Ипотека под 22%

С введением санкций в отношении российских банков последним стали недоступны дешевые "длинные" деньги, которые они привлекали за рубежом. Как результат, вверх пошли ставки по ипотеке. На совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что ипотечная ставка за первое полугодие составила 12,2%, что чуть ниже, чем в 2013 г., когда она равнялась 12,3%. "Но участники рынка высказывают озабоченность по поводу того, что ряд банков начинает корректировки ставок. Сегодня крупные банки пока ситуацию держат, но ряд небольших банков начинает корректировать (ставку) в сторону увеличения", - сказал Михаил Мень. С начала июля 2014 г. ставки по ипотечным кредитам на 0,5-1 п.п. поднял Сбербанк. Минимальная стоимость кредитов на приобретение готового жилья с 1 июля составляет (по стандартным программам) 11% годовых, кредитов на покупку строящегося жилья - 12,5% годовых, кредитов на строительство жилого дома - 13,5%. Банк "ВТБ 24" поднял ставки по ипотеке на 0,4 п.п. еще в марте 2014 г., сразу после повышения ключевой ставки Центробанком. Также в марте на 1 п.п. увеличил ставки Газпромбанк. Если так пойдет и далее, то уже к концу года ставки могут оказаться на "запретительном" уровне - выше 15%, а спрос на покупку квартир обвалится на 20%, предупреждают эксперты.

Помощь избранным "Стоимость ипотеки зависит от стоимости денег на денежном рынке. И если российским банкам становится сложнее привлекать средства на западных рынках, то они обращают свое внимание на внутренний рынок. Спрос на фондирование в таких случаях возрастает, что сказывается на цене денег. Кроме того, ЦБ недавно в третий раз поднял учетную ставку. Все эти тенденции говорят в пользу удорожания ипотеки, но ни в коем случае не резкого, поскольку это бы означало практически полную остановку выдачи новых кредитов", - поясняет директор по стратегическому развитию девелоперской компании "Сити - XXI век" Юрий Печников. Подтверждением его слов может служить то, что банки активно начали искать деньги на внутреннем рынке, привлекая средства вкладчиков на депозиты. Только за последние три недели отечественные банки из-за сокращения ликвидности повысили ставки по депозитам на 0,25-0,5 п.п. Теперь россияне могут рассчитывать на 10-11% годовых. Некоторые банки, у которых вопрос с ликвидностью стоит наиболее остро, установили ставки по вкладам, превышающие 11% годовых в рублях.

"Резкого повышения ставок (по ипотеке. - Прим. "Ко") от банков ожидать не стоит, поскольку в данный момент идет борьба за рынок и банки максимально долго стараются сохранить для клиента выгодные условия. Повышение ставок возможно в пределах одного процента, в зависимости от продукта. Повышение ставок связано с удорожанием фондирования для банков и повышением ключевой ставки ЦБ. Спрос на жилую недвижимость в данный период достаточно высок, в связи с чем некоторое повышение ставок по ипотеке на нем скажется незначительно", - говорит начальник управления ипотечного кредитования банка "Открытие" Сергей Столбунов. Но остальные опрошенные "Ко" эксперты не столь оптимистичны. "Банки сами заявляют, что не исключают возможности повышения ставок до 16%. Вероятнее всего, они так и сделают даже в том случае, если Центробанк найдет способ помочь им с финансированием. Конечно, они поднимут их не одномоментно. Скорее всего, осенью ставки повысятся до 14-15%, а к концу года возрастут до прогнозируемых 16%", - предрекает генеральный директор "Метриум" Мария Литинецкая. В случае продления или ужесточения санкций, а также эскалации экономической нестабильности на рынке ипотеки возможно повторение сценария 2008-2009 гг. Тогда некоторые банки в связи с высокими рисками опасались выдавать кредиты и выставили заградительные ставки - до 22% годовых. Рынок ипотеки фактически "встал", а банки, декларировавшие сравнительно низкие ставки, в действительности под различными предлогами кредиты не выдавали. Ведь банк имеет право не сообщать клиенту о причинах отказа, и последний никогда не узнает, в чем дело: негативная кредитная история или банальное отсутствие свободных денег у банка.

