Планы по развитию транспортной инфраструктуры Московской области постоянно дополняются, обновляются, расширяются. И это, безусловно, заставляет регулярно анализировать ситуацию всех игроков рынка – от частных инвесторов и конечных покупателей до ведущих девелоперов – дабы понимать, какие территории сегодня самые перспективные. Как изменится транспортная ситуация в Московской области и какие населенные пункты станут наиболее удобными с точки зрения ее развития? Эксперты компании «Метриум» составили рейтинг подмосковных городов по транспортной доступности, учитывая текущую ситуацию и самые последние планы по ее улучшению.
Рейтинг населенных пунктов был сформирован на основе расчета времени, затрачиваемого на дорогу до МКАД. В дальнейшем, учитывая перспективы развития, вводились повышающие коэффициенты на условия, способствующие улучшению транспортной доступности (наличие подземного метро, легкого метро, железнодорожного сообщения, сроки реконструкции основных трасс).
1 место - Люберцы
Направление - Новорязанское
Сроки реконструкции – 2013 – 2014 гг.
Расстояние от МКАД– 5 км
Ж/д остановочные пункты – ст. Люберцы I, ст. Люберцы II, ст. Панки, пл. Ухтомская
Подземное метро – «Лермонтовский пр-т» (введена в эксплуатацию)
«Жулебино» (введена в эксплуатацию)
«Котельники» (2014)
«Некрасовка», «Косино-Ухтомская», «Салтыковская улица» (2015)
Легкое метро – 2017 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 89 000 руб.
Город Люберцы, расположенный на, казалось бы, непрестижном юго-восточном направлении, выбился в лидеры, прежде всего, благодаря появлению в городе метро. В прошлом году были введены в эксплуатацию станции «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». В перспективе еще четыре станции могут улучшить транспортную доступность города. Это станции «Котельники», которая должна быть готова уже в этом году, а также ст. «Некрасовка», «Косино-Ухтомская», «Салтыковская улица», ввод в эксплуатацию которых намечен на 2015 год.
Несмотря на то, что все указанные станции (кроме ст. «Котельники») официально расположены не на территории города, они фактически с трех сторон окружают его. Таким образом, из многих районов Люберец появилась либо появится возможность до «подземки» добраться пешком, из других – время на дорогу до метро существенно сократится. В самом же городе будет расположена конечная станция наземного метро Казанского направления «Люберцы-1». По плану строительство линии должно быть завершено в 2017 году. Для автомобилистов улучшение связи с Москвой ожидается со следующего года. К этому сроку должны быть завершены основные работы по реконструкции Новорязанского шоссе.
2 место - Реутов
Направление - Носовихинское
Сроки реконструкции – 2014 – 2018 гг.
Расстояние от МКАД– 1 км
Ж/д остановочные пункты – ст. «Реутово», пл. «Стройка»
Подземное метро – «Новокосино» (введена в эксплуатацию)
Легкое метро –2015 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 101 400 руб.
Реутов является одним из ближайших к Москве городов, имея границы со столицей с запада и юга. От района Новокосино его разделяет Носовихинское шоссе, от Новогиреево и Измайловского – МКАД. Расстояние от кольцевой дороги до центра города составляет чуть более 1 км.
Реутов является первым подмосковным городом, в который было проведено метро. Открытие станции «Новокосино» произошло в августе 2012 г., что послужило стимулом для роста цен на первичном рынке жилья на 15-20%. В результате Реутов в последнее время занимает лидирующие позиции в Московской области по уровню цен на недвижимость. Также Реутов выделяется среди городов Подмосковья хорошим качеством жилищного строительства и высоким уровнем комфортности новостроек.
В перспективе улучшение транспортной доступности города ожидается главным образом за счет строительства легкого метро. Горьковское направление железной дороги является одним из приоритетных в развитии наземного метро. Власти обещают запустить линию в 2015 г.
3 место - Мытищи
Направление - Ярославское
Сроки реконструкции – 2012 – 2015 гг.
