НЕДВИЖИМОСТЬ УШЛА В ОТРЫВ

Рост курса доллара повышает спрос на московскую недвижимость, которая взлетает в цене

Каждое существенное падение рубля к доллару запускает один и тот же сценарий на рынке недвижимости: спрос на квартиры в Москве увеличивается, за ним растут цены. Пандемическая весна этого года не стала исключением. Сейчас удачный момент для тех, кто собирался продать квартиру. Цены пока растут, покупатели думают быстрее и готовы к сделкам. Те, кто планировал покупку, тоже торопятся, чтобы успеть взять ипотеку до повышения ставок и закрыть сделку до скачка цен. Угадать момент для покупки труднее всего — цены на фоне грядущего замедления спроса могут упасть. Но в процессе ожидания выгоды угрожает рост ставок по ипотеке.

К началу весны этого года доллар подорожал к рублю на 10 руб. — с 63,7 руб. 11 февраля, курс подскочил до 73,2 руб. к середине марта (данные Центробанка) — из-за мартовского развала сделки ОПЕК+ по объемам нефтедобычи. На этом фоне встряска мировой экономики из-за пандемии коронавируса стала более масштабной. Московский рынок недвижимости на каждое падение рубля к доллару реагирует одинаково. Люди бросаются покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке, чтобы сберечь накопления от обесценивания. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, покупатели считают, что хорошо понимают недвижимость как актив. «Недвижимость — это дорогая покупка, что важно для тех, у кого накоплена большая сумма. Это наиболее народный по сравнению с другими инвестиционный инструмент, потому что с жилищным вопросом в разной форме сталкивался каждый. И каждый готов оценить ликвидность объекта недвижимости. В-третьих, есть покупатели, которые опасаются роста ставок по ипотеке, поэтому ускоряют покупку в кредит», — перечисляет она.

Те, у кого есть сбережения в валюте, особенно торопятся. «В конце февраля этого года покупатель, у которого есть €100 тыс., мог купить однокомнатную квартиру в новостройке, а после 9 марта — уже двухкомнатную, в доме выше классом или с лучшими характеристиками», — приводит пример председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Продавцы на вторичном рынке реагируют на ситуацию, повышая цены. «Но успешно продают жилье только те, чьи объекты оправдывают новую цену по качеству. Переоцененные квартиры остаются невостребованными», — отмечает госпожа Доброхотова, добавляя, что в этом году ситуация повторилась. На первичном рынке цены стали расти, девелоперы отменили акции и скидки. «Дальше застройщики будут подстраиваться под спрос и корректировать экономику проектов», — подытоживает эксперт.

По данным «Метриума», в отдельных округах новостройки уже обходятся покупателям в 190-200 тыс. руб. за 1 кв. м, но их активность не снижается. Все понимают, что в условиях нарастания экономического кризиса спрос на жилье в столице будет расти: независимо от глубины текущего падения рынка в долгосрочной перспективе он восстановится. «Недвижимость на первичном рынке привлекает тем, что быстро дорожает, — за два года цены в столичных новостройках выросли в среднем на 20%, в отдельных проектах на 40-50%», — говорит Мария Литинецкая.

Статистика значительного роста цен не подтверждает. По данным ЦИАН, московские новостройки в марте в среднем подешевели на 2%, индекс стоимости вторичного жилья вырос на 0,5%, подсчитали в «Индикаторах рынка недвижимости». Риэлторы считают, что ощутимый рост цен — это вопрос времени. «Движение цен по инерции за ажиотажным спросом может продолжаться до полугода, даже если за ажиотажем следует спад покупательской активности. Затем цены выравниваются. А когда стабильный спрос возвращается, начинают снова расти», — говорит Мария Литинецкая.

Спрос включился

Пока в Москве не ввели режим самоизоляции, продажи жилья в новостройках росли. Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина говорит, что в марте в московских проектах компании продажи выросли на 41% по сравнению с мартом прошлого года, а стоимость квадратного метра выросла на 17%. В одном из проектов Lexion Development по итогам первого квартала 2020 года спрос на квартиры вырос в два с половиной раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, рассказал директор по маркетингу и продажам компании Алексей Лухтан. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что плановые показатели по продажам на март превышены в полтора раза. По словам Ксении Цаплиной, спрос на недвижимость был высоким с самого начала 2020 года, с января, что нетипично для первого месяца — на него обычно приходится сезонный спад. «Покупатели ждали роста цен, плюс появились тревожные новости об эпидемии коронавируса», — уточняет госпожа Цаплина. Март был неравномерным с точки зрения спроса, и к концу месяца активность покупателей существенно снизилась, но до тех пор пока не были налажены продажи онлайн. Ксения Цаплина говорит, что в марте в два раза сократился период, необходимый покупателю на принятие решения о покупке. «Время с момента первого визита на объект до брони квартиры сократилось с двух недель до четырех-пяти дней, а период от бронирования до выхода на сделку — с недели до трех-четырех дней», — приводит пример она.

