Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

НИ ЖДАТЬ НИ ВЗЯТЬ

Коммерсантъ # Деньги

СТОИТ ЛИ СЕЙЧАС БРАТЬ ИПОТЕКУ

ДЛЯ ТЕХ, КТО ПЛАНИРУЕТ БРАТЬ КРЕДИТ НА КВАРТИРУ, НАСТАЛИ НЕПРОСТЫЕ ВРЕМЕНА: ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА УПАЛА, СТАВКИ НИЗКИЕ, И ВОТ-ВОТ ЗАВЕРШИТСЯ ПРОГРАММА ГОСПОДДЕРЖКИ ИПОТЕКИ. КАЗАЛОСЬ БЫ, НАДО БРАТЬ, НО ЭКСПЕРТЫ В ОДИН ГОЛОС УВЕРЯЮТ, ЧТО ЧЕРЕЗ ГОД-ДВА СТАВКИ СТАНУТ ЕЩЕ НИЖЕ, А ЗНАЧИТ, МОЖНО СИЛЬНО ПЕРЕПЛАТИТЬ. ПОЛУЧАЕТСЯ КАК У ЖВАНЕЦКОГО: ЛИБО ТЕ БОЛЬШИЕ ПО ПЯТЬ, НО ВЧЕРА, ЛИБО ЭТИ МАЛЕНЬКИЕ ПО ТРИ, НО СЕГОДНЯ, А У ТЕБЯ И РУБЛЯ НЕТ.

Программа-локомотив

Согласно статистике Центробанка, в августе объем выданных ипотечных кредитов оказался максимальным с марта. По сравнению с предыдущим месяцем объем выдачи вырос на 13%, а по итогам восьми месяцев банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 37,8% год к году.

В сентябре московское управление Росреестра неожиданно отчиталось о двукратном росте сделок на первичном рынке относительно сентября прошлого года. Аналитики ГК "Метриум" подсчитали, что общий объем сделок с квартирами в новостройках Москвы по итогам третьего квартала этого года вообще стал рекордным за всю историю столичного рынка: 9170 договоров долевого участия (ДДУ).

По количеству выданных ипотечных кредитов третий квартал также поставил своеобразный рекорд, потому что превысил квартальные объемы выдач конца 2014 года, когда была ажиотажная скупка недвижимости, а банки выдали по итогам года около миллиона кредитов на сумму 1,76 трлн руб. Не сказать что сейчас наблюдается та же картина, но у людей то ли кончился кризис, то ли терпение: одни ждут, что вырастут цены на недвижимость, другие - что случится очередной обвал курса рубля.

"По моим ощущениям, на рынке вообще нет покупателей с живыми деньгами", - заметил в неофициальной беседе с корреспондентом "Денег" один из застройщиков. То, что денег нет, подтверждает статистика Минэкономики. По оценкам МЭР, в августе реальные располагаемые доходы населения сократились на 8,3%, это антирекорд последних семи лет.

Денег нет, а купить квартиру на падающем рынке очень хочется. Видимо, поэтому из статистики Объединенного кредитного бюро следует, что выросли и средняя сумма кредита - с 1,51 млн руб. в2014-мдо 1,58млнруб. В этом году, и средний платеж по кредиту - с 24,7 тыс. руб. до 30,1 тыс. руб. "Спрос на ипотечные кредиты растет, и главным образом это связано со снижением ставок", - объясняет заместитель председателя правления "Дельта Кредит" Ирина Асланова. Так, по данным ЦБ, средневзвешенные процентные ставки по ипотеке еще в августе уменьшились до 12,66%.

Еще более ощутимо снизились ставки по ипотеке, предоставленной под залог прав требования по ДДУ. В июле они были на уровне 11,84%, а в августе - 10,87% годовых. Это связано с реализацией госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок, которую исполнительный директор и начальник отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексей Трубников называет одним из основных драйверов ипотечного кредитования.

"Реальная ставка по ипотеке с господдержкой сейчас 11,5-12% годовых. В совместных программах банков с застройщиками ставки еще ниже", - согласен с ним старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. И действительно, например, Абсолют-банк предлагает по такой программе ставку 9,2% годовых, а Райффайзенбанк - 8%.

По словам банкиров, у людей есть реальная возможность купить квартиру за небольшие деньги с точки зрения ежемесячного платежа. "Сейчас в Московском регионе в пяти километрах от МКАД можно купить квартиру меньше чем за 2 млн руб. Такое сложно было себе представить еще три года назад", - напоминает Андрей Осипов.

При нынешних ставках 11,5-12% годовых, покупая такую квартиру в кредит, придется платить в месяц около 16-17 тыс. руб. Первоначальный взнос составит 400 тыс. руб., кредит - 1,6 млн руб. Получается, ежемесячный взнос вполне вписывается в бюджет среднестатистического россиянина.

Для Москвы, правда, эти красивые цифры пока недостижимы. Здесь нужно умножать все как минимум на два. По словам Ирины Аслановой, средняя сумма ипотечного кредита по РФ - 1,6 млн руб., но Москва и Московская область в этих расчетах не учитываются. "В Москве средняя сумма - 4,3 млн руб., в МО - 2,75 млн руб.", - говорит она. Впрочем, цены на новостройки в Москве сейчас почти фантастические: в пределах границ старой Москвы можно купить однушку от 4 млн руб. в пяти минутах от метро.