Расстояние от МКАД– 6 км
Ж/д остановочные пункты – ст. Мытищи, пл. Перловская, пл. Тайнинская, пл. Строитель,
пл. Челюскинская.
Подземное метро – «Челобитьево» (2019)
Легкое метро – 2015 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 88 180 руб.
До Мытищ можно добраться по Ярославскому и Осташковскому шоссе. Также в городе действует железнодорожное сообщение с Москвой. В черте границ г. Мытищи расположены одна ж/д станция и четыре платформы. Кроме того, Ярославское направление наземного метро начнет функционирование одним из первых – уже в 2015 г.
Однако основной вопрос по улучшению транспортной доступности Мытищ заключается в проведении в город линии подземного метро. Слухи о такой возможности периодически появлялись чуть ли ни с Советского периода. Причем они были не беспочвенны, а основывались на заявлениях властей. Наибольший резонанс подобная информация получила в начале 2012 года, когда заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства заявил, что к 2015 году в Мытищи будет продлена Калужско-Рижская линия метро до станции «Челобитьево». После этого планы несколько раз подвергались корректировке. Сначала срок предполагаемого ввода в эксплуатацию ст. метро «Челобитьево» сократился на один год, потом обсуждался вопрос о появлении в Мытищах не одной, а двух станций метро. Однако в августе прошлого года было принято решение, что подземное метро в Мытищах в лучшем случае появится после ввода в эксплуатацию третьего пересадочного контура - в 2019 г.
Тем не менее, обсуждаемые планы по проведению в город линии метро послужили толчком для развития рынка жилой недвижимости в Мытищах. Фактического повода для увеличения стоимости жилья не было (как правило, недвижимость начинает расти в цене непосредственно перед открытием станции метро). Однако в городе с 2012 года наблюдается существенный рост объема предложения, регулярно появляются новые проекты и, что примечательно, многие из них выходят в сегменте бизнес-класса (ЖК «Ньютон», ЖК «9-18», ЖК «Рождественский»).
4 место - Котельники
Направление - Новорязанское
Сроки реконструкции – 2013 – 2014 гг.
Расстояние от МКАД– 2 км
Ж/д остановочные пункты – нет
Подземное метро – «Котельники» (2014)
Легкое метро – нет.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 90 600 руб.
В Котельниках уже в этом году должна открыться станция метрополитена, что выводит город на лидерские позиции по транспортной доступности. Это будет конечная станция Таганско-Краснопресненской линии, следующая за станцией «Жулебино». Впервые план по продлению «фиолетовой» ветки в область появился в 2010 году.
Через два года в Постановлении Правительства Москвы «Об утверждении Перечня объектов перспективного строительства Московского метрополитена в 2012–2020 гг.» был указан срок ввода в эксплуатацию станции «Котельники» - декабрь 2013 г. Однако при строительстве возникли проблемы с необходимостью расселения малоэтажных домов, расположенных на прилегающей территории, в результате чего сроки были перенесены на конец 2014 год. Рядом со станцией метро появится крупный транспортно-пересадочный узел, который вместит в себя 9 000 парковочных мест.
В настоящее время первичный рынок Котельников представлен всего несколькими проектами. Однако, планы по проведению в город метро не могли не отразиться на жилищном строительстве города. В 2013 году открылись продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Девять», являющимся частью масштабного проекта общей площадью 280 тыс. кв.м. А в самом конце года началась реализация ЖК «Белые росы», расположенном в 100 м от будущей станции метро.
5 место - Химки
Направление - Ленинградское
Сроки реконструкции – 2013 – 2016 гг.
Расстояние от МКАД– 2 км
Ж/д остановочные пункты – пл. Левобережная, ст. Химки, пл. Подрезково, ст. Сходня, пл. Фирсановка
Подземное метро – нет
Легкое метро – 2015 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 93 100 руб.
Аналогично городам, занявшим более высокие позиции рейтинга, г. Химки непосредственно граничит с Москвой. Со столицей город соединяет Ленинградское шоссе, реконструкция которого уже началась на участке от МКАД до поворота на Шереметьево. Планируется расширение дорожного полотна до десяти полос, устройство боковых съездов в жилые микрорайоны, реконструкция развязки на пересечении с Международном шоссе. Также в настоящее время ведется строительство трассы М11 Москва-Санкт-Петербург, которое должно быть завершено в 2018 г.
