Что будет с ценами и спросом на недвижимость

Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%. На долю ипотеки приходится почти половина продаж в новостройках. Рост ключевой ставки увеличит финансовые затраты застройщиков. Чего можно ожидать от рынка новостроек в ближайшее время, разбирался Forbes

Ипотека под вопросом

По данным Росреестра, в январе 2022 года с привлечением ипотеки прошло 46,8% сделок на первичном рынке. После объявления ЦБ о росте ставки 28 февраля ипотечные ставки банков моментально взлетели. Согласно информации, размещенной на официальных сайтах, у ВТБ ставка сейчас составляет 15,3%, у банка «Дом.РФ» — 16,3%, у Сбербанка — 18,6%, Абсолют-Банка — 19,84%, Росбанка — 19,7%.

Ставки могут расти и дальше. Генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов называет ставку свыше 20% заградительной, но не исключает, что скоро она такой и будет.

Нужна ли кому-то ипотека по «заградительным» ставкам? Коммерческий директор ГК «А101» Анна Бойм надеется, что сделки заключаться будут: они будут стимулироваться значительными колебаниями курсов и стремлением превратить рублевые вклады в более надежный актив.

«Сделки с ипотекой будут заключать те, кому очень нужно жилье, — говорит главный эксперт компании „Русипотека“ Сергей Гордейко. — Позже их будут рефинансировать».

Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис, напротив, предполагает, что с большей вероятностью сделки будут проходить без кредитных средств.

После отмены льготной ипотеки в столичном регионе многие застройщики субсидировали процентные ставки по ипотеке для своих покупателей. «Сейчас этот механизм не может радикально повлиять на рынок, — говорит директор компании „Этажи“ Ильдар Хусаинов. — На фоне роста себестоимости строительства сохранение субсидированных ставок по программам застройщиков в среднесрочной перспективе маловероятно. Возникшая ситуация явно снижает маржинальность строительного бизнеса, и сейчас он будет нацелен на сокращение всех возможных издержек».

Единственная возможность сохранить ипотеку — господдержка, в этом единодушны все опрошенные Forbes участники рынка. «В текущих условиях расширение и запуск новых программ поддержки ипотеки — это практически единственный способ поддержать рынок недвижимости и строительный сектор», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

2 марта министр строительства Ирек Файзуллин заявил, что Минстрой считает необходимым поддержать льготные ипотечные программы в рамках правительственных антикризисных мер, но конкретики озвучено не было. Наоборот, РБК со ссылкой на свои источники написал, что правительство собирается поднять с 7% до 12% ставки по еще работающей программе льготной ипотеки «Господдержка 2020». «Думаю, что уже на днях стоит ожидать публичных заявлений о новых мерах поддержки», — надеется совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Пока не ясно, найдутся ли у государства ресурсы продолжать финансировать льготные программы субсидирования ставки», — возражает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

Угроза дефицита

Стоимость заемных денег резко выросла не только для покупателей, но и для самих застройщиков. «Повышение ключевой ставки приведет к росту ставок в рамках проектного финансирования, а также росту процентов по оборотным кредитам, — сетует Щекин из „Родины“. — Вместе с инфляцией это неизбежно вызовет увеличение девелоперских издержек».

«Только находящиеся в отчаянной ситуации девелоперы согласятся взять проектное финансирование на новый проект по ставке порядка 24% годовых, ведь даже в нормальной ситуации доходность девелоперских проектов была в районе 25%», — говорит инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев.

Сейчас проектное финансирование на рынке предлагается под 24%, констатирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Как запретительные ставки повлияют на появление новых проектов и предложение на рынке?

Алексей Попов из Циан вспоминает прошлый кризис. «По итогам 2015 года снижение суммарных метражей новых проектов составило около 30% относительно уровня 2014 года: в 14 году запустили 14 млн м 2, в 2015 — чуть более 10 млн м 2 ». Правда, он сам признает, что сопоставление не слишком показательно. Так или иначе, ссылаясь на данные информационной системы градостроительной деятельности Москвы, эксперт указывает, что регистрация документов на новые проекты идет и прямо сейчас, так что одномоментно они вряд ли исчезнут.

Топ-менеджер крупной строительной компании рассказывает, что все регионалы заморозили планы по выходу на столичный рынок. «Общее сокращение новых проектов ожидается не меньше, чем вдвое», — считает он.

Цогоев из «Тринфико» более категоричен. По его словам, до сих пор в московском регионе в среднем выходило по одному-полтора проекта в неделю, то есть примерно 50 в год. «Теперь, если не начнут помогать застройщикам, их будет 0, на 100% меньше», — полагает Цогоев.

О какой помощи идет речь? Правительство может субсидировать процентные ставки в рамках проектного финансирования. Пока на официальном уровне речи о такой поддержке объявлено не было.

«Смягчению ситуации помогло бы решение о субсидировании отрасли, если оно будет принято. Но тут будет еще одна проблема — минимум 80% инженерии импортные, и замены в короткой перспективе нет», — полагает собеседник Forbes. Остальные отказались обсуждать тему нехватки оборудования и роста цен на него.

3 марта вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал о планах правительства по поддержке строительной отрасли. В числе этих мер — субсидирование ставок по кредитам застройщикам.

Цены пока растут

3 марта ФАС России направила крупнейшим российским застройщикам письма о необходимости соблюдения антимонопольного законодательства. «На фоне роста ключевой ставки, рекордного подорожания ипотеки и ажиотажного спроса на рынке девелоперы Московского региона активно переписывают прайс, — говорят специалисты Циан. — Только за сутки с 1 по 2 марта для 44% квартир и апартаментов московского региона девелоперы изменили стоимость. За день до этого (1 марта) обновленные цены получили 20% лотов в продаже, а 28 февраля (в день повышения ключевой ставки) — 18%».

Эксперты отмечают краткосрочный всплеск спроса, который и провоцирует рост цен. По данным Циан, за сутки, прошедшие после повышения ключевой ставки до 20%, потенциальный спрос на новостройки вырос на 50% (речь идет о количестве просмотров объявлений).

Все опрошенные Forbes риелторы ожидают дальнейшего роста цен. «В краткосрочной перспективе (три-четыре недели) возможен рост цен на новостройки, вызванный спросом со стороны покупателей, желающих сохранить накопления», — говорит Хусаинов из «Этажей». «Ценовой всплеск может быть очень существенным, порядка 10%», — прогнозирует Коркка из «Метриум». «В течение двух месяцев цены вырастут на 10-15%», — прогнозирует владелец агентства недвижимости «Авеню-Москва» Вадим Богач.

«Цены продолжат планомерный рост, если в России действительно начнет действовать новая льготная программа ипотеки, — полагает Цогоев. — Когда в банке депозит 20%, инфляция 30%, а ипотека 12%, жилье опять становится инвестиционным инструментом».

Однако во всех этих прогнозах речь идет о сравнительно краткосрочной перспективе. Строить планы на более отдаленные, чем два месяца, сроки, сейчас сложно. «В дальнейшем мы увидим коррекцию цен вниз, — признает генеральный директор сервиса „Синица“ Татьяна Майорова. — Ее глубина будет очень сильно зависеть от дальнейшего развития ситуации».