Бесхозный полуостров

Крымской недвижимостью интересуются, но не покупают

Как только Крым в марте этого года вошел в состав РФ, многие российские граждане стали заходить на сайты недвижимости и выяснять, стоит ли им покупать домик на полуострове с видом на море. "Интерес к крымской недвижимости вырос лавинообразно и привел к трехкратному увеличению количества посетителей на нашем сайте. Почти 25% посетителей сайта вводили запрос "недвижимость в Крыму", 75% поисковых запросов посетителей сайта было связано, так или иначе, с Крымом", - рассказывает Алена Петрусева, руководитель проекта Domnamore.ru.

Правда, уже в апреле интерес к домам, хатам и квартирам у моря стал падать. "Но картина далека от "докрымского" периода. За последние десять дней на сайте побывали 23 500 уникальных посетителей (обычное количество посетителей - 12 000-13 000, во время ажиотажного интереса доходило до 40 000), 9,2% поисковых запросов - "недвижимость в Крыму" (ранее по этому запросу приходило около 0,2% посетителей)", - поясняет Алена Петрусева.

Крымские мошенники Вполне возможно, что снижение интереса к этому направлению связано с тем, что "интересанты" выяснили: с Крымом не все так гладко. Во-первых, сделки с недвижимостью на новой российской территории сейчас просто нельзя зарегистрировать. Украина, разумеется, отключила Крым от своего реестра, а российский еще не заработал. Сейчас данные о том, кто и чем в Крыму реально владеет, восстанавливают на основе сведений БТИ. Согласно прогнозам, реестр может заработать в июне.

"Зарегистрировать сделку нельзя. Но можно заключить договор купли-продажи с обязательством продавца зарегистрировать его в определенные сроки (или вернуть деньги). Так обычно и делается, но с рассрочкой платежа (до года). Продавцы качественных новостроек продают квартиры в рассрочку с оплатой до 50%, остальное - когда начнется регистрация. Самые осторожные клиенты заключают предварительные договора (фактически резервируют квартиры по фиксированной цене) с внесением задатка в несколько тысяч долларов, но продавцам квартир премиум-класса и лучших проектов обычно это неинтересно", - говорит Алексей Голубович, член совета директоров One Baltic Investment Group (занимается инвестициями в девелопмент в Крыму).

"Предварительные договоры купли-продажи с отсрочкой проведения сделки, например на полгода, сейчас заключаются. Однако при таком раскладе резко возрастает риск мошенничества, поэтому данная схема продажи особой популярностью у покупателей не пользуется", - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум".

Число реальных сделок на полуострове невелико. "Спрос на новостройки в Крыму есть только там, где либо пока низкие цены - до $1500 за метр "массового спроса" (например, в Севастополе), либо это уже реализованные проекты в Ялте с уникальным расположением и очень высоким качеством (таких проектов не более трех). В целом в Крыму наблюдается дефицит современного жилья и хороших проектов (о последнем точнее сказать - купить почти нечего)", - констатирует Алексей Голубович.

"Нельзя давать совет заключать сделку купли-продажи в условиях отсутствия регистрации. Хотя, если мы вообразим, что сделки действительно можно доводить до конца в сегодняшних ценах, некоторые предложения покажутся весьма привлекательными. Например, квартира в Ялте с ремонтом и мебелью площадью 240 кв. м за 32,6 млн руб. (135 000 руб./кв. м за квартиру на берегу моря с отделкой). Или старый дом-мазанка в черте Севастополя с участком 14 соток за 1,6 млн руб.", - говорит Алена Петрусева. По данным "Метриум", средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Крыму составляет 25 000-35 000 руб., бизнес-класса - 50 000-60 000 руб., элитного класса - $4000-6000.

