11 августа 2020
Итоги июля на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 0,4%. Средняя цена за квадратный метр снизилась на 0,6% относительно предыдущего месяца и составила 180 660 рублей.

По данным «Метриум», в июле 2020 года на первичном рынке массового сегмента жилья Москвы в реализации находилось 86 проектов с общим объем предложения около 16 3951 квартир (925,7 тыс. кв. м.). Относительно прошлого месяца в июле наблюдалось незначительное снижение количества экспонируемых лотов (-0,4%) и их совокупной площади (-1,4%). За отчетный период продажи открылись в 7 жилых комплексах комфорт-класса.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в июле 2020 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Амурский парк

ГК ПИК

ВАО

Гольяново

2

Вдохновение

СЗ Стройвос

ВАО

Богородское

3

Большая Очаковская 2

ГК ПИК

ЗАО

Очаково-Матвеевское

4

Митинский лес

ГК ПИК

СЗАО

Митино

5

Аквилон Митино

Группа "Аквилон"

СЗАО

Митино

6

Красноказарменная 15

ГК ПИК

ЮВАО

Лефортово

7

Н 74

Патек Групп

ЮВАО

Нижегородский

Источник: «Метриум»

Старт продаж новых корпусов был в следующих проектах:

  • «Мякинино парк» (корп. 3.1, 3.6);
  • «Дмитровский парк» (корп. 1.2, 1.3);
  • «Green Park» (блок 7);
  • «Сказочный лес» (корп. 4).

В структуре предложения по административным округам наибольший объем лотов в реализации по-прежнему сосредоточен в ЮВАО (33,3%; −1,7 п.п.) и СВАО (22,7%; +5,7 п.п.). Далее следует ЮАО (11,3%; −1,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределены доли в САО (10,4%; −1,3 п.п.) и ЗАО (10,0%; −1,3 п.п.). Наименьший объём предложения представлен в СЗАО (3,2%; +0,4 п.п.) и ЮЗАО (2,1%; −0,6 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Преобладающий объем квартир массового сегмента реализуется в объектах, находящихся на начальной стадии строительной готовности. За месяц их доля выросла на 8,6 п.п. — с 30,6% до 39,2%. Предложение на стадии отделочных работ составляет 29,2% (-2,9 п.п.), монтажа этажей 23,3% (-4,1 п.п.), что занимает почти равный объем рынка. На квартиры в домах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, приходится 8,3% (-1,7 п.п.) предложения.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По итогам июля относительно июня в структуре предложения по комнатности наблюдалось плавное увеличение доли однокомнатных квартир и студий за счет уменьшения количества двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Тем не менее, в июле 2020 года по-прежнему превалирующий объем лотов в реализации представлен двухкомнатными (37,1%; −1,9 п.п.) и однокомнатными квартирами (30%; +1,2 п.п.). Доля трехкомнатных экспозиций уменьшилась на 0,4 п.п. и составила 18,3%. Квартиры-студии составляют 12,7% (+0,9 п.п.) предложения, многокомнатные лоты — 1,9% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — июль 2020 г., внутренний круг — июнь 2020 г.)

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — июль 2020 г., внутренний круг — июнь 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Более половины лотов на рынке новостроек массового сегмента реализуются с ремонтом от застройщика — 60,5% (+2,7 п.п.). На квартиры без отделки приходится 30,7% рынка (-2,3 п.п.). Оставшаяся часть лотов представлена с отделкой white box (8,8%, −0,3 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — июль 2020 г., внутренний круг — июнь 2020 г.) 

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — июль 2020 г., внутренний круг — июнь 2020 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена за квадратный метр на рынке массового сегмента снизилась на 0,6% относительно предыдущего месяца и составила 180 660 рублей, тем не менее, с начала года средние цены выросли на 3,4%. Стоит отметить, что в июле динамика средней цены за квадратный метр по округам Москвы носила разнонаправленный характер. В шести округах зафиксировано повышение средней цены на 0,9-5,7%: ЮАО (+0,9%), СЗАО (+1,1%), ЮВАО (+2,6%), САО (2,7%), ЗАО (3,7%), ЮЗАО (5,7%). Отрицательная динамика средней цены в СВАО (-10%) и ВАО (-0,9%) наблюдалась по причинам поступления в реализацию новых проектов (2 новых проекта в ВАО), а также выхода в продажу внушительного объема недорогого предложения (в СВАО ЖК «Сказочный лес» от компании Seven Suns Development).

