Метр жилья подешевел за год на 1000 долларов

Некоторые россияне инвестировали свои средства в новую квартиру еще на этапе строительства. Фото Натальи Преображенской (НГ-фото)

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала за последний год на 1 тыс. долл. – с 5200 до 4200 долл. За последние три года средняя цена метра снизилась примерно на 700 долл. Такое падение долларовых цен на недвижимость особенно болезненно для тех, кто покупал квартиру в надежде сохранить или даже преумножить накопления. Резкая девальвация рубля разрушила эти надежды. Выходит, гораздо разумнее было бы отказаться от инвестиций в недвижимость и сохранять деньги на валютных депозитах, считают некоторые экономисты. Однако граждан не смущает падение долларовых цен. До сих пор самым надежным вложением денег люди считают покупку квартиры.

Времена, когда инвестиции в недвижимость могли принести большую прибыль, закончились в 2009 году. А сейчас, похоже, закончились времена, когда покупка квартиры помогала хотя бы просто сохранить свои средства. К такому выводу пришли в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). Этот центр фиксировал падение цен на столичную жилую недвижимость после начала кризиса 2008–2009 годов и продолжает  отслеживать ситуацию.

«Тогда цены просели на 30%, а в последующие годы рост цен на жилье не превышал инфляцию. Однако люди все равно вкладывали деньги в недвижимость – уже не с целью заработать, а с целью сохранить», – поясняет руководитель IRN Олег Репченко.

Но теперь недвижимость почти не защищает от девальвации рубля и валютных колебаний. «За последний год долларовые цены на жилье просели примерно на 17%. И сдача квартиры в аренду, которая приносит около 5% годовых, не способна компенсировать это падение», – говорит Репченко. Более того, даже если в рублевом эквиваленте цены на жилье растут, в долларовом эквиваленте владельцы недвижимости все равно фактически теряют. Сейчас рубль настолько стремительно дешевеет, что повышение рублевых цен на жилье не успевает компенсировать ослабление национальной валюты.

Например, весной этого года во время первой волны ослабления рубля жилье еще могло отыграть около половины падения долларовой стоимости. Летом рублевые цены на жилье тоже росли довольно высокими темпами, так как продавцы недвижимости надеялись привязать цены к доллару. Однако в октябре, по данным Олега Репченко, рублевый прирост оказался минимальным – примерно на 1,2% по сравнению с сентябрем. А затем и рублевые цены перестали расти. Например, за последнюю неделю было зафиксировано небольшое их снижение – на 1,4%.

Анализ статистики сделок с недвижимостью в Москве показывает, что за последние 12 месяцев квадратный метр жилья в долларовом эквиваленте подешевел на 1 тыс. долл., за последние три года – на 700 долл.

«Цены в валюте в большинстве сегментов рынка снизились», – подтверждает эту тенденцию главный аналитик UFS IC Илья Балакирев. Но рынок неоднороден, и в зависимости от престижности района и конкретного вида жилья можно найти узкие сегменты, которые не потеряли в цене, замечает эксперт.

«Обвальное падение рубля этой осенью действительно напугало рынок, и некоторые инвесторы предпочли снизить цену, чтобы побыстрее продать квартиру и уйти в другие активы», – отмечает Балакирев. Если доходы населения продолжат падать, а ставки по ипотеке расти, то драйверов для повышения реальных цен на недвижимость не будет, считает аналитик.

Тем не менее, по его словам, в стране есть регионы, где жилье недооценено, и цены там вполне могут повыситься. Кроме того, часть инвестиционного жилья приобретается еще на этапе строительства – это значительно увеличивает риски инвестиций, но и дает шанс для заработка, поскольку построенная квартира стоит гораздо больше, чем на этапе котлована.

Для повышения доходности иногда используют и более экзотические схемы с использованием ипотечного «плеча»: покупаете две квартиры на этапе строительства, одну из которых в ипотеку, гасите кредит с продажи одной квартиры и продаете вторую тоже. Но чтобы подобные схемы работали, нужен ликвидный рынок, который сейчас есть далеко не везде.

