14 марта 2018
Магазин по цене квартиры
Ведомости

Сегодня девелоперы вынуждены отводить первые этажи жилых домов под коммерческие помещения для бизнеса — жилья на первых этажах быть не должно по требованию властей. Однако бизнесу интересны далеко не все подобные площади и далеко не в каждом районе. Да и застройщики не всегда заботятся о ликвидности этих объектов, поскольку основную прибыль они получают от продажи квартир. Кто в итоге покупает недвижимость на первых этажах в новостройках Москвы и насколько это выгодно?

Когда магазин дешевле квартиры

В прошлом году коммерческие площади на первых этажах столичных новостроек падали в цене быстрее квартир. В среднем они продавались по цене 196 200 за кв. м., что на 9% ниже, чем в 2016 г. (215 300 руб за кв. м), подсчитала управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее расчетам, самым дорогим стрит — ритейл был в центре Москвы (637000 руб за кв. м), а самый дешевый — на Юго-Востоке столицы (127 000 руб. за кв. м). При этом любопытно, что в границах данных округов расценки на нежилье в среднем оказывались ниже на 10-15%, чем на жилье.

По словам генерального директора Tekta Group (ЖК «Маяковский) Романа Сычева, как правило, коммерческие площади оказываются дешевле жилья в районах точечной застройки с небольшим количеством жителей, там, где итак хорошая инфраструктура. Расценки за коммерческие «квадраты» в таких ЖК могут быть на 10-20% ниже стоимости жилья. В крупных проектах на большой территории, где не богатая инфраструктура, нет (или мало) существующей жилой застройки, а плотность заселения планируется высокая, нежилые объекты могут стоить дороже квартир на 20-50%.

Также многие девелоперы проводят акции, когда покупатель квартиры в новостройке может приобрести и коммерческую площадь с существенным дисконтом, размер которого достигает 50%. В примеру, в проекте «Митино О2» квартира 35 кв. м и помещение для бизнеса в 75 кв. м при одновременной покупке обойдется будущему инвестору в 5,9 млн руб. Это средняя стоимость «однушки» комфорт-класса в Москве.

Треть неликвида

Причина снижения средней цены на «первоэтажные квадраты» в Москве в 2017 г. — более низкая их ликвидность по сравнению с квартирами. По данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», не менее 30% коммерческих площадей в новостройках Москвы в течение 3-5 лет после возведения новостройки остаются вакантными. Похожие расчеты и у председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова: «В целом первые пять лет [после сдачи дома] коммерческие площади используются не в полном объеме — вакансия составляет 20-30%».

Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на первых этажах оказываются успешными, считают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. «Застройщикам гораздо проще и удобней размещать на первых этажах жилых домов квартиры, а не коммерческие площади, требующие дополнительных технических доработок. Речь идет, к примеру, об особых контурах вентиляции, специальных системах пожаротушения, наконец, более высоких, чем в квартирах, потолках», — рассказывает генеральный директор ЖК «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Он отмечает, что к тому же, первые этажи зданий не всегда подходят для размещения в них сетевых магазинов из-за сложностей с подъездом разгрузочной техники. «Девелопер должен предусмотреть и определенные подъезды, парковку для крупногабаритного транспорта, что не всегда простая задача», — говорит Зубец.

Не все так плохо

При грамотном проектировании и удачном расположении «заселить» коммерческие площади можно еще на стадии строительства, считает Мария Литинецкая. Так, к моменту сдачи ЖК Level Кутузовский (декабрь 2017 г.) в нем были проданы все коммерческие площади — 4 помещения (от 74 до 156 кв. м), рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, отметив, что средняя стоимость продажи составила 210 000 руб за кв. м.

Но даже в одном и том же хорошо продуманном застройщиком проекте спрос цены на нежилые объекты могут существенно отличаться. «Объект на первой линии с мощным пешеходным трафиком обойдется на 40-50% дороже», — говорит Литинецкая. У локации решающая роль в ликвидности, поэтому покупатели готовы доплачивать за расположение. «Например, в нашем корпусе из пяти помещений на первой линии (выходят витринами на главную дорогу), куплены четыре, а из шести объектов с выходом во двор продали пока один», — говорит Александр Зубец. При этом он отмечает, что стоимость помещений первой линии — 124 000 руб за кв. м, а «с выходом во двор» — от 102 000 руб. за кв. м.

