Приобретение загородного дома — технически сложная операция, которую может провести только очень внимательный покупатель. Уловки недобросовестных владельцев или недостатки самого дома не сразу повращаются из тайных в явные. Эксперты по рынку загородных домовладений «Метриум» подготовили обзор самых распространенных «улик», которые могут свидетельствовать о проблемах с покупкой дома.
Риски для покупателя загородного коттеджа можно подразделить на две группы: «бумажные» (касаются документальной стороны сделки), а также «технические» (связаны с состоянием здания и участка). Начнем с документальных.
На загородном рынке жилья распространены продажи по доверенности: владельцы дорогих коттеджей — люди занятые. Хотя это абсолютно законная практика, не видеть живого владельца приобретаемого дома рискованно. Доверенность — это основной «фигурант» многих мошеннических сценариев. Настоящий владелец может не знать о сделке, быть недееспособным или, как ни печально, вовсе отсутствовать в бренном мире.
Эксперты «Метриум» рекомендуют всегда проверять подлинность доверенности. Для этого необходимо обратиться к нотариусу (конечно, не к тому, который заверил доверенность) и попросить проверить подлинность документа по внутренней базе таких документов. Помимо этого, следует попытаться установить связь с собственником дома любым способом.
На рынке загородных домовладений почти всегда идет речь о многомиллионных сделках. Продавец и покупатель стремятся подстраховаться. Задаток — определенный взнос покупателя до подписания договора — это нормально, если он не слишком большой. Если же продавец требует авансировать крупную сумму, то скорее всего он хочет с нею скрыться, оставив контрагента с «котом в мешке» — проблемным или дважды за неделю проданным домом.
Соглашаться на задатки более 5% от стоимости домовладения эксперты не рекомендуют. Как правило, более скромной суммы достаточно, чтобы покупатель подтвердил серьезность намерений.
Изучая историю перехода права собственности на приобретаемый дом, покупателя должны насторожить частые сделки, особенно в последний год или даже месяцы. Хороший дом не ходит по рукам — многократная смена владельцев свидетельствует о проблемности имения: это говорит либо о необходимости серьезных вложений (скажем, в ремонт), либо о правовых неурядицах со статусом собственности. Поэтому такие домовладения часто продаются с заметным дисконтом.
Собственники больших резиденций идут по жизни широко шагая, и оставляют за собой шлейф жён и детей, родственников, любовниц, которые с радостью готовы претендовать на сотки и метры, как только владелец усопнет. Рано или поздно несовершеннолетний сын от четвертого брака решит отсудить 1/35 «золотой» земли на Рублевке у мамы второй жены, и тогда образуется «смерч», затягивающий в себя все новых и новых родственников, претендующих на дом. Затем в этот «смерч» вмешается кавалькада юристов, специалистов органов опеки, нотариусов и других заинтересованных сторон, которые не оставят камня на камне от дома покупателя.
Наиболее благоприятная для покупателя конфигурация собственности приобретаемого дома — единоличное владение, считают эксперты «Метриум». Причем желательно, чтобы именно текущий владелец был и первым же собственником дома.
Формула из классического советского романа «утром — деньги, вечером — стулья» не работает на рынке загородных домов. Если владелец предлагает передать деньги до регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то скорее всего он хочет продать нечто неликвидное или ему не принадлежащее.
Идти на такие условия сделки эксперты «Метриум» не рекомендуют, даже если объект представляется очень хорошим и подходящим. Особенно покупателя должна насторожить спешка продавца — обычно она служит прикрытием мошеннических намерений.
Наличие в доме лампочек, водопроводного крана или газовой плиты еще не свидетельствует о том, что дом действительно подключен к коммуникациям. Проверить это, конечно, легко — достаточно открыть кран, включить свет или зажечь газ. Но иногда собственники ссылаются на какие-то мелкие временные трудности, которые якобы объясняют отсутствие того или иного ресурса. Такое бывает, но не стоит слепо этому доверять.
Помимо непосредственной проверки работоспособности жизнеобеспечивающих систем, покупателю следует запросить договоры с ресурсоснабжающими компаниями о подключении дома к коммуникациям. А еще лучше — увидеть свежие квитанции, что поможет оценить реальный размер эксплуатационных расходов.
Землеустроительное искусство в России часто менялось, поэтому «нарезка» участков за прошедшие сто лет приобрела весьма «творческие» формы. На кадастровой карте можно найти землевладения, которые не граничат друг с другом, а пересекаются внахлёст. Часто об этом не знают сами собственники, но покупатель платит за прописанные в документах сотки, часть из которых в реальности давно может быть отгорожена соседским забором.
Покупателю следует вникнуть в имеющиеся межевые планы и взять с собой на один из просмотров землемера, советуют в «Метриум». Он поможет понять, действительно ли продавец продает тот же участок, что изображен на чертежах.
Мошенники могут идти на подлог документов, скрывающий наличие магистральных коммуникаций в толще земельного участка. По бумагам дом имеет статус объекта ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а на самом деле под ним проходит газопровод диаметром шесть метров, снабжающий «голубым топливом» ближайший город или завод.
В связи с этим эксперты рекомендуют внимательно всматриваться в планы участка. Сервитуты — общественные земли, по которым, как правило, проходят коммуникации — обозначены толстыми линиями. Еще лучше пригласить специалиста по геологоразведке, если есть серьезные основания считать, что участок может содержать «сюрпризы».
Как и старый автомобиль, «бывший в употреблении» дом можно хорошо подготовить к сделке, скрыв следы его физической «усталости». Однако по некоторым косвенным признакам можно понять, что покупателю предстоит дорогостоящий ремонт после получения ключей, хотя сейчас дом сияет благолепием.
К примеру, туго открывающиеся двери в большинстве помещений свидетельствуют далеко не о плохо смазанных петлях, а о подвижном грунте под домом, из-за чего его конструктив серьезно нарушен. Плесень в подвале и на чердаке — это верный признак проблем с водоотведением и теплообменом, которые «уходят корнями» всё в тот же нарушенный конструктив или неисправность инженерных систем. Влага внутри стеклопакетов гарантирует их скорую смену. Лучше всего при осмотре дома заручиться поддержкой хорошего специалиста по отделке и инженерии.
«Покупателю домовладения с самого начала поиска дома лучше иметь в помощниках хорошего риелтора, — говорит Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — Именно он знает все „подводные камни“, может порекомендовать надежных специалистов широкого профиля. Помимо этого, риелтор имеет опыт взаимодействия с многочисленными органами властями и чиновников в „борьбе“ за многочисленные справки, выписки, документы, без которых невозможно создать объективный портрет продавца и приобретаемого дома».
Лучшие предложения месяца