Вброс на рынок Тем не менее многие продавцы как квартир на вторичном рынке, так и домов-мазанок решили, что теперь полуостров входит в состав "богатой России" и "тугие московские кошельки" готовы отстегнуть столько, сколько продавец захочет. По словам Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя портала Indriksons.ru, на сегодняшний день цены на многие объекты "завышены примерно на 30%. К концу года они войдут в нормальный баланс, правда, все равно окажутся на 20% выше, нежели до вступления Крыма в состав России". При этом количество предложений о продаже, скорее всего, будет расти: ведь от недвижимости в Крыму могут избавляться некоторые граждане Украины.

В Domnamore.ru отметили, что раньше количество предложений по Крыму на этом сервисе колебалось в районе ста объявлений. Ежемесячно появлялось 7-10 новых объявлений о продаже. Между тем только за три недели апреля появилось 63 новых объявления (это 27% всего предложения в Крыму). На портале говорят, что, возможно, размещение объявления о продаже объекта в нынешней ситуации - это способ изучения потенциального спроса на него.

В Domnamore.ru предполагают, что интерес к Крыму сейчас во многом спекулятивный, то есть многие инвесторы думают о том, что купить недвижимость можно дешево, а потом перепродать ее дороже. Между тем Игорь Индриксонс считает, что делать какие-либо инвестиции в эту недвижимость еще рано. "Российские инвесторы не спешат приобретать крымские активы. Причина кроется не только в нестабильном положении рынка, но и в ликвидности крымских объектов, которая напрямую зависит от признания. А пока неясно, готово ли мировое сообщество признать полуостров действительной частью Российской Федерации", - подчеркивает эксперт.

В случае признания Крыма оккупированной территорией собственники местной недвижимости вполне могут ее лишиться. Например, Северный Кипр был признан турецкой территорией только Турцией, а мировое сообщество уверено в обратном. Начиная с 2009 г. греческие киприоты и государство с легкостью выигрывают дела в международных судах, признавая сделки с недвижимостью недействительными.

Прогнозы вилами "Динамику изменения цен после того, как заработает реестр, предсказать сложно. Реальный интерес со стороны россиян будет обусловлен транспортной доступностью и планами развития Крыма. Наши соотечественники слишком хорошо знают, как опасно иметь собственность рядом с большой стройкой", - говорит Алена Петрусева. Девелоперам Крым интересен: здесь еще много незастроенных участков. Но как поступали с частной собственностью в Сочи, когда она мешала застройщикам, многие хорошо помнят.

Вполне возможно, что в ближнесрочной перспективе цены в Крыму могут даже слегка упасть в связи с ростом предложения и снижением аппетитов продавцов. А как они вырастут в дальнейшем, будет зависеть от планов государства по развитию территории. "Сейчас интересно покупать все качественное в prime location для сдачи в аренду в расчете на рост цен примерно вдвое за следующие пять-шесть лет. Интересно также покупать землю под застройку дорогой курортной недвижимостью, но ее еще нельзя оформить и не ясно, где будет лучше развита (модернизирована) инфраструктура, так как пока никакого долгосрочного плана развития для Крыма не разработано", - рассуждает Алексей Голубович. Все существенные изменения на рынке недвижимости Крыма зависят от государственных вложений в инфраструктуру.

"Конечно, для девелоперов Крым - золотая жила. Во-первых, это уникальная территория с точки зрения природных ресурсов. Во-вторых, данный регион обладает серьезным земельным ресурсом. До кризиса здесь было заявлено множество интересных проектов, которые впоследствии были заморожены, но свободные участки остались. Однако без серьезных дотаций со стороны государства, направленных на развитие региона, они вряд ли начнут что-то строить", - резюмирует Мария Литинецкая.

Разумеется, привлекательность крымской недвижимости вырастет, если Россия реально инвестирует средства в развитие инфраструктуры полуострова. Уже появились сообщения о готовности России выделить на эти цели деньги из Фонда национального благосостояния, в печати мелькает цифра в 250 млрд руб., и этих денег хватит, чтобы изменить ситуацию с водоснабжением и электричеством. Но вопрос о юридической чистоте крымской собственности недвижимость не решит.

Динамика интереса к крымской недвижимости - в зависимости от политических событий.

Ольга Колтунова