08 июля 2017
Не в своей отделке
Коммерсантъ

Что такое ремонт от застройщика

Россияне мечтают забыть звук перфоратора. А еще у них мало денег. Конкуренция за имеющиеся привела к тому, что застройщики теперь предлагают квартиры под ключ с отделкой - и даже с мебелью.

Выходя из метро "Беговая", видишь гигантский дом, который стоит прямо на ТТК, окутанный клубами сизого дыма; известная высотка так и называется - ЖК "Дом на Беговой". В нем продается дорогостоящее жилье, поскольку дом хоть и в выхлопных газах, но бизнес-класс. Сергей Воронов живет здесь уже несколько лет. Он коренной москвич, почти всю жизнь прожил в хрущевке на "Аэропорте". Его пятиэтажку, как и соседские, должны были снести еще в 2007 году, но расселять начали лишь в 2014-м. Дали на выбор - "Дом на Беговой" и панельный, в тихом, но довольно криминогенном районе недалеко от платформы "Моссельмаш".

Воронов переехал на "Беговую" в 2015 году. "В квартире была протечка, сказали: у соседей сверху был пожар, и это последствия тушения. Пришлось делать ремонт. То, что у меня тут было, - это катастрофа. Обои, которые они поклеили, отдирались с кусками стены. Даже не знаю, где они такие обои взяли, их в природе не существует", - пожимает плечами Воронов.

По словам новоявленного владельца жилья бизнес-класса с муниципальным ремонтом, стены напоминали стиральную доску, все было в трещинах, штукатурка сыпалась.

"На ремонт я потратил год. Пришлось бросить все: бег, плавание, рисование. В "Леруа Мерлен" ездил как на работу", - вспоминает Сергей.

В "Доме на Беговой", разумеется, предлагалось не только муниципальное жилье, многие покупали здесь квартиры вообще без отделки. На сайте ЦИАН и сегодня висят объявления о продаже разных квартир - одни с муниципальным, другие с эксклюзивным ремонтом. Цена соответствующая: от 207 тыс. до 417 тыс. руб. за квадратный метр. Правда, продажи идут вяло: минимальная цена за двушку снизилась за последние три года с 16 млн до 10,7 млн руб.

Воронов говорит, что надо во всем находить что-то хорошее: вот он, например, получил большую квартиру, да и вид из окна замечательный. Что до ремонта... Хотя работы давно закончены, Сергей до сих пор вспоминает ту эпопею с дрожью. На вопрос: "Может быть, не стоило и затеваться?" - Воронов отвечает не задумываясь: "Муниципальный ремонт - это зло, он устроит только совершенно нищего человека. И потом, только я въехал, пришел сантехник, который предупредил: смесителями нельзя пользоваться, их надо сразу менять, иначе залью всех. Хорошо, что смесители, а не унитаз".

Входной буклет

Истории о том, как людям приходится после муниципального ремонта делать свой, в социальных сетях всегда вызывают бурную реакцию. А теперь, когда москвичей планируют массово переселять, реакция эта стала не просто бурной - настоящая истерия.

Мэрия даже открыла шоу-рум, чтобы показать отделку комфорт-класса, которую будут предлагать переселенцам, и выпустила специальный буклет.

"Из буклета очевидны две вещи: предложенные решения гораздо ближе к низкокачественному муниципальному ремонту, который бы не хотелось видеть как нечто базовое и нормальное для жителей Москвы. И не менее очевидно, что буклет собран впопыхах и не всерьез, потому что представленные фотографии не соответствуют тому набору материалов, который там же указан. Это просто смешно", - говорит один из основателей сервиса "Сделано" Илья Шаргаев.

По его словам, сейчас это очень нервная тема. "Конечно, постараются делать максимально дешевую отделку. И людей это очень сильно беспокоит. Тем более что в отличие от строительства никаких жестких стандартов в отделке в принципе нет", - подчеркивает Шаргаев. Стоимость муниципальной отделки он оценивает в 2,5-3 тыс. руб. за квадратный метр. "Раньше муниципальная отделка предусматривалась во всех панельных домах. У крупных домостроительных комбинатов были целые ремонтно-отделочные управления, которые ее делали и выбирали часть мощностей Московской и Тульской обойных фабрик. Обои и линолеум использовались самые примитивные", - рассказывает коммерческий директор компании "Сити XXI век" Виталий Разуваев.

