Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2023 года представлено 202 таких лота в 44 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Наиболее доступный пентхаус (30,9 млн рублей) стоит в 104 раза дешевле самого дорого (3,2 млрд рублей).
В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом пять лет назад подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК обусловлен, главным образом, несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры и апартаменты (на 103,4% c января 2018 года).
Из 136 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2023 года, в продаже находится 91 пентхаус в 11 комплексах. Доля проектов бизнес-класса с пентхаусами составляет всего 8,1% (11 из 136). Доля апартаментов равна 6,6%, квартир — 93,4%.
Структура предложения данной категории лотов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Лишь в 4 пентхаусах сделан ремонт «под ключ», еще в 10 лотах выполнена отделка white box. Соответственно, доля таких лотов с отделкой составляет 15,4%, без отделки — 84,6%.
Следует отметить, что 7 из 11 проектов бизнес-класса с пентхаусами расположены на западе Москвы (четыре в ЗАО, два в СЗАО и один в ЮЗАО). Еще три комплекса с пентхаусами находятся в ЮАО и один в СВАО.
Средняя цена квадратного метра в пентхаусах бизнес-класса составляет 628,1 тысяч рублей. Это на 48,6% больше средней цены в московских новостройках бизнес-класса (422,6 тысяч рублей за кв. м).
Самый компактный пентхаус бизнес-класса расположен в жилом комплексе «Достижение» (52 кв. м). Самым доступным является пентхаус в ЖК WOW (30,9 млн рублей за 62,9 кв. м). Самый большой пентхаус находится в жилом комплексе «Архитектор» (252 кв. м), самый дорогой — в ЖК West Garden (174,6 млн руб. за 205,9 кв. м).
«Пентхаусы — редкий, но востребованный формат, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Пентхаусы бизнес- и премиум-класса стоят дешевле, чем элитные, но зачастую соизмеримы по ключевым характеристикам: от площади до завораживающих видов из окон. Отличается же исключительно статус локации. Например, пентхаусы в нашем ЖК бизнес-класса „Павелецкая Сити“ (Даниловский район), который мы реализуем совместно с Level Group, имеют площадь до 144 кв. м, потолки высотой 4,5 м и собственные приватные террасы, откуда как на ладони виден весь центр столицы».
Рейтинг проектов бизнес-класса с пентхаусами по средней цене кв. м
Проект |
Район / Округ |
Тип |
Девелопер |
Средняя |
Бюджет предложения, |
|
Min |
Max |
|||||
Level Стрешнево |
Покровское-Стрешнево/ |
апартамент |
Level Group |
347,8 |
59,7 / 234,1 |
86,6 / 227 |
West Tower |
Очаково-Матвеевское/ |
апартамент |
ГК Ташир |
402,3 |
96,6 / 193,2 |
107 / 214 |
Forst |
Даниловский/ |
квартира |
ПИК |
416,2 |
37,1 / 88,5 |
79,9 / 162,7 |
Архитектор |
Обручевский/ |
квартира |
ГК ФСК |
440,4 |
107,5 / 252 |
|
WOW |
Даниловский/ |
квартира |
Страна Девелопмент |
455,6 |
30,9 / 62,9 |
51,3 / 110,7 |
Достижение |
Марфино/ |
квартира |
Sminex-ИНТЕКО |
482,2 |
35,6 / 52 |
107,1 / 126,4 |
Событие |
Раменки/ |
квартира |
ДОНСТРОЙ |
482,4 |
70,3 / 122,3 |
93,6 / 163,3 |
Level Мичуринский |
Очаково-Матвеевское/ |
квартира |
Level Group |
515,9 |
85,4 / 178 |
125,2 / 249,1 |
Павелецкая Сити |
Даниловский/ |
квартира |
MR Group, |
541,1 |
105,3 / 142,5 |
109,4 / 144,3 |
Остров |
Хорошево-Мневники/ |
квартира |
ДОНСТРОЙ |
546,4 |
63 / 109,4 |
159,8 / 187,9 |
West Garden |
Раменки/ |
квартира |
Sminex-ИНТЕКО |
597,5 |
137,7 / 167,5 |
174,65 / 205,9 |
Источник: «Метриум»
На первичном рынке премиум-класса в I квартале 2023 года представлен 31 пентхаус в 8 проектах. Доля премиальных проектов с пентхаусами равна 15,1% (8 из 53). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доля квартир и апартаментов составляет 74,2% и 25,8% соответственно. Доля предложения в премиальных пентхаусах с отделкой равна 51,6% (whitebox — 35,5%, отделка «под ключ» — 16,1%), без отделки — 48,4%.
Больше всего премиальных проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (четыре проекта). Два комплекса премиум-класса с пентхаусами находится в САО, по одному — в ЮАО и ЗАО.