«Спрос просел еще с лета и с тех пор не восстанавливается. Причин несколько. Во-первых, весенний всплеск покупок из-за первой волны девальвации исчерпал отложенный спрос на год вперед. То есть все, кто хотел купить квартиру, сделали это. Во-вторых, на рынке возникла неопределенность относительно соотношения рубль–доллар и цен на квадратный метр. В-третьих, были заявлены планы властей повысить налоги на имущество и на продажу квартир. То есть жилье все дороже содержать, а арендная доходность не растет. Поэтому население заняло выжидательную позицию», – объясняет директор бизнес-направления компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова.

«Недвижимость, конечно, не оправдала надежд инвесторов. Содержание квартир про запас становится не выгодным, особенно квартир большой площади. Не спасает и аренда, значительно потерявшая свою эффективность из-за некоторых принятых законодательных актов, а главное, из-за существенного сокращения потока зарубежных арендаторов. В среднем эффективность аренды сейчас вряд ли превышает 5% годовых», – говорит управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин. Как он замечает, некоторые банки предлагают по вкладам вдвое больше.

Хотя, несмотря на падение долларовых цен, многие специалисты убеждают, что покупка жилья – самый верный путь сохранения сбережений. Правда, при этом они советуют забыть про такую валюту, как доллар, и измерять доходность исключительно в рублях. «Важно, что недвижимость можно потрогать руками, и она никуда не денется в ближайшие десятилетия. Мы живем в стране, где национальная валюта – рубль, а рублевые цены на недвижимость всегда растут», – говорит руководитель управления компании Heads Александр Зарицкий.

Правда, растут рублевые цены уже значительно медленнее, чем раньше. «Даже при поддержке расширяющегося рынка ипотечного кредитования ценовой рост будет выражен слабо, по предварительным ожиданиям – в пределах 6–8% по итогам 2014 года», – ожидает аналитик «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Порой аналитики рынка высказывают прямо противоположные мнения. «Если вкладывать в жилье на первичном рынке, можно не только сохранить собственные средства, но и неплохо заработать», – говорит гендиректор «Метриум» Мария Литинецкая. «Новостройки остаются инвестиционно привлекательными», – соглашается коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

«Жилая недвижимость является отличным средством сбережения средств, но в кризисных условиях владельцам вряд ли удастся на ней заработать», – предупреждает гендиректор Storm Properties Надежда Башбынар. «Ситуация в экономике и на рынке недвижимости неблагоприятная, нас ожидают рецессия, понижение цен с возможным обвалом к 2017 году, так что инвестирование в дилерские операции с недвижимостью не могут быть окупаемыми ранее 2019–2020 года», – говорит аналитик российского рынка недвижимости, профессор Геннадий Стерник. «На рынке новостроек доходность сочетается с повышенными рисками, которые несравнимы с надежностью банковских депозитов. Но и валюта – волатильный актив, и поэтому для долгосрочных инвестиций люди обычно предпочитают недвижимость», – делает вывод Олег Репченко.

Вопреки всем этим дискуссиям сами граждане стараются не вдаваться в долгие размышления о том, выгодно или нет инвестировать средства в недвижимость. В условиях ухудшающейся экономической обстановки люди все чаще вкладывают деньги именно в недвижимость, пока у них еще есть такая возможность. «До последнего времени инвестиционные покупки на первичном рынке составляли до 20% от общего объема сделок, но негативные тенденции в экономике привели к росту числа инвесторов в этом сегменте, и уже с начала осени 2014 года их количество выросло до 30%», – говорит директор департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиан Гутман. Наибольшим спросом, по его данным, пользовались однокомнатные квартиры от 35 до 43 кв. м как на этапе строительства, так и в домах с отделкой под ключ.

Михаил Сергеев