Проведение подземного метро в Химки не планируется. Однако этот город станет первым в Подмосковье, где начнет работать легкое метро. Изначально его запуск планировался еще в конце прошлого года, однако из-за увеличения сроков реконструкции депо на Ленинградском вокзале сроки были перенесены на 2015 г.
Создание легкого метро должно существенно увеличить эффективность работы Московского железнодорожного узла. По прогнозам, в результате реализации проекта пассажиропоток увеличится, в среднем, на 38%. На Ленинградском направлении разница составит 33% - с 40,4 до 53,6 млн чел./год.
Города, занявшие первые строчки рейтинга, находятся максимально близко к Москве и имеют с ней общие границы. Еще одним фактором, который их объединяет, за исключением Химок, является наличие станции метро в настоящее время или в перспективе.
Вторую пятерку рейтинга составили населенные пункты, расположенные на более отдаленном расстоянии от Москвы (5-13 км). Однако все они имеют со столицей железнодорожное сообщение и планы по развитию легкого метро:
6 место - Одинцово
Направление - Можайское
Сроки реконструкции – 2013 – 2014 гг.
Расстояние от МКАД– 8 км
Ж/д остановочные пункты – ст. Одинцово, пл. Баковка, пл. Отрадное
Подземное метро – нет
Легкое метро – 2015 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 94 200 руб.
7 место - Видное
Направление – Каширское (трасса М4 «Дон»)
Сроки реконструкции – до 2015 г.
Расстояние от МКАД– 5 км
Ж/д остановочные пункты – ст. Расторгуево
Подземное метро – нет
Легкое метро – 2016 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 75 800 руб.
8 и 9 места – г. Королев и г. Юбилейный
Направление - Ярославское
Сроки реконструкции – 2012 – 2015 гг.
Расстояние от МКАД– 12 км и 13 км
Ж/д остановочные пункты – ст. Подлипки Дачные, ст. Болшево, пл. Валентиновка, пл. Фабрика 1 Мая
Подземное метро – «Челобитьево» (2019, в транспортной доступности)
Легкое метро – 2016 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 78 500 руб.
10 место – г. Щербинка
Направление - Варшавское
Сроки реконструкции – н/д (проект в разработке)
Расстояние от МКАД – 8 км
Ж/д остановочные пункты – ст. «Щербинка»
Подземное метро – нет
Легкое метро – 2017 г.
Средняя цена кв.м на первичном рынке жилья – 82 300 руб.
«Из всех изменений, направленных на улучшение транспортной доступности подмосковных городов, наиболее значимым является проведение линии метро, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». - Наличие метро в городе фактически приравнивает его к спальным районам Москвы, что, естественно, отражается на развитии рынка жилья. Строительство станции метро является самым мощным фактором для повышения стоимости недвижимости, рост цен может достигать 15-20%».
Однако возможности продления метро в Подмосковье весьма ограничены, что связано, во-первых, с дороговизной этого мероприятия, а во-вторых, с и так большим пассажиропотоком на существующих линиях. Власти нашли выход в развитии транспортной системы области за счет создания наземного метро, которое, по сути, представляет собой систему пригородных электричек. Вдоль существующих железнодорожных путей будут построены новые, не предназначенные для поездов дальнего следования и грузовых составов. В результате реализации программы должны увеличиться пассажиропоток и скорость движения поездов, а время в пути и интервал движения электричек, наоборот, сократиться. Кроме того, планируется улучшить и условия проезда пассажиров: будут закуплены новые поезда с системой климат контроля, видеонаблюдением, более комфортабельными креслами.