Квадратный метр в премиальных пентхаусах в среднем стоит 1,1 млн рублей. Данный показатель на 82% превышает среднюю цену в новостройках премиум-класса (604,3 тысяч рублей за кв. м).
Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в апарт-комплексе «Резиденция Тверская» (109,9 кв. м), а самый доступный — в ЖК Symphony 34 (67,4 млн рублей за 135 кв. м). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой премиальный пентхаус находится в комплексе апартаментов Balchug Residence (1,6 млрд рублей за 2384,2 кв. м).
«Среди клиентов премиальной недвижимости сегодня востребованы двухуровневые пентхаусы, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Такие лоты открывают широкие возможности для индивидуального зонирования пространства. Нередко пентхаусы имеют собственные приватные террасы, где можно организовать лаундж-зоны и оранжереи. Кроме того, такое жилье открывает широкий простор для воплощения оригинальных дизайнерских идей. Например, планировки для пентхаусов в жилом квартале „Прайм Парк“ разработали ведущие европейские архитекторы: Филип Болл и Ладзаро Рабони».
Рейтинг премиальных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м
Проект |
Район / Округ |
Тип |
Девелопер |
Средняя |
Бюджет предложения, |
|
Min |
Max |
|||||
Symphony 34 |
Савеловский/ |
квартира |
MR Group |
409,4 |
68,5 / 135 |
77,9 / 154 |
Dream Towers |
Нагатинский Затон/ |
квартира |
Regions Development |
406 |
191,5 / 228 |
205 / 233 |
Прайм Парк |
Хорошевский/ |
квартира |
Optima Development |
643,1 |
122,7 / 194,8 |
156,6 / 261 |
RedSide |
Пресненский/ |
квартира |
INSIGMA |
713,9 |
250 / 350,2 |
|
Balchug Residence |
Замоскворечье/ |
апартамент |
Sminex-ИНТЕКО |
760,9 |
481,5 / 321,2 |
1607 / 2384,2 |
РЕКА |
Раменки/ |
квартира |
ДОНСТРОЙ |
803,2 |
212,3 / 229,7 |
224,8 / 243,2 |
Резиденция Тверская |
Тверской/ |
апартамент |
Ковакс |
923,5 |
153,9 / 109,9 |
226,4 / 161,7 |
Дом на Тишинке |
Пресненский/ |
квартира |
ДОНСТРОЙ |
936,2 |
250 / 195,2 |
Источник: «Метриум»
В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлено 80 пентхаусов в 25 проектах. Доля элитных проектов с пентхаусами достигает 39,1%.
Доля апартаментов составляет 41,25%, квартир — 58,75%. Прежде на элитном рынке наблюдался дефицит квартир-пентхаусов. Сегодня застройщики стремятся его восполнить.
Элитные пентхаусы редко реализуются с отделкой. Даже в проектах, где все остальные лоты продаются с предчистовым или чистовым ремонтом, в пентхаусах он зачастую не выполняется. Некоторые девелоперы предлагают отделку исключительно как дополнительную опцию на усмотрение клиента.
Почти все элитные проекты с пентхаусами находятся в ЦАО (24 проекта). Лишь одна новостройка расположена в другом округе. Это ЖК WOODS, который строится на западе Москвы, в Раменках. Больше всего новостроек с пентхаусами представлено в Хамовниках (пять проектов), Пресненском районе (четыре проекта), в Таганском районе и Замоскворечье (по 3 проекта).
«Пентхаусы в элитных жилых проектах — это всегда особенный продукт, — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties. — Высокий статус такого жилья подчеркивает индивидуальные характеристики каждого лота. Например, в пентхаусах нашего строящегося клубного дома „Мюр & Мерилиз“ высота потолков будет достигать 4,7 м. Из панорамных окон, обращенных на три стороны света, откроется широкая панорама с видами на костел Непорочного Зачатия, небоскребы „Москва-Сити“ и Кремль. Кроме того, собственникам пентхаусов гарантирована максимальная приватность, в частности, благодаря наличию в каждой резиденции сразу двух входов».
Средняя цена квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2,6 млн рублей, что на 52,9% больше средней цены первичного элитного рынка столицы (1,7 млн рублей за кв. м).
Самый компактный элитный пентхаус расположен в апарт-комплексе «Космо 4/22» (63,1 кв. м). Этот лот также является самым доступным (146,7 млн рублей). Самый просторной пентхаус в элитном сегменте находится в комплексе апартаментов Vesper Tverskaya (1067,4 кв. м), он же самой дорогой (3,2 млрд рублей).
