29 октября 2018
Ипотекатастрофа
Наша версия

В начале октября глава Сбербанка Герман Греф пообещал президенту Владимиру Путину понизить ипотечную ставку. Новость широко анонсировали, показали по всем федеральным каналам. Но на деле Сбербанк буквально на прошлой неделе поднял ставки по ипотеке. Цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры. А людям все сложнее рассчитываться по ипотечным кредитам. Похоже, что ипотечный кризис грозит России в 2019 году.

Рынок ипотечного кредитования бьет все рекорды.

По оценкам аналитиков, у крупных банков рост в этом сегменте доходит до 70% и более. Но стоит ли радоваться надуванию ипотечного пузыря, который однажды может лопнуть? Масштабный ипотечный кризис в России может стать причиной не только серьезных экономических потрясений, но и оставить бездомными миллионы людей.

На сегодня около 30% всего жилья в стране приобретается с помощью ипотеки. Более того, в последнее время банки стали максимально лояльно относиться к финансовой состоятельности заемщиков. Чего только стоит тот факт, что нынче взять ипотечный кредит можно, имея на руках даже менее 20% от стоимости квартиры.

По данным ЦБ, в конце 2016 года доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) составляла всего 6,8%. Летом 2017-го она уже вплотную приблизилась к 29%. Сейчас наверняка цифра еще больше.

Все это очень напоминает ситуацию, сложившуюся в США в начале 2000-х годов.

Тогда американские банки вовсе снизили первоначальный взнос до нуля, начав раздавать ипотечные кредиты чуть ли не всем желающим.

Американцы шутили: пошел за хлебом, а вернулся домовладельцем. Тем более от желающих взять кредит не было отбоя - цены на недвижимость росли такими темпами, что вкладываться в жилье решили все, у кого завалялась лишняя тысяча долларов. Крах наступил в 2006 году. Цены на недвижимость внезапно обрушились. Тут и выяснилось, что многие незадачливые инвесторы не могут обслуживать свои займы.

Банки остались без денег. Последствия того кризиса мировая финансовая система расхлебывает до сих пор.

Впрочем, все это может показаться легкой разминкой по сравнению с тем, что будет, если надувающийся ипотечный пузырь лопнет в России.

НЕЧЕМ ПЛАТИТЬ

"Количество заемщиков, имеющих ипотечные кредиты, достаточно большое, если не сказать огромное. И с каждым годом также увеличивается количество граждан-банкротов. На конец мая 2018 года ими оказались 65,9 тыс. человек - в 2 раза больше, чем годом раньше. И это не связано ни с каким кризисом", - рассуждает замгенерального директора агентства недвижимости "ВАМКНАМ" Елена Набокова.

То есть денег у людей становится заметно меньше, что бы там ни говорили в правительстве о "беспрецедентном" росте доходов. По факту уже сейчас среднестатистический российский ипотечник - это человек, балансирующий на черте бедности. По данным "Дом.рф", средний совокупный доход семьи ипотечника составляет нынче 80,5 тыс. рублей. Однако эксперты напоминают, что в данном случае статистика сильно улучшается за счет богатых регионов типа Москвы и Санкт-Петербурга. "Если посмотреть статистику по Центральному федеральному округу (без Москвы и Московской области), куда входят регионы с разным уровнем развития, то средний доход семьи заемщиков составит 57 тыс. рублей, то есть по 28,5 тыс. рублей в месяц на человека", - констатирует управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. При этом, по данным того же "Дом.рф", средний ежемесячный платеж по ипотеке в ЦФО составляет 15,6 тыс. рублей, то есть порядка 27% от всего дохода семьи. Это много. Проще говоря, если колбаса в магазине подорожает еще немного, подавляющему большинству заемщиков ипотеку оплачивать будет просто не из чего. "Средний российский заемщик живет бедно. Это значит, что при росте цен на товары и услуги, при повышении фискальной нагрузки и других сборов положение граждан может существенно ухудшиться, - рассуждает Мария Литинецкая. - Выплаты ипотечного кредита могут прекратиться, если доход перестанет обеспечивать потребности в еде и одежде, и, надо признать, до этого уровня осталось недалеко". Когда грянет кризис, цены на недвижимость значительно упадут. Банки будут распродавать недвижимость должников. Продажи у застройщиков встанут окончательно. Так что в итоге банки вывалят на рынок не только квартиры должников-ипотечников, но и миллионы квадратных метров обанкротившихся девелоперов.

ВОН ИЗ КВАРТИР!