«Идея, действительно, выглядит привлекательно, - продолжает Мария Литинецкая. - Однако пока она находится только на начальном этапе реализации. И для того, чтобы наземное метро заработало действительно эффективно, его необходимо интегрировать с существующей транспортной системой Московского региона: должны быть построены транспортно-пересадочные узлы, перехватывающие парковки. Для этого требуется время, поэтому можно ожидать, что на появление первых станций легкого метро рынок жилья отреагирует с меньшим энтузиазмом по сравнению с обычным метрополитеном. Рост цен может составить 5-10%».
Рейтинг наиболее перспективных городов Подмосковья по транспортной доступности
№ п/п |
Населенный пункт |
Удален-ность от МКАД, км |
Трасса |
Время на дорогу без учета пробок, мин |
Время на дорогу с учетом пробок, мин |
Метро |
Наземное метро |
Сроки реконструкции |
Наличие ж/д станции |
1 |
г. Люберцы |
5 |
Новорязанское |
7 |
10 |
"Лермонтовский пр-т" (введена в эксплуатацию)
|
2017 |
2013-2014 |
есть |
2 |
г. Реутов |
1 |
Носовихинское |
3 |
4 |
"Новокосино" (введена в эксплуатацию) |
2015 |
2014-2018 |
есть |
3 |
г. Мытищи |
6 |
Ярославское |
9 |
22 |
"Челобитьево" (2019) |
2015 |
2013-2015 |
есть |
4 |
г. Котельники |
2 |
Егорьевское, Новоегорьевское/ Новорязанское |
8 |
14 |
"Котельники" (2014)
|
нет |
2012-2014 / 2013-2014 |
нет |
5 |
г. Химки |
2 |
Ленинградское/М-11 |
6 |
10 |
нет |
2014 (перенос на 2015) |
2013-2016 / 2018 |
есть |
6 |
г. Одинцово |
8 |
Можайское, Сколковское |
11 |
16 |
нет |
2014 (перенос на 2015) |
2013-2014 |
есть |
7 |
г. Видное |
5 |
М4 "Дон"/Каширское |
12 |
12 |
нет |
2016 |
до 2015 |
есть |
8 |
г. Королев |
12 |
Ярославское |
20 |
28 |
"Челобитьево" (2019) - в транспортной доступности |
2016 |
2013-2015 |
есть |
9 |
г. Юбилейный |
13 |
Ярославское |
15 |
28 |
"Челобитьево" (2019) - в транспортной доступности |
2016 |
2013-2015 |
есть |
10 |
г. Щербинка |
8 |
Варшавское |
10 |
17 |
нет |
2017 |
н/д (проект в разработке) |
есть |
11 |
г. Дзержинский |
2 |
Егорьевское, Новоегорьевское |
9 |
10 |
"Котельники" (2014) - в транспортной доступности |
нет |
2012-2014 |
нет |
12 |
г. Балашиха |
8 |
Носовихинское/ Щелковское/ Горьковское |
12 |
29 |
нет |
2015 |
2014-2018 / 2013-2018 / 2014-2015 |
есть |
13 |
г. Железнодорожный |
10 |
Носовихинское |
16 |
29 |
"Новокосино" (2012)
|
2015 (один из трех первых участков) |
2014-2018 |
есть |
14 |
г. Красногорск |
4 |
Ильинское, Волоколамское |
7 |
23 |
нет |
2025 |
2013-2016 |
есть |
15 |
г. Долгопрудный |
5 |
Дмитровское |
13 |
23 |
нет |
2025 |
2013-2015 |
есть |
16 |
г. Пушкино |
21 |
Ярославское |
19 |
32 |
нет |
2015 |
2013-2015 |
есть |
17 |
г. Домодедово |
17 |
Каширское/М4 ДОН |
22 |
24 |
нет |
2016 |
до 2015 |
есть |
18 |
г. Московский |
8 |
Киевское |
9 |
22 |
"Саларьево" (2014),
|
нет |
- |
нет |
19 |
г. Подольск |
17 |
Варшавское |
24 |
36 |
нет |
2017 |
н/д (проект в разработке) |
есть |
20 |
г. Ивантеевка |
19 |
Ярославское |
25 |
35 |
нет |
нет |
2013-2015 |
есть |
Источник: «Метриум»
Лучшие предложения месяца