Всеохватная отделка

Набирает силу и другая тенденция: кризис и жесткая конкуренция на рынке недвижимости вынудили девелоперов сдавать с отделкой квартиры, предназначенные на продажу. Сейчас это заметный тренд на рынках Москвы и МО.

До недавних пор проекты строительства квартир под ключ были единичны: к примеру, в 2008 году компания "Ведис групп" начала застраивать микрорайоны (проекты "Марфино", "Алексеево", "Нахимово" и т. д.), где можно было купить квартиру с отделкой, входившей в стоимость жилья. Другим успешным проектом, причем в премиум-классе, что большая редкость для этого сегмента, был ЖК "Форт Кутузов", построенный компанией Mirax Сергея Полонского. О массовой сдаче квартир с отделкой под ключ речи, однако, не шло, под отделку отдавали только отдельные секции в строящихся домах, предлагая ремонт за дополнительную плату и в качестве опции.

Пару лет назад ситуация поменялась: застройщики начали активно продвигать квартиры с отделкой. По словам Разуваева, в первую очередь это было связано с запросами покупателей. Многие хотели купить квартиру, в которой отделка была бы включена в стоимость договора долевого участия (ДДУ), чтобы можно было взять на отделку ипотечный кредит.

В результате, по данным управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, если в 2014 году на первичном рынке в старых границах Москвы квартиры с отделкой от застройщика были доступны в четверти новостроек, то в 2017-м - уже в трети жилых комплексов.

Всплеск предложений квартир под ключ в Москве произошел в 2015 году, когда на фоне снижения платежеспособного спроса резко усилилась конкуренция из-за выхода на рынок новых масштабных проектов.

Дальнейшее развитие тренд получил в Московской области. В качестве примера Литинецкая приводит Котельники, где в 2014 году только в 20% комплексов можно было найти квартиры под ключ, а в 2017-м - уже в 42,8%. "Общую тенденцию еще раз подтверждает и город Видное, где в 2014 году не было ни одного проекта с квартирами под ключ, а в 2017-м уже 70% новостроек предлагали отделку", - рассказывает она.

Эти наблюдения подтверждает и генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец, который приводит статистику по Новой Москве. "В частности, в конце 2014 года в ТиНАО жилье с ремонтом предлагалось в пяти проектах, или в 14,7% всех ЖК, в 2015-м - уже в семи проектах, или в 19,4%, в 2016-м - в десяти проектах, или в 25% комплексов", - рассказывает Зубец.

Дошло до того, что теперь купить "голые стены" удается не всегда. "Мы просто не нашли квартиру без отделки в том районе, в котором хотели. Поэтому купили с отделкой. Я довольна", - говорит наша собеседница Татьяна. Татьяна рассказывает, что покупка - квартира в одном из ЖК в Мытищах - вписалась в запланированный бюджет. К тому же появилась возможность вообще не заниматься ремонтом два-три года.

На рынке квартир премиум-класса ничего подобного пока нет. "В премиальном сегменте квартиры с отделкой пользуются меньшей популярностью. Это подтверждают и исследование, которое мы проводили, и наш опыт реализации. Изначально мы планировали выводить на рынок квартиры с отделкой, но низкий спрос на этот продукт показал, что покупатель не готов приобретать жилье с отделкой даже от именитого дизайнера. Ему важно создавать индивидуальное пространство", - рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

Ремонт-маркетинг

Недавно специалисты аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet проанализировали столичные проекты комфорт-класса внутри МКАД, в рамках которых реализуются однокомнатные квартиры и апартаменты с отделкой (бюджет до 6 млн руб.). По их оценкам, стоимость отделки от застройщика в московских проектах комфорт-класса начинается от 15 тыс. руб. за квадратный метр и может доходить до 30 тыс. руб. при использовании более качественных и дорогостоящих материалов. "Тем не менее это процентов на 30 дешевле, чем ремонт своими силами", - посчитали в Est-a-Tet.