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет покупки в массовом сегменте снизился на 1,6% и на конец июля составил 10,20 млн руб. Снижение стоимости зафиксировано по всем типологиям, кроме трехкомнатных квартир, где отмечено повышение цены на 0,3%:

  • студий — 4,81 млн руб. (-0,3%);
  • однокомнатных — 7,70 млн руб. (-1,1%);
  • двухкомнатных — 11,04 млн руб. (-1%);
  • трёхкомнатных — 15,11 млн руб. (+0,3%);
  • многокомнатных — 22,3 млн руб. (-2,3%).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

10,5

27,0

42,7

121 750

178 215

389 100

2 400 000

4 814 325

9 187 455

30,8

41,0

64,4

119 000

187 760

343 700

4 005 655

7 696 725

13 676 750

40,8

62,8

128,2

112 000

175 805

311 500

5 902 060

11 044 120

29 155 630

62,6

83,8

139,6

109 505

180 345

291 595

7 640 100

15 109 335

27 329 990

4К+

81,2

111,9

292,4

120 000

199 280

275 000

10 015 200

22 304 185

67 873 770

итого

10,5

56,5

292,4

109 505

180 660

389 100

2 400 000

10 199 735

67 873 770

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в июле 2020 года:

  • ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,5 кв. м за 2,40 млн руб.
  • ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,1 кв. м за 3,17 млн руб.
  • ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,5 кв. м за 3,27 млн руб.

Основные тенденции

«К концу отчетного периода на рынке первичного жилья массового сегмента совокупный объем предложения сократился на 0,4% по количеству лотов и на 1,4% по продаваемой площади, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — На отрицательную динамику объема экспозиции значительное влияние оказало снятие с реализации пула квартир во многих уже реализуемых проектах, что может быть связано с резервированием остатков квартир в целях оптимизации стратегий продаж.

Также стоит отметить планомерное наращивание девелоперской активности в июне-июле текущего года после отмены режима самоизоляции в Москве. Если в мае в реализацию не вышло ни одного нового проекта, то в июне состоялся релиз 5 новостроек, а в июле продажи стартовали уже в 7 проектах.

Средняя цена квадратного метра в июле 2020 года составила около 186 тыс. рублей (-0,6% относительно предыдущего месяца), что объяснимо преобладанием в экспозиции квартир на начальном этапе реализации и выходом 7 новых проектов. Изменение цены в подавляющем большинстве «старых» проектов были минимальными и находятся в пределах корректировки на инфляцию и стадию строительной готовности.

Программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% помогла стабилизировать продажи на первичном рынке массового сегмента, но рынку необходимы дополнительные стимулы для восстановления. Активный восстановительный рост спроса июня, когда количество сделок на первичном рынке «старой» Москвы выросло в 1,5 раза к маю и доля ипотеки увеличилась до 65% (+10% относительно первого квартала текущего года), сменился плавной корректировкой в июле. Количество зарегистрированных сделок в новостройках «старой» Москвы снизилось в июле текущего года на 7% по сравнению с прошлым месяцем.

Текущий месяц можно описать как период относительной стабилизации рынка. Программа льготной ипотеки сейчас воспринимается всеми участниками, как основной инструмент стимулирования спроса на первичном рынке жилья. Застройщики активно запускают скидочные программы на основе льготной ипотеки совместно с банками: оплата процентной части долга на несколько месяцев, дополнительное снижение ставки по ипотеке в банках-партнерах. Эти мероприятия оказывают стимулирующий эффект, но для обеспечения долгосрочного роста рынка новостроек необходимо продление сроков — программа льготной ипотеки завершится 1 ноября 2020 года, но в Правительстве обсуждают ее продление на 2021 год. Такое решение позволит умеренно поддержать спрос".


1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.