Функции и пропорции

В первом полугодии в Москве были введены в эксплуатацию два МФК (160 000 кв. м). В III квартале добавилось пять новых (297 900 кв. м), самый крупный среди них - "Фили-парк" (около 180 000 кв. м во 2-й очереди), по данным инвестиционной компании Key Kapital. В 2016 г. в Московском регионе появилось девять МФК (всего чуть более 600 000 кв. м), подсчитали в компании. Девелоперская активность в этой сфере снижается, как и в целом на рынке коммерческой недвижимости. Главной для застройщиков становится жилая функция с добавлением торговли.

Проекты

"До 2017 г. на рынок выходили МФК, которые стартовали в 2009-2013 гг., т. е. они планировались до кризиса. Но финансовая состоятельность девелоперов снижалась от года к году, ежегодно отменялись проекты, на годы переносились сроки ввода, компании теряли финансирование и объявляли об уходе с рынка, поэтому новых объектов появлялось все меньше", - описывает ситуацию директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Классических МФК, сочетающих не менее трех типов зон различного функционального назначения, таких как башни ММДЦ "Москва-сити", на московском рынке и до кризиса было немного, говорит региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.

Сложилась парадоксальная ситуация, считает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая: с одной стороны, власти города активно продвигают идею комплексного освоения территории, когда наравне с жилой недвижимостью создаются объекты инфраструктуры и рабочие места, - и это должно стимулировать появление многофункциональных комплексов. С другой - на рынке коммерческой и офисной недвижимости профицит предложения, что делает строительство новых проектов с масштабной нежилой составляющей малорентабельным бизнесом. Девелоперы готовы выходить с проектами МФК только в местах, где наблюдается дефицит бизнес- и торговой инфраструктуры.

Создание эффективной и грамотной концепции МФК - это сложный процесс, девелоперы отдают предпочтение офисным или апартаментным комплексам с небольшим количеством помещений под магазины для удобства основного пользователя, считает, в свою очередь, Зименкова.

Что с чем сочетается

Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн предлагает разделять функции на базовые и опциональные: "К базовым относится жилая, торговая, офисная, спортивная и развлекательная функции, которые могут быть различными по наполнению и площадям. Например, можно сделать огромный шопинг-молл или небольшой магазин. Опциональные - то, что необходимо для конкретного места, - гостиница, медицинское или образовательное учреждение". В Key Capital отмечают, что среди открытых в III квартале 2017 г. комплексов преобладают проекты преимущественно со складской или офисной составляющей.

Три плюс

Многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимые доходные функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения/рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка, - определение Urban Land Institute (ULI, США).

Глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко считает наиболее востребованными комплексы, включающие в себя апартаменты или гостиничные номера (40% площади) в сочетании с офисной (40%) и торговой (20%) функциями. Но распределение долей в реальности зависит от площади, формы и вида разрешенного использования участка, говорят эксперты.

Особенность МФК - управление объектом не всегда сосредоточено в одних руках. Например, если разными составляющими владеют различные компании, они могут предпочесть разные УК, рассказывает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. Для отеля в составе МФК обычно выбирается профессиональный гостиничный оператор, который, очевидно, не будет управлять офисным или торговым центром в составе объекта. Но с точки зрения целостности управления активом наличие единой УК является предпочтительным вариантом, считает эксперт.

Простор нужен

Для МФК нужен просторный участок. "Полноценно разместить три и более функции в здании менее 10 000 кв. м невозможно. А проекты более 30 000 кв. м требуют серьезного вложения средств, - добавляет Ишметова. - Проще (и вдвое дешевле) спланировать и построить стандартную коробку типа Big Box Retail, чем спроектировать и реализовать полноценный многофункциональный объект, например гостинично-офисно-торговый комплекс". Объем инвестиций в премиальные Neva Towers компании Renaissance Development (Russia) оценивается более чем в $1 млрд, проект "ВТБ арена парк" - $1,5 млрд. Впрочем, вложения MR Group в их комплексы, по данным "Метриум", скромнее: "Водный" - 20,9 млрд руб., "Савеловский сити" - 18,7 млрд руб., "Фили град" - 15,3 млрд руб.

По словам Ишметовой, средний московский МФК - это 65 000-70 000 кв. м (при разбросе от 10 000 до 120 000 кв. м). Ткаченко считает, что проекты на 70 000 кв. м будут более перспективны, нежели 100 000-120 000 кв. м.

"В Москве стоимость многофункционального комплекса площадью 100 000 кв. м может достигать 15-18 млрд руб., - оценивает Ткаченко. - Не все девелоперы могут позволить себе такие инвестиции, а плотная застройка затрудняет поиск подходящей площадки". Новая Москва в данном случае не выход. "Возводить 100 000-150 000 кв. м в чистом поле рискованно из-за слабо развитой инфраструктуры и отсутствия спроса в долгосрочной перспективе", - считает эксперт.

