Как не стать обманутым дольщиком

Полтора десятка турфирм обанкротились, десятки банков потеряли лицензии, автозаводы увольняют по 500 человек за раз. На фоне этих новостей столичный рынок новостроек выглядит удивительно бодро: нет ни банкротств, ни существенного падения цен. Впрочем, внутренние риски, связанные с рецессией в экономике и западными санкциями, и негативные ожидания нарастают. Кризис на рынке новостроек может разразиться уже этой осенью, триггером способно стать дальнейшее повышение ставок ипотеки.

Не опускать цены, стоять до последнего

"Растут цены или падают?" - с этого вечно актуального вопроса обычно начинаются статьи о рынке новостроек. Сейчас отвечать на него почти бессмысленно: достоверную информацию о рынке найти крайне трудно. Риелторы и девелоперы создают такой мощный и противоречивый информационный фон, что крупицы истины теряются. Одни застройщики сообщают, что за август цены уже выросли на 8%, другие - что в сентябре квартиры подорожают процентов на десять, кто-то пишет, что цены, наоборот, упали на 1%. Гораздо информативнее новости о количестве продаж.

С начала года рынок новостроек живет в импульсном режиме. В феврале-марте девелоперы зафиксировали рекордные продажи. Покупатели, напуганные валютными колебаниями, скупали все подряд, стремясь спасти сбережения. В марте рынок успокаивался, а с конца апреля впал в спячку. "Кажется, покупатели уехали в майские каникулы отдыхать, да так и не вернулись", - невесело шутили риелторы. Июнь-июль были настолько вялыми по продажам, что для стимулирования покупателей застройщики обрушивали на них целую серию специальных акций: появилась, к примеру, рассрочка платежей сроком до двух лет; машино-места стали преподносить в подарок при покупке жилья. В самое сложное положение по продажам попали те из девелоперов, кто в феврале-марте круче всех поднял цены, воспользовавшись ажиотажем.

Традиционно основная антикризисная стратегия столичных девелоперов - "не опускать цены". Что бы ни происходило, застройщик должен держаться до последнего. Легенда гласит, что в 2008 году всесильный руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин собирал девелоперов и запрещал снижать цены. Падения цен застройщики боятся, пожалуй, более всего. Если будет понятно, что цены снижаются, масса потенциальных покупателей отложат покупку - люди захотят сыграть на снижение. Коррекция цен будет ударом по представлению "недвижимость всегда в цене".

В августе продажи чуть ожили, но груз негативных ожиданий давит все сильнее. Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье. Все сильнее ощущается кризис ликвидности: на строительном рынке нарастают неплатежи. Даже компании с деньгами с расчетами тянут сколько возможно. Но главная проблема - это удорожание ипотеки, являющейся основным драйвером рынка. На некоторых объектах до 70% сделок - это ипотечники. В России ипотека и так дорога: 12% годовых против, например, финских 2-3%. Однако из-за санкций и удорожания кредитов она подорожала еще на 0,5-1,5%. Генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая не исключает, что через какое-то время мы увидим ипотеку и под 16% годовых.

В связи с этим возникают три вопроса. Первый: какая ипотечная ставка является фактически запретительной для покупателей квартир? Будут ли люди брать кредит под 15-16%? Второй: какова финансовая устойчивость ведущих девелоперов? Все ли застройщики доживут до следующего покупательского ажиотажа? Достаточен ли у них капитал, чтобы пережить три-пять месяцев слабого спроса? И третье: кризис 2008 года на рынке строительства был во многом купирован государством. Сомнительные активы и девелоперские компании перешли госбанкам. Хватит ли у государства ресурса, чтобы справиться с новым кризисом? Кстати, с прошлого кризиса по всей стране осталось 811 проблемных строек и 78 тыс. обманутых дольщиков.

Семь правил покупки новостройки в кризис

Сегодняшняя ситуация резко повышает риск банкротств девелоперов и, соответственно, риски покупателей. Глава компании Strategy Development Дмитрий Земсков считает, что при падении средних цен на 15% может разориться 20-25% компаний. Сразу оговоримся: сказать, какие компании наиболее подвержены риску банкротства, не представляется возможным. За банками весьма пристально наблюдают надзорные органы, однако каждый раз при отзыве лицензии обнаруживаются неожиданные дыры в балансе. С девелоперами все намного сложнее: они еще менее прозрачны и понятны. Их внутреннюю кухню, включая степень закредитованности и условия кредитов, иногда знает только пара человек в руководстве. Тем не менее попробуем дать несколько советов, как не попасть в число обманутых дольщиков.

Первое: желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства. Да, сделка на ранней стадии может принести прибыль в 10-20%, но в предкризисной ситуации иногда лучше идти по пути снижения рисков. Выбор жилья в готовых домах сегодня весьма широк: это каждая третья квартира на рынке.

Второе: покупать нужно только квартиры, строящиеся по 214-му закону "О долевом строительстве". Обо всех "хитрых" вариантах - векселях, жилищно-строительных кооперативах и т. д. - стоит забыть. Если "вексельно-кооперативные" стройки попадут в беду, государство с чистой совестью может не помогать ни застройщику, ни покупателям.

Третье: нужно покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Домов без коммуникаций следует категорически избегать: девелопер может искренне хотеть их подвести, но кризис способен помешать это сделать. То же с дорогами: обещаниям в кризис лучше не верить.

Четвертое: желательно избегать масштабных "монолитных" проектов. Приоритет на стороне небольших проектов или крупных, но четко фазированных и состоящих из отдельных домов. То есть лучше квартира в трехэтажном домике, чем в 40-этажном здании. Чем дом меньше, тем более вероятно, что у девелопера хватит денег его достроить.

Пятое: желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк - Сбер или ВТБ. Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу проводит анализ юридической и финансовой стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность, что госбанк станет достраивать объект сам или будет способствовать его достройке государством, поскольку, допусти банк хронический недострой, пятно ляжет на его собственную репутацию.

Шестое: надо внимательно проверить через интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. В частности, наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию, судебных дел и т. д. В интернете, конечно, ведется грязная война компроматов, но и за ней, потратив некоторое количество времени, можно разглядеть элементы правды. Для проверки части информации можно обратиться в офис девелопера или в госорганы. Если компания имела "бурное прошлое", то с ней лучше не вступать в финансовые отношения. Седьмое: наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании. Следование этим простым советам не гарантирует беспроблемной сделки, но может позволить радикально снизить риски при приобретении квартиры в новостройке.