Итоги III квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения сократился на 20,7%. Средняя цена предложения выросла за квартал на 9,4% и составила 154 855 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам III квартала 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы представлен 31 жилой комплекс с совокупным объемом предложения около 7 305 квартир¹ общей площадью 394,7 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом предложение сократилось на 20,7% по количеству квартир и на 20,1% по площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в III квартале 2020 г.

Источник: «Метриум»

За отчетный период рынок пополнился одним новым комплексом. Также стартовали продажи в 12 новых корпусах уже реализуемых проектов:

• «Андерсен», корп. 49, 50 (ЖК «Квартал у Леса», бронирование);
• «Алхимово», корп. 5, 6;
• «Борисоглебское», корп. 27, 37;
• «Бунинские луга», корп. 3.3.2 (3-я очередь);
• «Кленовые аллеи», корп. 13, 14, 15;
• «Саларьево парк», корп. 37, 45.

Практически все поступившие в реализацию объекты находятся в Новомосковском округе (НАО), за исключением ЖК «Борисоглебское», который расположен на территории Троицкого округа (ТАО). В результате структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. Доля НАО по количеству экспонируемых квартир составила 97,6%, а доля ТАО — 2,4%.

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Дома средней и малой этажности практически вытеснены высотной застройкой. Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках — 89,8% (+0,8 п.п.). Средне- и малоэтажные комплексы — 9,4% (-0,5 п.п.) и 0,8% (-0,3 п.п.) соответственно.

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось плавное смещение экспозиции в сторону корпусов, находящихся на этапе отделочных работ. Доля квартир на этапе строительно-монтажных работ сократилась до 34,8% (-5,7 п.п.), а на начальном этапе строительства — до 28,8% (-3,9 п.п.). При этом существенно вырос объем предложения в корпусах на этапе отделочных работ — 32,9% (+9,1 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Около 70% от общего количества лотов в экспозиции представлено однокомнатными и двухкомнатными квартирами. На них пришлось 30,8% (-4,9 п.п.) и 38,9% (+2,2 п.п.) соответственно. Доля трехкомнатных квартир составила 17,1% (+2,3 п.п.), а доля студий — 11,9%, (+0,6 п.п.). Наименьшую долю занимают многокомнатные лоты (1,3%, −0,2 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг — II квартал 2020 г., внешний круг — III квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по типам отделки практически не изменилась. В Новой Москве квартиры с отделкой и без занимают примерно сопоставимые доли — 45,8% (-0,8 п.п.) и 46% (+0,5 п.п.) соответственно. Квартиры с отделкой white box обладают долей всего в 8,2% (+0,2 п.п.).

Структура предложения по типу отделки квартир (внутренний круг — II квартал 2020 г., внешний круг — III квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам III квартала 2020 года составила 154 855 руб. за кв. м² (+9,4% за квартал; +21,2% за 9 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал на 9,6% — до 156 825 руб., в ТАО на 9,2% — до 87 270 руб.

За квартал средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 8,3 млн руб. (+10,9%). Причем положительная динамика наблюдается по всем типологиям. Средняя стоимость студий выросла на 14,3%, однокомнатных — на 11,9%. Бюджет двух- и трехкомнатных квартир увеличился в среднем на 8,1% и 5% соответственно. Примечательно, что многокомнатные лоты прибавили в стоимости 19,2%, что связано увеличением средней площади данного типа квартир.

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Тройку проектов Новой Москвы с самыми доступными квартирами в III квартале 2020 года составили:

• ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 35 кв. м за 3,1 млн руб.;
• ЖК «Алхимово» (НАО / пос. Рязановское): студия площадью 22,5 кв. м за 3,2 млн руб.;
• ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 20 кв. м за 3,6 млн руб.

Основные тенденции

«Среди главных тенденций на рынке Новой Москвы можно выделить резкое сокращение объема предложения и активный рост цен, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — К концу III квартала 2020 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 7,3 тыс. квартир (-20,7% за квартал; −20,1% за 12 месяцев). Сокращение предложения обусловлено прежде всего вымыванием наиболее ликвидных лотов, высокой покупательской активностью на фоне действующей госпрограммы льготной ипотеки, а также замедлением выхода нового предложения на рынок. На территории Новой Москвы состоялся релиз всего одного нового проекта и стартовали продажи в 12 новых корпусах в существующих проектах.

Выгодные условия ипотечного кредитования повлекли за собой не только увеличение спроса, но и резкий скачок цен. Средняя цена квадратного метра на присоединенных территориях составила 154,8 тыс. руб., что 9,4% выше предыдущего квартала и на 25% выше аналогичного периода прошлого года. В отдельных проектах рост цен превышал 20%. На текущий момент средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы уверено приближается к уровню цен внутри старых границ Москвы.

Основными факторами, разогревающими спрос, являются: дешевая льготная ипотека и девальвация национальной валюты. В условиях нестабильной экономической ситуации для многих людей вложение в недвижимость остается единственным надежным способом сохранить свои накопления. Ослабление национальной валюты может спровоцировать всплеск сделок на ограниченном временном промежутке в 2-3 месяца, но, вероятнее всего, не повлечет за собой устойчивый тренд высокого спроса.

Спрогнозировать дальнейшую динамику на рынке достаточно сложно, так как сформировалась угроза второй волны эпидемии коронавируса в России, которая может иметь непредсказуемые последствия. В случае отмены программы льготной ипотеки в ноябре, а также повтора ограничительных мер, может последовать снижение активности всех основных участников рынка».

¹ Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

² Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.