Однако переплата за расположение — отнюдь не гарантия «вечной ликвидности». Конкуренция быстро меняет расклад сил. По словам Марии Литинецкой, нередки случаи, когда востребованный объект, за месяц нашедший покупателя/арендатора (например, аптечную сеть), вдруг становится невостребованным, поскольку рядом открылись еще две аптеки и вытеснили из локации первого.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка сходятся во мнении, что наиболее востребованы сейчас у покупателей объекты площадью от 50 до 200 кв. м., которые хорошо подходят для продуктовых магазинов, небольших офисов, кафе, студии фитнеса. Да и реализовать «мелконарезанные» помещения быстрее и удобней.

Не все свои

До кризиса 2014 г. 70% всех покупателей коммерческих площадей на первых этажах были люди, купившие квартиры в том же жилом комплексе, говорит Мария Литинецкая. Теперь расстановка сил поменялась. «Ликвидность коммерции в целом сократилась. Малый бизнес из многих подотраслей вытеснен сетевыми монополистами. И сейчас только 30% коммерческих площадей приобретают покупатели квартир в этом же ЖК», — говорит Литинецкая. «Все зависит от класса жилья, но внутренний спрос есть всегда — примерно 20-30%», — соглашается Денис Колокольников.

По мнению Александра Зубца внутренний спрос среди покупателей квартир в массовом сегменте минимален — стоимость коммерческих помещений для них оказывается слишком высокой. К примеру, коммерческое помещение в районе Новые Ватутинки стоит от 9,1 млн руб. (за 86 кв. м) до 16,4 млн руб. (за 124 кв. м). «Поэтому 95% всех сделок совершают люди, не проживающие в районе. Но при этом спрос на коммерческие помещения однозначно локален и обеспечен теми, кто хорошо знает район и живет недалеко», — говорит Зубец.

«Малым метражом (до 200 кв. м) чаще всего интересуется малый и средний бизнес, который в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями близлежащих домов. Сетевым компаниям требуются уже более побольше площади и более насыщенный внешний поток», — говорит Егор Клименко, генеральный директор компании Aktivo. Он добавляет, что сейчас даже крупный бизнес, развивающий федеральные торговые сети, стал активно проявлять «первоэтажную гибкость» — сетевики могут взять блоки из нескольких помещений и «поселить» там свой магазин экспресс-формата. Так делают «Ашан», «Перекресток», «Азбука вкуса».

«На долю различных сетевых брендов приходится порядка 30% спроса на коммерческие помещения на первых этажах. К данной категории покупателей относятся крупные и средние компании из сферы услуг, ритейлеры, предприятия общественного питания, а также банки», — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Уровень доходности

Малые «первоэтажные формы» привлекательны еще и для частных инвесторов, желающих иметь пассивный доход ввиде арендных платежей.

«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11-12% годовых», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Елена Мишина. Она отмечает, что при инвестициях в объект в новостройке отдача будет не быстрой. «Момент получения прибыли отложен на период согласования, проведения ремонтных работ, монтажа оборудования, ожидания заселения комплекса жильцами», — говорит Мишина. По ее оценкам сегодня покупка коммерческого объекта в столичной новостройке обойдется инвестору в диапазоне 170 000-250 000 руб. за кв. м.

Но доходный объект в Москве в пределах в МКАД нужно еще поискать, отмечают эксперты, поскольку большинство комплексов возводятся в рамках освоения бывших промзон или это точечная застройка. «Новостройки сейчас редко имеют фасады, выходящую на первую линию магистралей, что дало бы девелоперу возможность лучше сформировать объекты street retail», — говорит Мишина.

Кто инвестор

«Преимущественно это мужчины (65% сделок) в возрасте 40-45 лет, которые, как правило, являются наемными сотрудниками в компаниях», — подметил Александр Зубец.

Средний возраст инвестора в коммерческие объекты в новостройках, действительно, составляет 45 лет, отмечают эксперты компании Urban Group, проанализировавшие портрет инвесторов в коммерческие площади среди своих клиентов. Оказалось, что в 2017 г. число пенсионеров-инвесторов выросло почти в 5 раз. На их долю пришлось 23% совершенных сделок, в то время как в 2016 г. этот показатель составлял 5%.

«Наш проект не поддерживает данную статистику. Скорее наоборот, идет омоложение покупателей с появление компактных по площади помещений (25-30 кв. м), бюджет которых в 3,6-4 млн руб. доступен большему числу клиентов. В 2017 г., например, у нас чаще встречались клиенты в возрасте 30-35 лет», — говорит Александр Зубец.