Более того, на рынке сегодня сложилась такая ситуация, когда застройщики не могут поднять цены, чтобы получить за отделку квартиры привычную для них маржу, и иногда вынуждены продавать ремонт по себестоимости. "Как показывает практика, если стоимость отделки превышает 15% цены квадратного метра, то, скорее всего, покупатель откажется от отделки в пользу самостоятельного ремонта. Данная тенденция характерна именно для проектов массового сегмента", - отмечает Литинецкая.

Застройщики тоже стараются удешевить ремонт, тем более, говорят, какие-то материалы и элементы дешевеют. "Когда натяжные потолки только появились, это было что-то запредельное и по восприятию, и по цене. А сейчас технологии развиваются, стоимость материалов снижается, получается продукт цена - качество", - говорит Разуваев.

Добиваются застройщики и больших скидок у поставщиков и производителей стройматериалов за счет внушительных объемов заказов. Так, на керамическую плитку, межкомнатные двери или напольные покрытия скидки доходят до 50-55% розничной цены. "Да, застройщики просто выкручивают руки производителям и поставщикам, добиваясь скидок", - подтвердили "Ъ" и топ-менеджеры одной крупной компании - производителя стройматериалов.

Сам себе штукатур

"У меня товарищ купил точно такую же однушку, как я, только в Павшинской пойме, и увяз в ремонте. Когда я прислал ему фотографии своей, он быстро прикинул и говорит: отделка потянет тысяч на 700. О какой отделке речь? Да самые дешевые материалы из "Леруа Мерлен". Только я-то никаких 700 тыс. дополнительно не платил - у меня все было сделано, я приехал и живу, а у моего товарища квартира в два раза дороже вышла, что, даже учитывая разницу в местоположении, много", - рассказывает Андрей Новиков, купивший однушку в новостройке недалеко от аэропорта Внуково.

Стоимость отделки, конечно, очень разнится. "Но возьмем стандартный вариант: качественное остекление и радиаторы, обои под покраску, ламинат, межкомнатные двери, сантехническое оборудование, зеркала и полки в ванной комнате", - рассуждает Разуваев. С установкой сантехники стоимость отделки в комфорт-классе, по его мнению, в зависимости от материалов, колеблется от 10 тыс. до 18 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от уровня материалов.

А в "Инкоме", например, говорят, что цена отделки застройщиков начинается от 5 тыс. руб. за квадратный метр.

Отделка под ключ означает, что в квартире сделаны все черновые работы (стяжка, выравнивание и шпаклевка стен, разводка коммуникаций) и чистовые, или финишные, этапы ремонта (укладка ламината и керамогранита, поклейка обоев, установка сантехники). По подсчетам одного из застройщиков, расходы на самостоятельную отделку составляют в среднем от 20 тыс. до 30 тыс. руб. за квадратный метр, то есть отделка даже небольшой однушки может обойтись в 1,4 млн руб.

Массовый дизайн с индивидуальным подходом

По словам Ильи Шаргаева, с отделочными работами у застройщиков даже коммерческого жилья есть вполне очевидные проблемы. "Зачастую этот ремонт невысокого качества и недалеко ушел от того пресловутого муниципального. Достаточно зайти и посмотреть шоу-румы. К тому же у них ограничены варианты - с точки зрения планировки квартиры, расположения розеток и каких-то других функциональных вещей, - говорит Шаргаев. - Никакой адаптации никто из застройщиков на сегодняшний день не предлагает".

Впрочем, это и позволяет делать ремонт дешевле.

Застройщики говорят, что бьются за покупателей, делая ставку на эргономику планировочных решений, чтобы не требовались переоборудование или перепланировка.

"Кухня обойдется покупателю минимум на 10% дешевле, чем если заказывать ее напрямую. Пять лет назад я покупал квартиру с отделкой в Коммунарке. И ничего подобного тогда на рынке не было. Я бы с удовольствием купил", - рассказывает Евгений, руководитель отдела по работе с застройщиками в компании, которая занимается установкой кухонь.

Павел Брызгалов из ФСК "Лидер" подчеркивает, что несколько "комплектаций" отделки в рамках одного ЖК уже норма. В отдельных проектах покупатели могут выбрать не только тот или иной стиль, но и уровень проработки: например, базовый или дизайнерский. Наконец, покупатель может подобрать даже квартиру с мебелью - въехал и живешь.

Автор: Глушенкова Мария