Хотя до начала осеннего делового сезона ожидать резкого роста ипотечных ставок не стоит, поскольку, во-первых, у крупных банков до сентября действуют выгодные ипотечные программы, во-вторых, Центральный банк уже заявил, что окажет помощь и найдет способы поддержания банков с большой долей государственного инвестирования в условиях введения санкций. "А именно такие банки, как Сбербанк, "ВТБ 24" и Банк Москвы, занимают лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования, поэтому менее крупные игроки при выборе тактики поведения зачастую ориентируются на них. Таким образом, пока ипотечный рынок ждет реакции ведущих банков, однако, скорее всего, даже в случае изменения условий кредитования в сторону повышения процентных ставок их рост составит не более 0,5%", - отмечает заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков. С другой стороны, банки могут ужесточить требования к заемщикам, что скажется на спросе, и в первую очередь в массовом сегменте. Ряд потенциальных покупателей отсеется, однако Москва обладает огромным потенциалом за счет большого объема отложенного спроса. Пока после повышенной активности в I квартале 2014 г. спрос находится на низком уровне, но с завершением "тихого" сезона отпусков и выходом на рынок в сентябре новых проектов он может пойти вверх, прогнозируют эксперты. Но вот насколько у банков хватит "дешевых" кредитов - большой вопрос. По крайней мере, при действующей ставке рефинансирования ЦБ на уровне 8% ипотека под 11% и 12% у банков просто нерентабельна.

Утром деньги, вечером - метры

Даже если государству удастся сдержать рост ставок по ипотеке, предоставив дополнительное финансирование банкам, это никак не поможет застройщикам, находящимся в полной зависимости от банковских займов. "Думаю, что были сделаны правильные выводы из кризиса 2008 г. и подавляющее большинство застройщиков выходит на площадку, имея на счетах собственные средства в размере не менее 40-50% от стоимости строительства, - рассуждает Юрий Печников. - А далее все зависит от привлекательности объекта для потенциальных покупателей. Именно спрос на него со стороны потребителей снижает риски и стоимость заемных средств для компании, если она прибегает к заимствованию. Чем выше стадия готовности объекта, тем на более короткий срок компания прибегает к заимствованию и по более низкой цене". Но заместитель директора центра макроэкономического прогнозирования и инвестиционной стратегии Бинбанка Эльдар Вагабов уверен, что рост стоимости кредитования на фоне "сжатия" ликвидности ударит и по девелоперам. О заморозке проектов речи пока нет, но задержаны могут быть некоторые из них, и сейчас являющиеся проблемными. А учитывая постоянные переносы сроков сдачи объектов, проблемными можно назвать очень многие проекты как в Москве, так и в регионах.

"Стоимость привлечения ресурсов у банков растет, как и конкуренция за них в банковском секторе. Нерадужные прогнозы относительно экономической ситуации повышают риски роста "плохих" кредитов, поскольку она напрямую влияет на благосостояние заемщика - в данном случае застройщика. В результате банки вынуждены будут еще более тщательно подходить к оценке клиента-застройщика и не исключено, что и поднимать ставки", - подчеркивает директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева. Возможно, развитие новых проектов девелоперам придется если не замораживать, то несколько откладывать, однако в начатых и реализуемых проектах они, скорее всего, будут вынуждены работать с себестоимостью, всеми силами снижая ее. Проекты, достигшие высоких стадий строительства, как раз могут рассчитывать на новую волну клиентов-покупателей с "живыми" деньгами, которые они станут в том числе и "вынимать" из депозитов. В целом же на рынке недвижимости, особенно в сегменте массового жилья, в ближайшие время может начаться агрессивная маркетинговая атака со стороны застройщиков с целью привлечения клиентов с "живыми" деньгами. В ход пойдут разного рода акции и скидки: пока к признанию того, что необходимо снижать стоимость квадратного метра, никто не готов.

"Острую потребность в финансировании застройщики испытывают только на старте строительства, когда доля собственных инвестиционных средств не превышает 30%. Однако после открытия продаж девелоперы активно используют реинвестирование средств от реализации квартир, сокращая долю заемных средств с 70 до 30%, - поясняет Владислав Луцков. - Таким образом, задержки сдачи в эксплуатацию и заморозки проектов, скорее всего, не произойдет, особенно учитывая, что в жилищном строительстве привлекается заемный капитал". Конечно, на время действия санкций заемное финансирование подорожает, но не настолько, чтобы приостановить строительство проектов. Кризис 2008 г. многому научил девелоперов и позволил им отточить схему действий в условиях нестабильности, поэтому вполне возможно, что многие застройщики просто перепрофилируют свои проекты и уйдут в массовый сегмент.

Обвал в перспективе

Сам рынок жилой недвижимости буквально замер в преддверии нового делового сезона, застройщики привлекают клиентов очередными акциями, но некоторые эксперты уже заговорили о возможном снижении цен. "Жилье с фундаментальной точки зрения в такой ситуации дорожать не должно, скорее наоборот, дешеветь. Хотя рынок этот чрезвычайно неликвидный, и цены здесь реагируют с лагом. Реальные изменения будут видны не ранее начала 2015 г., если они вообще последуют. Даже в такой ситуации некоторые продавцы будут пытаться повышать цены, что не совсем адекватно, но полностью объясняется психологией продавца", - рассуждает Эльдар Вагабов. По данным аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в июле 2014 г. цены выросли во всех сегментах, кроме бизнес-класса, причем максимальный прирост - на 3,4% - был зафиксирован в экономклассе. Цены на первичном рынке стабильно и уверенно растут по мере строительной готовности объектов, выхода новых проектов на рынок и вымывания ликвидных и готовых предложений. Но есть и другие статистические данные, основываясь на которых можно сделать вывод, что крупные покупатели с рынка все-таки уходят.