На вторичном рынке аналогичная динамика. Количество сделок в марте выросло на 12% по сравнению с мартом предыдущего года, а звонков и заявок на подбор — на 40%, подсчитали в «Инком-Недвижимости».

Спрос на недвижимость в 2014 году, когда рубль к доллару обвалился в два раза, был гораздо более ажиотажным. Тогда некоторые девелоперы сообщали о двукратном росте продаж, за которым последовал ощутимый спад активности: число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в среднем на 49%, а цены на 1-14% в зависимости от округа Москвы (в некоторых был отмечен рост, данные ЦИАН). Но попытки сравнить динамику в этот и прошлый валютный кризис должны учитывать ряд изменений.

По оценке Национального объединения застройщиков жилья, в 2014 году на рынке уже был большой объем жилья, и застройщики не сразу снизили темпы строительства, пытаясь поддерживать объем продаж, выводя на рынок новые, более дешевые (за счет ранней стадии строительства) проекты. А в 2019 году в России ассортимент квартир сократился на 14,5%, что привело к росту цен в среднем на 12%. Кроме того, изменился механизм финансирования строительства и продаж жилья — теперь деньги покупателя лежат в банке на эскроу-счетах, а застройщик строит на заемные средства. Это новая схема, по которой рынок живет менее года, и ее реакция на кризис мало предсказуема.

Участники рынка не знают, что будет дальше. Как минимум следующие шесть месяцев будут непростыми. Глубина экономического падения зависит от того, как долго продлится режим самоизоляции и как изменится не только уровень, но и стабильность доходов граждан, от которой зависит решение, брать или нет кредит на покупку квартиры. «В ближайшее время планируем держать текущие цены. Но какими будут изменения в связи с растущей себестоимостью, пока трудно сказать», — отмечает Ксения Цаплина.

По словам Алексея Лухтана, после самоизоляции можно как минимум рассчитывать на эффект отложенного спроса, который поддержит продажи в новостройках. «Цены на квартиры едва ли упадут. Спрос активный, плюс неизбежный рост цен из-за подорожания европейских строительных материалов, которые используют некоторые застройщики», — объясняет он. Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев говорит, что сейчас главная забота девелоперов — скорее наладить продажи онлайн, чтобы не терять покупателей в период действия режима самоизоляции. «Если ситуация затянется, застройщикам придется отыгрывать снижение спроса рублем — цены опустятся, чтобы склонить клиента к покупке», — резюмирует господин Козельцев.

Продавать или покупать

Ажиотажный спрос в период резких валютных колебаний имеет мало общего с инвестициями в недвижимость. Кроме того, с тех пор как разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в готовом доме упала с 25- 35% до 10-15%, доля инвесторов в недвижимость уже несколько лет не меняется и, по словам Ирины Доброхотовой, составляет 10-15% от общего числа покупателей. «Остальные приобретают жилье для личного использования», — подчеркивает она.

Классический инвестор покупает актив до подорожания, а продает на пике цены. По словам Кирилла Игнахина, сейчас рассматривать покупку имеет смысл тем инвесторам, кто не успел перевести сбережения в валюту, или тем, кто хочет выгодно конвертировать валюту в квадратные метры. «В течение двух лет цены на недвижимость обязательно вырастут», — убежден Кирилл Игнахин. Но инвесторы помимо цен ориентируются на ставки по ипотеке, которые только начинают расти, но преимущественно стабильны. Главным ограничителем покупки в кредит сейчас будет стабильность доходов.

«В ближайший год условия приобретения жилья могут ухудшиться как с точки зрения роста ставок, так и из-за сокращения доходов населения», — предупреждает Мария Литинецкая.

Продавцы жилья, в том числе на вторичном рынке, в более выигрышном положении. Цены уже начали расти вместе со скоростью выхода на сделку. «Но в ближайший год число покупателей может сократиться, а те, кто останется, будут настаивать на дисконте», — отмечает госпожа Литинецкая.

В «Инком-Недвижимости» аналогичный прогноз. «Часть потенциальных покупателей, в том числе те, у кого были предварительные договоренности с продавцами, откажется от приобретения жилья из-за сокращения зарплаты или потери рабочего места», — считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, вторичный рынок может оказаться в ситуации, сопоставимой с той, что сложилась в 2014- 2015 годах: после резкого скачка число сделок снизилось до минимума, но без существенного проседания цены, так как у владельцев квартир в готовых домах в среднем больше времени на продажу по нужной цене

Автор: Геращенко Екатерина