Конечно, 100 или 500 обанкротившихся заемщиков не сделают погоды на рынке, но количество однажды может перейти в качество. При среднем размере кредита в 1,7 млн рублей общее количество ипотечников в России оценивается примерно в 3,5 млн человек. Что произойдет, если даже десятая часть из них не сможет обслуживать свой долг?

Катастрофа. Причем не только экономическая, но и социальная. Во-первых, банки начнут массово отбирать квартиры. "С выселением людей проблем нет. Правило, по которому нельзя выселять из единственной квартиры, на ипотечную недвижимость не распространяется. Если квартира находится в залоге у банка, выселять могут по закону, даже несмотря на наличие малолетних детей. Иначе бы ипотека смысла не имела", - констатирует директор по сопровождению бизнеса "Century 21 Россия" Юрий Шаранов. Так что рассчитывать на суд бесполезно.

Однако вряд ли многие согласятся добровольно стать бомжами. Тут, кстати, сыграет роль психология граждан - многие все еще не понимают, что купленная в ипотеку квартира до погашения кредита принадлежит банку. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, отказывавшихся выселяться из "своего" жилья. Однако тех было не много, а если угроза идти ночевать под мостом замаячит перед сотнями тысяч россиян? Как они поведут себя и что будут делать власти? "Скорее всего власти начнут принимать меры, - рассуждает Мария Литинецкая. - В любом случае рассчитывать на поддержку государства не стоит, потому что оно не заинтересовано в тратах на социальную помощь. Даже если будет продекларирована готовность помогать заемщикам, попавшим в сложную ситуацию, это не значит, что на практике ипотечник сможет легко воспользоваться предоставленными гарантиями".

Ситуация осложняется еще и тем, что в этом случае средства придется брать из бюджета, в котором денег на это может просто не оказаться. "Будет ли государство помогать в такой ситуации - этого сказать никто не может. Скорее всего нет, - считает Юрий Шаранов. - Ведь для этого государству придется взять деньги из бюджета и отдать их тому, у кого занимали банки. А денег у государства столько просто нет".

ГРЕФ ЧТО-ТО ПОДОЗРЕВАЕТ

Усугубится проблема тем, что, даже отдав квартиру банку, заемщик может остаться должен. Это в США кредитор может сообщить банку, оставить ключи от дома в почтовом ящике и спокойно уехать на все четыре стороны. Так во время ипотечного кризиса поступили тысячи американцев. Залог возвращен банку - значит они ничего не должны.

Иное дело у нас.

Дело в том, что у нас заемщик берет в долг не саму квартиру, а определенную сумму на ее покупку, которую он обязан вернуть. После выселения должника банк выставляет квартиру на аукцион, вот только продается такое жилье по цене сильно ниже рыночной. "Банк продает с торгов квартиру - погашает обязательства должника. В случае если вырученных денежных средств от продажи квартиры недостаточно для погашения долга заемщика, банк вправе подать иск для взыскания с должника оставшейся суммы долга", - напоминает руководитель группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Юлия Судакова.

Кстати, следует учесть еще одно обстоятельство - а что если цены на недвижимость начнут падать? А это вполне возможно. Эксперты не раз говорили, что квартирный рынок перегрет и фантастическая стоимость квадратного метра объясняется исключительно искусственными мерами. В особенности это касается крупных городов, где многие ипотечники приобретали жилье именно с инвестиционной целью. Что будет, если купленная в ипотеку с целью заработка квартира подешевеет на треть? Наверняка многие задумаются, стоит ли платить за нее дальше. А у кого-то, как уже говорилось, просто может не оказаться на это денег. В этой связи весьма недвусмысленно выглядит объявленное Сбербанком на прошлой неделе повышение ставок по ипотеке. Официально никто из банкиров сегодня не признает даже косвенные признаки наличия на рынке ипотечного пузыря. Однако реальные дела говорят сами за себя. Так, с 22 октября ставки по ипотечным кредитам в Сбере выросли на 0,4 п.п. практически по всем продуктам банка. Снизился и единый дисконт для зарплатных клиентов - раньше он составлял 0,3-0,5 п.п., теперь же зафиксирован на уровне 0,3 п.п. На этом фоне весьма примечательно выглядит то, что еще в начале октября на встрече с президентом Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф заявлял прямо противоположное, обещая до конца года, как уже сказано выше, снизить ставки по ипотеке. Что ж, одно дело обещания на публику, а другое - реальная жизнь.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в 2018 году было выдано 586,40 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1,16 трлн рублей. В прошлом году банки выдали 378,32 тыс. кредитов на сумму 698,09 млрд рублей. Ипотечный портфель российских банков составляет 5,95 трлн рублей, количество заемщиков оценивается в 3,5 млн человек.

Ремнева Кира