Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Как не стать обманутым дольщиком

Эксперт

Полтора десятка турфирм обанкротились, десятки банков потеряли лицензии, автозаводы увольняют по 500 человек за раз. На фоне этих новостей столичный рынок новостроек выглядит удивительно бодро: нет ни банкротств, ни существенного падения цен. Впрочем, внутренние риски, связанные с рецессией в экономике и западными санкциями, и негативные ожидания нарастают. Кризис на рынке новостроек может разразиться уже этой осенью, триггером способно стать дальнейшее повышение ставок ипотеки.

Не опускать цены, стоять до последнего

"Растут цены или падают?" - с этого вечно актуального вопроса обычно начинаются статьи о рынке новостроек. Сейчас отвечать на него почти бессмысленно: достоверную информацию о рынке найти крайне трудно. Риелторы и девелоперы создают такой мощный и противоречивый информационный фон, что крупицы истины теряются. Одни застройщики сообщают, что за август цены уже выросли на 8%, другие - что в сентябре квартиры подорожают процентов на десять, кто-то пишет, что цены, наоборот, упали на 1%. Гораздо информативнее новости о количестве продаж.

С начала года рынок новостроек живет в импульсном режиме. В феврале-марте девелоперы зафиксировали рекордные продажи. Покупатели, напуганные валютными колебаниями, скупали все подряд, стремясь спасти сбережения. В марте рынок успокаивался, а с конца апреля впал в спячку. "Кажется, покупатели уехали в майские каникулы отдыхать, да так и не вернулись", - невесело шутили риелторы. Июнь-июль были настолько вялыми по продажам, что для стимулирования покупателей застройщики обрушивали на них целую серию специальных акций: появилась, к примеру, рассрочка платежей сроком до двух лет; машино-места стали преподносить в подарок при покупке жилья. В самое сложное положение по продажам попали те из девелоперов, кто в феврале-марте круче всех поднял цены, воспользовавшись ажиотажем.

Традиционно основная антикризисная стратегия столичных девелоперов - "не опускать цены". Что бы ни происходило, застройщик должен держаться до последнего. Легенда гласит, что в 2008 году всесильный руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин собирал девелоперов и запрещал снижать цены. Падения цен застройщики боятся, пожалуй, более всего. Если будет понятно, что цены снижаются, масса потенциальных покупателей отложат покупку - люди захотят сыграть на снижение. Коррекция цен будет ударом по представлению "недвижимость всегда в цене".

В августе продажи чуть ожили, но груз негативных ожиданий давит все сильнее. Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье. Все сильнее ощущается кризис ликвидности: на строительном рынке нарастают неплатежи. Даже компании с деньгами с расчетами тянут сколько возможно. Но главная проблема - это удорожание ипотеки, являющейся основным драйвером рынка. На некоторых объектах до 70% сделок - это ипотечники. В России ипотека и так дорога: 12% годовых против, например, финских 2-3%. Однако из-за санкций и удорожания кредитов она подорожала еще на 0,5-1,5%. Генеральный директор компании "Метриум групп" Мария Литинецкая не исключает, что через какое-то время мы увидим ипотеку и под 16% годовых.

В связи с этим возникают три вопроса. Первый: какая ипотечная ставка является фактически запретительной для покупателей квартир? Будут ли люди брать кредит под 15-16%? Второй: какова финансовая устойчивость ведущих девелоперов? Все ли застройщики доживут до следующего покупательского ажиотажа? Достаточен ли у них капитал, чтобы пережить три-пять месяцев слабого спроса? И третье: кризис 2008 года на рынке строительства был во многом купирован государством. Сомнительные активы и девелоперские компании перешли госбанкам. Хватит ли у государства ресурса, чтобы справиться с новым кризисом? Кстати, с прошлого кризиса по всей стране осталось 811 проблемных строек и 78 тыс. обманутых дольщиков.

Семь правил покупки новостройки в кризис

Сегодняшняя ситуация резко повышает риск банкротств девелоперов и, соответственно, риски покупателей. Глава компании Strategy Development Дмитрий Земсков считает, что при падении средних цен на 15% может разориться 20-25% компаний. Сразу оговоримся: сказать, какие компании наиболее подвержены риску банкротства, не представляется возможным. За банками весьма пристально наблюдают надзорные органы, однако каждый раз при отзыве лицензии обнаруживаются неожиданные дыры в балансе. С девелоперами все намного сложнее: они еще менее прозрачны и понятны. Их внутреннюю кухню, включая степень закредитованности и условия кредитов, иногда знает только пара человек в руководстве. Тем не менее попробуем дать несколько советов, как не попасть в число обманутых дольщиков.

Первое: желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства. Да, сделка на ранней стадии может принести прибыль в 10-20%, но в предкризисной ситуации иногда лучше идти по пути снижения рисков. Выбор жилья в готовых домах сегодня весьма широк: это каждая третья квартира на рынке.

Второе: покупать нужно только квартиры, строящиеся по 214-му закону "О долевом строительстве". Обо всех "хитрых" вариантах - векселях, жилищно-строительных кооперативах и т. д. - стоит забыть. Если "вексельно-кооперативные" стройки попадут в беду, государство с чистой совестью может не помогать ни застройщику, ни покупателям.

Третье: нужно покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Домов без коммуникаций следует категорически избегать: девелопер может искренне хотеть их подвести, но кризис способен помешать это сделать. То же с дорогами: обещаниям в кризис лучше не верить.

Четвертое: желательно избегать масштабных "монолитных" проектов. Приоритет на стороне небольших проектов или крупных, но четко фазированных и состоящих из отдельных домов. То есть лучше квартира в трехэтажном домике, чем в 40-этажном здании. Чем дом меньше, тем более вероятно, что у девелопера хватит денег его достроить.

Пятое: желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк - Сбер или ВТБ. Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу проводит анализ юридической и финансовой стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность, что госбанк станет достраивать объект сам или будет способствовать его достройке государством, поскольку, допусти банк хронический недострой, пятно ляжет на его собственную репутацию.

Шестое: надо внимательно проверить через интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. В частности, наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию, судебных дел и т. д. В интернете, конечно, ведется грязная война компроматов, но и за ней, потратив некоторое количество времени, можно разглядеть элементы правды. Для проверки части информации можно обратиться в офис девелопера или в госорганы. Если компания имела "бурное прошлое", то с ней лучше не вступать в финансовые отношения. Седьмое: наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании. Следование этим простым советам не гарантирует беспроблемной сделки, но может позволить радикально снизить риски при приобретении квартиры в новостройке.