Популярные инвестиции

С января по сентябрь 2017 г. объем чистых инвестиционных сделок (покупка объектов недвижимости именно с целью получения дохода) составил $1,74 млрд, что на 40% больше, чем в аналогичном периоде 2016 г. ($1,23 млрд), подсчитали в Colliers International в России. Наиболее популярным сегментом для инвесторов была торговая недвижимость - по итогам девяти месяцев в нее было вложено $771 млн по сравнению с $244,6 млн в аналогичном периоде прошлого года. На 2-м месте офисы - $643,6 млн ($654,1 млн в I-III кварталах 2016 г.), на 3-м - многофункциональные комплексы, $206,4 млн после отсутствия сделок по ним в прошлом году. Диапазоны ставок капитализации для высококачественных активов в Москве в III квартале 2017 г. остались на прежнем уровне: 9,5-10,5% для офисных и торговых центров, 12-13% - для складских объектов. В целом по итогам первых девяти месяцев 2017 г. общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд (на 35% меньше показателя января - сентября 2016 г.).

"МФК целесообразны только там, где одновременно высокая стоимость земли и недвижимости", - категорична Никуличева, а это опять возвращает девелоперов в центр столицы, где значительные инвестиции в строительство могут быть компенсированы за счет высокой стоимости квадратных метров на продажу или в аренду. Успешный, по ее мнению, пример - гостиница "Москва" после реконструкции: в здании теперь располагаются отель, апартаменты, торговый центр "Модный сезон" и офисный центр. Чем ближе проект к центру, тем больше офисных и торговых площадей проектируют девелоперы, сокращая долю жилья, описывает "простую формулу МФК" Литинецкая. И приводит примеры трех проектов на разном удалении от центра. В "Меркурий сити Тауэр" в "Москва-сити" на апартаменты приходится 19% площади, на офисы - 81%, кроме того, в башне есть торговые и сервисные помещения. В проекте "Ленинский 38" в Гагаринском районе 36% площади отдано под апартаменты, 41% - офисы, 23% - торговый центр. В "Водном" в Головинском районе САО на жилье (квартиры и апартаменты) приходится 39% площади, на офисы - 33%, на торговый центр - 28%.

Руководитель департамента торговой недвижимости компании ILM Егор Левченко, напротив, считает, что торгово-офисно-рекреационный комплекс, к примеру, с гостиницей и апартаментами может быть востребован там, где его внутренней инфраструктуре и сервисам не приходится конкурировать с ближайшим окружением. В новой Москве, считает собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев, хорошую перспективу имеют МФК с выраженной торговой составляющей (за последние полгода-год заявлено несколько таких проектов, в том числе "Саларис" у метро "Саларьево" и проект компании "Адамант" в ТиНАО), а также в составе столичных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ, до конца года анонсированы 10 торгов, где инвесторам будут предлагаться такие проекты).

Переход на станцию МФК

По мнению опрошенных "Ведомостями" экспертов, МФК прекрасно вписываются в программы по развитию транспортного каркаса города. "Проекты, сочетающие несколько типов недвижимости, продолжат выходить на рынок, но в виде ТПУ, на базе станций метро или автовокзалов", - говорит Литинецкая. В Москве до 2020 г. планируется создать 273 ТПУ. "Решается одна из главных проблем девелопера - необходимость поиска арендаторов или покупателей на коммерческие площади, поскольку заранее известно, что их часть переходит в собственность города, и именно он займется поиском арендаторов", - добавляет эксперт.

Еще недавно самыми выгодными считались торговые площади, сейчас инвесторы делают основную ставку на строительство жилья или апартаментов. Один из камней преткновения - неразрывность коммерческой и технологической составляющих ТПУ: если станция закроется, например, на ремонт, то застройщик торгового центра может столкнуться с инженерными сложностями, не говоря уже о снижении потоков людей через торговый центр. При строительстве жилья данная проблема не актуальна.

"Отдав часть коммерческих площадей в руки заказчика, девелопер может сосредоточить усилия на реализации жилья, что приносит в настоящий момент наивысшую доходность", - резюмирует Литинецкая.

"Полностью реализованных проектов еще нет, уровень востребованности формата и ценообразование пока не слишком прогнозируемы", - напоминает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга "Бест-новостроя", но для инвесторов недвижимость в рамках ТПУ будет интересна тем, что объединяет множество функций и предлагает различные компетенции, уверен он. "Доступность инфраструктуры в едином тепловом контуре, максимизация трафика для ритейла и диверсификация вложений в разнообразные форматы недвижимости будут основополагающими факторами для инвестора", - говорится в распространенном компанией пресс-релизе.

Почти 100% проектов, начатых до кризиса, на сегодняшний день завершены, но ни один не реализован от бумаги до ключа в том виде, как был задуман. "Всегда есть изменения, более масштабные или менее, но они есть", - говорит Эвелина Ишметова из Key Capital. Например, ЦМТ до сих пор развивается: возводятся новые башни, появляются новые функции. Только планируемая сейчас третья очередь, по словам эксперта, уже на бумаге претерпела 2-3 изменения вариантов концепции и несколько лет обсуждений

Автор: Самборская Оксана