Трудный выбор ипотечника

Госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок с нового года прекращает действовать, и, видимо, те, кто мониторил рынок на предмет покупки жилья, решили больше не ждать. "После отмены программы господдержки ставка стабилизируется на уровне 13-13,5% годовых, то есть приблизится к средней ставке по кредитам на вторичное жилье. На мой взгляд, это высоковато для рынка", - говорит Андрей Осипов. При этом он предполагает, что в обозримой перспективе ставки будут снижаться, но в течение года люди вряд ли смогут взять ипотечный кредит на тех же условиях, что и сегодня. "Либо сейчас, либо через год-полтора, и при условии развития экономики без внешних шоков", - указывает Осипов.

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2018 году ставки по ипотеке в России могут дойти до уровня 10% и даже опуститься еще. Условием для достижения такого результата в АИЖК считают снижение ключевой ставки ЦБ и выход на уровень инфляции 4%. Значит, взяв сейчас ипотеку под фиксированные 12% годовых, при среднем сроке кредитования 15 лет заемщики сильно рискуют потерять именно на процентах. По статистике Объединенного кредитного бюро (ОКБ) и самих банкиров, фактический срок выплаты по ипотеке - в среднем семь лет, но даже в этом случае переплата может оказаться неоправданно большой.

"Если сейчас без ипотеки никак купить нельзя, а купить надо срочно, то и ипотеку надо брать сейчас, а потом уже смотреть: если ставки уйдут сильно вниз и надолго, у заемщиков наверняка будут варианты реструктуризации и рефинансирования в той или иной форме", - считает завлабораторией финансовых исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов. Сами банки на этот случай обычно добавляют в стандартный ипотечный договор пункт о том, что банк может менять ставку в одностороннем порядке в сторону понижения.

Кроме того, если есть возможность купить сейчас нужную квартиру в кредит, ждать снижения ставок довольно рискованно. "А вдруг не удержат инфляцию, случится девальвация. Здесь слишком много факторов", - говорит Михаил Хромов.

Загадка квадратного метра

В ретроспективе ставка по ипотеке 12% годовых не так уж и велика. "Например, в 2007 году среднегодовая ставка была 13,6%, в 2008-м - 12,9%", - напоминает Михаил Хромов. В 2011-2012 годах среднегодовая ставка составляла 11,9%, а последние три года ипотека предлагается под 13-14%. Главным препятствием в деле покупки жилья до сих пор была цена квадратного метра, а не стоимость ипотеки.

"Людям ипотека вообще не нужна. Людям нужны квартиры", - говорит Андрей Осипов. Ипотека - лишь один из инструментов для ее покупки. Есть еще варианты рассрочки и, на худой конец, альтернативных сделок.

Что будет с ценами на жилье в новом году, тоже никто не знает. С нового года для застройщиков существенно изменятся условия бизнеса. Принятые в этом году поправки в 214-ФЗ "О долевом строительстве жилья", по словам экспертов, могут коренным образом изменить картину на первичном рынке жилья.

"Основными моментами являются внедрение счетов эскроу и внесение дополнительных требований к размеру уставного капитала застройщиков", - говорят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). На строительном рынке поправки яростно критикуют: утверждают, что они не решают своей основной задачи по защите средств дольщиков, зато разорят небольших региональных застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к созданию монополий и олигополий на региональных рынках и росту цен на жилье на 20-30%.

Банки тоже вовсе не мечтают брать на себя риски строительства. Там хоть и говорят о программе госсубсидирования как о драйвере ипотечного рынка, но кредиты дают в основном на покупку жилья на вторичном рынке. По словам Алексея Трубникова, Сбербанк с января по август выдал таких ипотечных кредитов на 276 млрд руб. - это на 26% больше относительно того же периода прошлого года. "На фоне этого объемы ипотеки по строящемуся жилью падают - на 11% в январе - августе (147 млрд руб. в 2016 году и 166 млрд руб. в 2015-м)", - говорит он.

В банках вообще дипломатично умалчивают, каких кредитов запрашивается больше - для вторичного рынка или новостроек. А застройщикам важно, чтобы продавалось строящееся жилье. В ближайший квартал они постараются максимально отыграть историю с завершением госпрограммы субсидирования ставок.

В марте этого года РАСК опубликовало результаты исследования, в котором оценило экономический эффект в случае субсидирования ставки по ипотеке до уровня 7%. Вычислив средний аннуитетный платеж по стране при ставке 13% годовых - 21 тыс. руб., - специалисты выяснили, что это составляет 65% средней зарплаты по России. "Ипотечные кредиты при таком уровне ставок доступны газовикам, банкирам, финансистам, но недоступны остальному населению страны, которое как раз больше всех и нуждается в ипотечных программах. В особенности для "бюджетных" сфер, таких как образование и здравоохранение", - написали в исследовании эксперты агентства.

При снижении ставки до 7% годовых, подсчитало РАСК, среднемесячный платеж по ипотеке уменьшается до 15 тыс. руб. "Это увеличивает число потенциальных заемщиков в три раза, а привлечение денег в строительство - до 6 трлн руб. ежегодно", - резюмировали аналитики.

Если это произойдет, ипотека, похоже, окончательно перестанет быть признаком достатка в семье. Скорее это будет верным знаком, что у заемщика совсем нет денег

Главным препятствием в деле покупки жилья до сих пор была цена квадратного метра, а не стоимость ипотеки

Автор: Мария Глушенкова

Мы используем cookie и собираем метаданные для удобства работы с сайтом. Оставаясь на сайте, вы даете согласие на обработку указанных данных.