Если говорить о столичном рынке в целом, то пенсионеры, действительно встречаются среди инвесторов, но это скорее редкость, говорит Мария Литинецкая. В этом случае, по ее словам, конечно, же речь идет о состоятельных людях, которые хотят иметь пассивный доход и не хотят рисковать. Их инвестиции консервативны — они не покупают большие объекты, а предпочитают маленькие помещения для торговли.

Какие здания Москва сдает в аренду по рублю «за квадрат»

За 5 лет инвесторы получили в аренду 20 исторических объектов по программе «1 рубль за квадратный метр». Об этом говорится на сайте департамента по конкурентной политике Москвы. Среди них деревянный дом с мезонином — усадьба потомственного дворянина Эдуарда фон Беренса, — построенный в конце XIX в. архитектором Фидлером в Гусятниковом переулке, д. 7, стр.1. После революции дом был национализирован и отдан под коммунальные квартиры. Площадь — 811,2 кв. м

В служебном корпусе усадьбы Эминского конца XVIII в. ранее располагалась конюшня (Покровка, д. 14/2, стр. 3). Это небольшое каменное здание неоднократно перестраивалось под различные нужды. В здании пробивались и закладывались оконные и дверные проемы. Внутренняя планировочная структура изменена, говорится в акте государственной историко-культурной экспертизы здания. Площадь — 1800 кв. м

«Дом с кариатидами» — жилой дом лепщика Сысоева, построенный в XIX в. и расположенный по адресу: Печатников переулок, 7. Площадь особняка, в котором проживала Эллочка-людоедка из гайдаевской версии «12 стульев», — 145 кв. м

Двухэтажный флигель усадьбы Хлудовых построен в 1861 г. по проекту архитектора Шервуда (Малая Полянка, д. 7, стр. 3). Общая площадь строения — 347 кв. м, первый этаж занимает 205,9 кв. м и мезонин — 141,1 кв. м, говорится на сайте ЦИАНа, где было размещено объявление об аренде здания (как правило, такие особняки после реставрации сдаются в субаренду)

Жилой дом купца Баулина расположен по адресу: Николоямская улица, д. 52 стр. 1. В его основе — палаты XVIII в. Дом построен в 1820-1880-е гг. по проекту архитектора Струкова. Площадь — 704,9 кв. м

Кроме аренды победитель должен оплатить научную (т. е. в соответствии с изначальным замыслом архитектора — автора оригинальной постройки) реставрацию доверенного ему памятника. Реставрация девяти зданий по программе уже завершена. На фото усадьба купцов Орловых XVIII-XIX вв., спроектированная архитектором Константином Буссе (Подсосенский переулок, 23, стр. 3). После революции в усадьбе было общежитие, обувная фабрика, коммуналки, будующий арендатор принял ее в аварийном состоянии. Площадь — 1252,7 кв. м

11 зданий сейчас находятся в процессе реставрации по программе «рубль за квадрат», сообщили столичные власти. Одно из них — флигель усадьбы купца Гусева на Большой Полянке, д. 65/74, стр. 3, 1882 г. Первоначальный цвет флигеля был песочно-желтым. Затем он был покрашен в розовый, голубой, бирюзово-голубой. Главный дом усадьбы выкрашен в голубой цвет, поэтому основной цвет флигеля тоже голубой, а детали — белые. Площадь — 286 кв. м

Административное здание по адресу: Большой Козловский переулок, д. 11, стр. 4, отреставрировано в июне 2015 г. Одноэтажный дом, включенный в комплекс памятника архитектуры «Палаты А. Г. Ратманова», был построен в 1927 г. Чуть меньше чем через полвека был надстроен второй этаж. Площадь здания — 107,9 кв. м

Еще одно здание, реставрация которого в стадии завершения, — усадьба Колесникова — Саргиных — Шапатиной конца XVIII в., расположенная по адресу: Таганская площадь, 88. Купивший в 2005 г. собственник до неузнаваемости изменил фасад здания, выходящий на Таганскую площадь, со стороны двора был пристроен многоэтажный офисный блок. В 2008 г. городские власти снесли все незаконные пристройки. Площадь усадьбы — 1159 кв. м

Еще один объект культурного наследия — северный флигель усадьбы Лепехиных находится на Андроньевской площади, д. 4, стр. 2 (даты постройки: 2-я половина XVIII — конец XIX в.). Еще в 2015 г. здание площадью 402 кв. м было в неудовлетворительном состоянии, об этом сообщала пресс-служба Москомстройинвеста.

Автор: Мария Соловиченко