Итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. Объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил порядка 3 450 квартир (площадью 362,1 тыс. кв. м) в 60 проектах. В сравнении с предыдущим кварталом число лотов в реализации фактически не изменилось (-0,7%), продаваемая площадь снизилась на 8%. Относительно начала года динамика показателей составила −3% и −8% соответственно. По итогам полугодия средняя цена кв. м выросла в обоих классах: на 1,7% в премиальном и на 4,9% в элитном.

Премиум-класс

По данным «Метриум», по состоянию на конец II кв. 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 33 проекта с общим объёмом предложения порядка 3 000¹ квартир (площадью 288,5 тыс. кв. м). За второй квартал число экспонируемых лотов увеличилось на 6,5%, за первое полугодие — на 2%. При этом реализуемая площадь сократилась на 1,8% и 3,2% соответственно.

С начала года на рынок вышло четыре жилых комплекса в следующих районах: Мещанский, Раменки, Пресненский и Очаково-Матвеевское. Кроме того, началась реализация квартир в пятом квартале ЖК «Садовые кварталы» (девелопер — «Интеко») и корпусе R5 ЖК Prime Park (девелопер — Optima Development).

Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в 1 полугодии 2018 г.

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 15,2%, увеличившись на 1,8 п.п. по сравнению с концом 2017 года. На втором месте расположился район Раменки, которому принадлежит 12,1% (+2,1 п.п.) всех реализуемых проектов в рассматриваемом сегменте. Третью позицию занял район Замоскворечье — за первое полугодие 2018 года его доля сократилась на 0,9 п.п. и составила 9,1%. Стоит отметить, что в этих трех районах сосредоточена третья часть всех жилых новостроек премиум-класса Москвы.

По числу экспонируемых лотов первое место также занял Пресненский район (18,1%). С начала года его доля уменьшилась на 8,3 п.п., при этом основное сокращение произошло во втором квартале — на 7,2 п.п. С небольшим отставанием следует район Очаково-Матвеевское, где сосредоточено 17,8% общего объема реализуемого предложения. Доля квартир в этой локации заметно увеличилась (+17,7 п.п.), что связано главным образом со стартом продаж проекта Spires. На третьем месте расположился район Раменки — его доля составила 10,7%, увеличившись за полгода на 3,0 п.п. за счет выхода на рынок ЖК «Вишневый сад».

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В конце II кв.2018 года наибольший объем предложения в новостройках премиум-класса составили однокомнатные квартиры — 31,6% (+6,4 п.п.). Двухкомнатные и трехкомнатные лоты имели практически равные доли — 24,9% (-6,5 п.п.) и 24,0% (-0,4 п.п.) соответственно. Оставшуюся часть заняли многокомнатные — 19,5% (+0,6 п.п.).

Структура предложения по типологии (внешний круг — 2 квартал 2018 г., средний — 1 квартал 2018 г., внутренний — 4 квартал 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Превалирующий объем квартир премиум-класса представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства — 42,5% (+9,0 п.п.). Почти четверть лотов сосредоточена в домах на стадии монтажных работ — 22,0% (-5,1 п.п.). Оставшаяся часть распределена между квартирами в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,6%, −5,8 п.п.), и домах, находящихся на этапе отделочных работ (15,9%, +1,9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиального сегмента средняя цена кв. м находилась по итогам июня 2018 года на уровне 424 270 руб. ($ 6 707⁴). За первое полугодие в части проектов было отмечено повышение цен. В совокупности с ослаблением курса национальной валюты это повлияло на рост среднего показателя на 1,7% в рублевом эквиваленте и снижение на 5,6% в долларовом. При этом относительно предыдущего квартала средняя цена кв. м скорректировалась в отрицательную сторону на 0,4% на фоне активного поступления нового объема предложения по стартовым ценам.

В разрезе по районам наиболее высокий показатель отмечен в районе Раменки — 629 050 руб. за кв. м (+10,4%). На втором месте расположился район Дорогомилово — 568 645 руб. за кв. м (+9,4%). Третье место занял Тверской район — 561 255 руб. за кв. м (+3%).

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб.

Источник: «Метриум»

В конце первого полугодия 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 40,8 млн руб. За квартал средняя стоимость лота снизилась на 8,2%, с начала года — на 3,4%. Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:

• однокомнатных — 17,5 млн руб. (-4,7%);
• двухкомнатных — 31,3 млн руб. (+0,1%);
• трёхкомнатных — 45,8 млн руб. (+1,8%);
• многокомнатных — 91,6 млн руб. (+3,1%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

• Spires (8,6 млн руб. за 38 кв. м);
• Prime Park (9,2 млн руб. за 40,2 кв. м);
• CITY PARK (9,5 млн руб. за 33,7 кв. м);

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:

• Резиденция «Монэ» (277,4 млн руб. за 280,2 кв. м);
• «Вишнёвый сад» (333,3 млн руб. за 222,0 кв. м);
• «Нескучный HOME & SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам II кв. 2018 года на рынке первичного жилья элитного сегмента в экспозиции находилось 27 проектов с общим объемом предложения порядка 450 квартир (площадью 73,6 тыс. кв. м). За полгода число реализуемых лотов сократилось на 28,4%, продаваемая площадь — на 24,5%. За квартал динамика составила −32% и −27,4% соответственно. Сокращение количества квартир в реализации вызвано отсутствием поступления новых проектов и корпусов на рынок в совокупности со снятием части лотов с реализации, а также вымыванием предложения.