"В настоящее время общий объем предложения на рынке элитного загородного жилья насчитывает 92 поселка, в которых продается 4200 домо-владений разных форматов. Средняя цена объекта категорий premium и de luxe на сегодняшний день составляет 66,7 млн руб., что на 9,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - приводит данные руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев. По его словам, последние политические события реально пока не сказались на общей рыночной ситуации. Однако состоятельная аудитория не торопится вкладываться в загородную недвижимость. Рынок коммерческой недвижимости, по словам представителя агентства недвижимости "Красная горка", также "встал": и покупатели, и продавцы заняли выжидательную позицию. На фоне роста курса доллара одни рассчитывают в новом сезоне пересчитать цены с учетом снижения курса рубля, другие не торопятся покупать, так как, с одной стороны, не хотят переплачивать, с другой - понимают, что в существующих экономических условиях сдать в аренду приобретенные объекты будет крайне сложно.

Вполне возможно, эту неопределенность скоро почувствуют и в сегменте квартир экономкласса. Конечно, это не магазин, который можно сдать и заработать, людям в любом случае необходимо улучшать свои жилищные условия. Но если посмотреть на предложения девелоперов, то можно увидеть, что в августе практически все вышли с акциями и скидками, доходящими до 10%.

В ближайшее время мы, скорее всего, увидим рост цен, который будет связан с кратковременным всплеском спроса. Ведь, как уже было сказано, на строительный рынок санкции влияют пролонгированно. Активность будут проявлять как обычные покупатели, желающие разобраться с жилищным вопросом как можно быстрее, так и инвесторы, которые захотят вложить свободные деньги в надежный актив, а именно в недвижимость. Причем если человеку не хватит собственных средств, он даже будет согласен на оформление ипотечного кредита, пока ставки не вырастут до критического значения. Застройщики на фоне активного спроса как раз и начнут повышать цены - рост может составить 7-10%. "Однако в дальнейшем нас ждет провал по спросу, поскольку платежеспособность населения ухудшится, а ставки по ипотеке повысятся. В более долгосрочной перспективе девелоперы начнут снижать цены, сначала завуалированно (предоставляя скидки), а затем и открыто, меняя прайс", - констатирует Мария Литинецкая.

Безвизовый выезд

Если в РФ реакция на санкции может стать очевидной для рынка недвижимости лишь через несколько месяцев, то россияне, желающие приобрести себе "домик у моря" за рубежом, уже почувствовали на себе влияние решений Евросоюза и США. Западные банки существенно ужесточили требования к российским клиентам при открытии ими счетов и выдаче ипотечных кредитов. Из-за этого количество сделок по покупке недвижимости в Европе сократилось в несколько раз. Уже скоро европейским продавцам нужно будет снижать цены, так как платежеспособный спрос значительно просел. "Это, скорее, похоже на политическое решение, чем на экономическое. В случае искусственного ограничения спроса на недвижимость в Европе, несомненно, ценовая политика в этом сегменте изменится, цены будут ниже", - признает Сергей Столбунов. "Мы не можем подтвердить информацию, что данное явление носит именно массовый характер. Однако подобные ситуации сейчас действительно случаются", - говорит Мария Литинецкая. Возможно, иностранные банки отказывают россиянам в выдаче кредитов, потому что боятся введения новых санкций против конкретных физических лиц. То есть фактически они страхуют себя от того, что любой российский клиент в какой-то момент может попасть в список невыездных, что автоматически порождает трудности с возвращением долга. Безусловно, в конечном итоге данная ситуация приведет к тому, что спрос на перечисленные направления со стороны россиян снизится. "И слава богу (что перестали одобрять ипотеку за рубежом. - Прим. "Ко"). Три года назад две мои коллеги купили по дешевке две студии на известном болгарском курорте. Думали, будут туда ездить жить, а когда не там - сдавать. Все оказалось несколько не так - и по деньгам, и по сути. Сдавать не получается, за жилье платить нужно регулярно, да и вместо разнообразных поездок по миру в отпуск они едут только в опостылевшую уже, купленную по дешевке (кстати, стало еще дешевле) квартиру. Подумывают о продаже", - резюмирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Максим Логвинов