложить свободные средства в недвижимость

Семен Давыдов