Как продаются московские хрущевки после заявлений о сносе

Как продаются московские хрущевки после заявлений о сносе

Они подорожали, хотя покупать их по-прежнему никто не хочет

Инициатива властей Москвы снести все пятиэтажки привела к небольшому росту цен на квартиры в них, но число реальных сделок с таким жильем не растет, отмечают риэлторы. В отсутствии четких параметров сноса и сроков реализации этой программы, покупатели не хотят брать "кота в мешке".

Продавать или покупать

Громкое заявление о сносе всех пятиэтажек в Москве в ближайшее время подняло волну ажиотажа среди потребителей. Но энтузиазма хватило лишь на первую неделю - тогда число звонков, поступивших от владельцев и покупателей квартир в пятиэтажках, подскочило на 25%, отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Однако, по его словам, это был рост среди любопытствующих - целью большинства обращений было получение информации о влиянии программы сноса на рынок недвижимости, а не реальное заключение сделок.

Сейчас потребители остыли, отмечают риэлторы. Многие собственники даже начали снимать квартиры с продажи "до лучших времен" и "чтобы не прогадать". "Часть сделок была отменена, количество предложений сократилось, а сроки экспозиции выросли", - отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. По его данным, если до заявлений о сносе в в московских пятиэтажках день в среднем с продажи снималось чуть более 50 квартир, то, начиная с конца февраля, это число подскочило до 180 квартир в день. Срок экспозиции таких квартир увеличился соответственно с 81 дня до 92 дней.

"По нашим оценкам, владельцев, которые задумались о снятии с продажи жилья - около 20%. Однако по факту сделали это не более 10% из них, поскольку понятно, что на реализацию программы уйдет несколько лет. И "сидеть на чемоданах" в надежде на что, что их дом попадет под первую волну сноса, не каждый готов", - говорит управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

В каких районах Москвы больше всего хрущевок

Эксперты делят хрущевки на три типа: блок, панель, кирпич. Самые дешевое жилье - в панельных домах. Скорее всего именно оно первым пойдет под снос во вторую волну. Его больше всего Кузьминках (50,8% от всего предложения в районе), Капотне (33,3%), Царицине (31%), Зюзине (30,7%) и в Северном Измайлово (24,1%). На втором месте по стоимости и качественным характеристикам - блочные дома. Их больше всего в Зюзине (28,8%), Бескудникове (27,3%), Марьиной Роще (25,4%), Останкине (23%) и Капотне (22,2%). Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Больше всего таких квартир продается в Силино (98% от всего предложения в районе), в Марфино (48,3%), Нижегородском (43.1%) Измайлове (36,1%) и Южном Тушине (32,9%).

Снос не подстегнул спрос

Сегодня примерно каждая десятая квартира из тех, что предлагаются к продаже, находится в пятиэтажках. По данным "Инком-Недвижимость" на текущий момент в Москве выставлено на продажу 4 506 квартир в пятиэтажных домах. Доля этих квартир в общем объеме предложения составляет 11,1%, из которых 1,6% объектов находится в блочных пятиэтажках, 4,9% - в панельных строениях, а 4,6% - в кирпичных хрущевках (без учета "сталинок" и малоэтажной современной постройки). Районы - рекордсмены по количеству хрущевок - Зюзино, Кузьминки, Бескудниковский, Капотня, Марфино, Выхино, Царицыно.

Ажиотаж вокруг сноса не спас хрущевки от плохого спроса - такое жилье продолжает оставаться "потенциальным неликвидом", отмечают риэлторы. "В последние годы доля купленых в хрущевках квартир, занимала не более 15%. Откровенно говоря, жилье в них выбирали в основном приезжие, как крайний вариант "на первое время". Сегодня ситуация кардинально не поменялась. Мы не видим роста заявок на покупку квартиры в домах под снос. Ведь пока речь идет о "коте в мешке". Когда снесут конкретный дом, куда переселят, какую площадь дадут?" - говорит Мария Литинецкая.

 Однако плохой спрос все-таки не помешал многим собственникам хрущевок поднять цены на свое жилище. По данным Литинецкой, в среднем увеличение цен на такие квартиры составило 3-5%. Сергей Шлома добавляет, что в некоторых случаях владельцы подняли стоимость продажи этих квартир на 10%.

Но в возможность продажи старого жилья в пятиэтажках по завышенным ценам на волне интереса к новой программе риэлторы не верят: при низком уровне платежеспособности населения и высокой конкуренции со стороны качественного жилья на "первичке" и "вторичке", продавцы не смогут реализовать свою недвижимость даже на 3% дороже. "Квартиры в "хрущевках" продолжают оставаться потенциальным "неликвидом", продать который можно только при снижении цены, - примерно на 10% по сравнению с аналогичными по стоимости вариантами в сегментах первичного и вторичного жилья", - говорит Сергей Шлома.

Стоимость квартир в пятиэтажках в разных округах Москвы, млн руб.

 Сбросить сортировку

Данные ЦИАНа

Цена пятиэтажек

Таким образом, цена сегодня остается единственным достоинством хрущевок. Самое дешевое жилье - в панельных домах. По данным аналитического центра портала IRN.RU, средняя стоимость метра в них составляет около 140 000 руб. Кирпичные пятиэтажки немного дороже - примерно 155 000 руб. за кв. м. Но все же это значительно ниже среднего уровня цен в Москве - по оценкам ГК "Миэль" средняя удельная цена предложения на вторичном рынке столицы по итогам февраля составила 209 200 руб. за "квадрат".

Лидирует по стоимости жилья в пятиэтажках центр Москвы - здесь стоимость "квадрата" такой недвижимости составляет 276 670 руб. При этом самое дорогое жилье - на Арбате, где за "квадрат" в хрущевке владельцы просят более 440 000 руб. (данные "Инком-Недвижимость"). Наиболее бюджетные предложения представлены на Востоке и Юго-Востоке Москвы - около 120 000 за кв. м. Столько, например, попросят, за "квадрат" хрущевки в Печатниках, а в "Капотне" и того меньше - 117 000 руб. (данные ЦИАН).

По прогнозам Марии Литинецкой, один из сценариев развития событий предполагает, что в течение ближайших месяцев стоимость квадратного метра в хрущевках в Москве увеличится в пределах 10-15%. "Но если не будут предприняты какие-то конкретные меры по реализации программы со стороны властей, стоимость к концу лета снизится обратно до сегодняшних значений. Похожую ситуацию мы наблюдали после присоединения новой Москвы, когда после получения столичной прописки собственники подняли цены. Первые 2-3 месяца мы наблюдали повышенный интерес со стороны покупателей. Однако вскоре он сошел на нет, ведь помимо прописки нужна еще инфраструктура, дороги, рабочие места. Так же и с хрущевками. Одних обещаний рынку недостаточно", - заключает Литинецкая.

Сколько просят за "квардрат" в столичной хрущевке

 Источник: "Инком-Недвижимость"

Автор: Мария Соловиченко