АФК "Система" продает часть жилого района на территории ЗиЛа

АФК «Система» может продать сторонним инвесторам до 50% в компании — девелопере проекта «ЗиЛ-юг», следует из инвестиционного предложения холдинга, с которым ознакомились «Ведомости». Там сказано, что речь идет об ООО «Развитие», которое было создано АФК «Система» и группой ЛСР как раз для застройки территории завода. Эта компания была единственным участником конкурса на покупку 100% долей в ООО «ЗиЛ-юг» в декабре 2015 г. Последнему принадлежат права на 109 га земли, где планируется строительство 1,7 млн кв. м недвижимости, из которых около 1,1 млн кв. м — жилье.

АФК «Система» принадлежит как раз половина долей в «Развитии», значит, она может полностью выйти из проекта. Представители АФК «Система» и ее девелоперской «дочки» «Лидер-инвест» это опровергают. По их словам, корпорация не планирует продавать долю в «ЗиЛ-юг», она заинтересована в инвестициях в развитие проекта.

Ранее компания уже заявляла, что планирует потратить на проект не более 1,7 млрд руб., а остальное профинансируют инвесторы. Два брокера, работавших с «Развитием», и человек, близкий к ее совладельцам, подтверждают, что АФК «Система» действительно ищет инвесторов на «ЗиЛ-юг». По словам последнего, ЛСР со своей долей ничего делать не планирует. Представитель ЛСР сообщил, что компании не известно, продает ли «Система» долю в «ЗиЛ-юг», а переговоров о ее покупке не велось.

Один из брокеров, работавших с «Развитием», знает, что АФК «Система» за счет продажи доли в «Развитии» хочет компенсировать затраты на приобретение проекта, а также на разработку его концепции. В 2015 г. при начальной стоимости долей в «ЗиЛ-юг» в 25,9 млрд руб. «Развитие» предложило 34,2 млрд. Сейчас рыночная стоимость такого проекта может составлять 30-35 млрд, подсчитал управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.

Из лотовой документации следовало, что «Развитие» получило рассрочку до 2023 г. Из графика платежей, который есть в инвестиционном предложении АФК «Система», ясно, что в 2015-2017 гг. партнеры уже заплатили Москве 4 млрд руб., еще 3,7 млрд нужно погасить в этом году. Самый крупный платеж — 11,9 млрд — должен состояться в 2023 г. Инвестиции в проект «Развитие» оценивает в 130 млрд руб., а выручку — в 220 млрд руб.

Рентабельность высокая, площадка расположена близко к центру города — проект может быть интересен инвесторам, предполагает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. C ней согласен и вице-президент по развитию земельных активов группы ПИК Алексей Золотарев: проект будет в любом случае востребован, есть рассрочка в платежах, это может сделать приобретение проекта интересным для инвесторов. Проект так велик, что, очевидно, даже крупнейшие девелоперы в одиночку не возьмутся его реализовывать, уверена управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, вероятно, потребуется объединить силы 2-3 крупных застройщиков либо предусмотреть участие крупного банка.

Компаний, которые могут поучаствовать в таком крупном проекте, единицы, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. Конечно, по его мнению, можно было бы привлечь несколько более мелких инвесторов, но это вряд ли будет интересно текущим участникам проекта.

Найти инвестора в нынешних условиях будет непросто еще и ввиду неопределенности, которая связана со значительными реформами, проходящими в отрасли, предупреждает Литинецкая. С этим согласен и Родионцев, который говорит, что новые поправки — в том числе в закон о долевом участии в строительстве, если они в итоге вступят в законную силу, — наложат существенные ограничения на исполнение таких крупных проектов. Поэтому, по его мнению, многие девелоперы, чтобы разделить риски, ищут партнеров.

«ЗиЛ-юг» — не единственный актив, на который АФК «Система» ищет инвесторов. Журнал Forbes в конце апреля сообщил, что корпорация планирует после чемпионата мира по футболу выставить на продажу часть гостиничных активов, в частности региональные отели, которые она приобрела у Venture VIYM Андрея Якунина.

АФК «Система» с мая 2017 г. вела спор с «Роснефтью» и «Башнефтью»: нефтяные компании пытались взыскать с нее ущерб, который, по их мнению, бывший владелец нанес последней при реорганизации. В декабре этого года стороны заключили мировое соглашение, согласно которому АФК «Система» должна была выплатить 100 млрд руб. Эти средства в итоге были привлечены у Российского фонда прямых инвестиций, Газпромбанка и Сбербанка.

Острой потребности привлекать дополнительное финансирование у АФК «Система» сейчас нет, считает старший аналитик по макроэкономике и долговым рынкам «Атона» Яков Яковлев: обязательства по мировому соглашению с «Роснефтью» компания уже смогла выполнить благодаря кредитам. После подписания мирового соглашения АФК «Система» восстановила стабильный поток дивидендов от своих активов, поэтому срочно рефинансировать взятые кредиты сейчас тоже не обязательно.

Автор: Антон Филатов, Бэла Ляув, Светлана Ястребова