Рейтинг элитных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м
Проект |
Район / Округ |
Тип |
Девелопер |
Средняя цена, |
Бюджет предложения, |
||
Min |
Max |
||||||
Мюр & Мерилиз |
Пресненский/ |
квартира |
KR Properties |
851,2 |
315,3 / 266,4 |
373,8 / 318,9 |
|
Turandot Residences |
Арбат/ |
квартира |
Valartis Group |
973,3 |
229,4 / 229,4 |
||
Roza Rossa |
Хамовники/ |
апартамент |
KR Properties |
991 |
495/ 309,3 |
529/ 330,6 |
|
Звезды Арбата |
Арбат/ |
апартамент |
Балтийская Строительная Компания |
1004,5 |
223 / 249 |
764,1 / 415,8 |
|
TITUL на Серебрянической |
Таганский/ |
квартира |
Центр-Инвест |
1139 |
275,4 / 245,4 |
370,9 / 276,1 |
|
Knightsbridge Private Park |
Хамовники/ |
квартира |
Реставрация Н |
1222,7 |
452,3 / 501,6 |
684 / 482 |
|
Bogenhouse |
Замоскворечье/ |
апартамент |
Lexion Development |
1262,4 |
330 / 261,4 |
||
Lucky |
Пресненский/ |
квартира |
Vesper |
1288,4 |
254,2 / 168,9 |
821,3 / 460,1 |
|
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники/ |
квартира |
Гардтекс |
1314,6 |
390,9 / 260,6 |
||
ORDYNKA |
Замоскворечье/ |
апартамент |
INSIGMA |
1331,7 |
235,8 / 175,7 |
||
Космо 4/22 |
Замоскворечье/ |
апартамент |
Галс Девелопмент |
1334,9 |
146,7 / 63,1 |
483,4 / 162,1 |
|
Тессинский, 1 |
Таганский/ |
квартира |
INSIGMA |
1361,4 |
312,8 / 218 |
644,4 / 441 |
|
WOODS |
Раменки/ |
квартира |
AB Development |
1362,7 |
1581,2 / 687 |
||
Дом Абрикосова |
Басманный/ |
квартира |
MR Group |
1445,4 |
165,1 / 97,1 |
||
Kuznetsky Most 12 by Lalique |
Мещанский/ |
апартамент |
KR Properties |
1681,7 |
1173,3 / 400,5 |
1493,3 / 459,3 |
|
Vesper Tverskaya |
Тверской/ |
апартамент |
Vesper |
1931,4 |
3202,2 / 1067,4 |
||
High Garden |
Хамовники/ |
квартира |
Инвест Строй |
2098,2 |
950 / 400 |
||
Дом с Атлантами |
Таганский/ |
квартира |
ВМС Девелопмент |
2101,5 |
888,8 / 330,6 |
898,2 / 338 |
|
Lion Gate |
Мещанский/ |
квартира |
AP Development |
2124,7 |
737,25 / 346,8 |
1570,1 / 540 |
|
Чистые пруды |
Басманный/ |
квартира |
Sminex-ИНТЕКО |
2378,4 |
737,5 / 237,2 |
1365,7 / 387,4 |
|
The Patricks |
Пресненский/ |
апартамент |
R4S Group |
2765,1 |
924 / 264 |
||
Лаврушинский |
Якиманка/ |
квартира |
Sminex-ИНТЕКО |
2795,7 |
451,6 / 198,4 |
2086,35 / 459,4 |
|
Большая Дмитровка IX |
Тверской/ |
апартамент |
Ингеоцентр |
3038,7 |
331 / 147 |
1553 / 475 |
|
Малая Бронная 15 |
Пресненский/ ЦАО |
квартира |
REALTY4SALE |
3722,8 |
1366 / 325,2 |
1736,1 / 434 |
|
Carre Blanc |
Хамовники/ |
апартамент |
Торговый дом Шатер |
4000 |
3063,6 / 765,9 |
Источник: «Метриум»
«Пентхаусы — это эксклюзивные объекты, которые нередко служат „визитными карточками“ проектов, подчеркивая их престижность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“. — Об исключительности пентхаусов свидетельствует крайне небольшой объем предложения: сейчас на них приходится менее 0,3% от общего числа экспонируемых на первичном рынке „старой“ Москвы квартир и апартаментов всех сегментов. Кроме того, пентхаусы зачастую являются очень дорогими и просторными лотами. Сегодня их средняя площадь составляет 229,1 кв. м, а средняя цена — 1,4 млн рублей за кв. м. В пентхаусах часто есть помещения и опции, которые отсутствуют в обычных квартирах: от видовых террас до настоящего камина. Нередко девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, выводят пентхаусы на рынок ближе к окончанию реализации проекта».
Лучшие предложения месяца