В первом квартале в экспозицию поступил один комплекс элитного класса — «Левшинский», однако уже во втором квартале продажи в проекте перешли в статус закрытых. В ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной» продажи были приостановлены.

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по объему предложения остался район Хамовники. На конец отчетного периода на него пришлось 45,9% реализуемых лотов (+6,5 п.п. к 4 кв. 2017 г.) На втором и третьем местах — Замоскворечье (19,8%; +0,3 п.п.) и Якиманка (16,9%; −3,8 п.п.). Наиболее заметное снижение отмечено в Таганском районе (-8,1 п.п. до 4,5%), что было вызвано приостановкой продаж в ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной».

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёх- и многокомнатные квартиры: 37,0% (-0,8 п.п.) и 35,4% (+0,5 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 20,5% (+0,2 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные — 7,1% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по типологии (внешний круг — 2 квартал 2018 г., средний — 1 квартал 2018 г., внутренний — 4 квартал 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Более половины экспонируемых квартир сконцентрировано в домах на стадии монтажа этажей и в корпусах, уже введённых в эксплуатацию: 38,1% (+10,5 п.п.) и 36,5% (-1,3 п.п.) соответственно. На этап отделочных работ пришлось 25,4% (+0,1 п.п.). Предложение на начальной стадии строительства на текущий момент на рынке не представлено.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м в элитном сегменте по итогам II квартала 2018 г. составила 957 390 руб. ($15 135). В сравнении с концом прошлого года показатель вырос на 3,6% в рублевом и сократился на 3,6% в долларовом выражении, что объясняется ослаблением курса национальной валюты. За квартал динамика составила +4,5% и −6,0% соответственно.

В разрезе по районам была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены произошло в Пресненском (-22,3%), Мещанском (-7,7%) районах и в Замоскворечье (-9,7%). Увеличились цены за отчетный период в районах: Таганский (+76,1%), Арбат (+47,2%) и Якиманка (+5,0%). В Хамовниках показатель практически не изменился (+1,5%). Значительные метаморфозы уровня цен в районах были вызваны преимущественно изменением структуры предложения, а также ростом курса доллара.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения по итогам полугодия составил 157 млн руб., что на 9,2% выше в сравнении с концом 2017 года и на 11,4% выше в сравнении с предыдущим кварталом.

За полугодие стоимость многокомнатных квартир увеличилась до 261,97 млн руб. (+13,2%). Также положительная динамика была отмечена у двух- и трёхкомнатных лотов: до 83,4 млн руб. (+2,4%) и до 118,8 (+3,8%) соответственно. Средняя стоимость однокомнатных квартир практически не изменилась и составила 45,8 млн руб. (-0,5%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
• «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66,0 кв. м);
• ORDYNKA (39,3 млн руб. за 63,8 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

• Knightsbridge Private Park (928,5 млн за 481,2 кв. м);
• «Полянка/44» (987 млн руб. за 129,1 кв. м);
• «Кленовый DOM» (613,4 млн руб. за 456,0 кв. м).

Основные тенденции

«За шесть месяцев 2018 года в реализацию вышло 4 новых проекта, все они относятся к премиальному классу, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — Для сравнения, за аналогичный период прошлого года элитный рынок пополнился 6 жилыми комплексами, а в 2016 — ни одним. В результате, объем предложения премиального жилья за полугодие вырос на 2%, тогда как в элитном классе отмечено снижение числа экспонируемых квартир на 28,4%. Столь значительная корректировка объясняется, прежде всего, фактическим отсутствием поступления в реализацию нового предложения в совокупности с уходом из официальных продаж двух комплексов.

По итогам полугодия средняя цена кв. м выросла в обоих классах (на 1,7% в премиальном и на 3,6% в элитном). Основные причины — ослабление курса национальной валюты и изменение структуры предложения. В том числе поступление в экспозицию в ряде комплексов лотов со стоимостью выше среднерыночной и вымывание предложения с привлекательным бюджетом. Прямое повышение цен отмечено в некоторых наиболее успешных проектах премиального сегмента.

Рост стоимости был произведен не только за счет повышения стадии строительной готовности объектов, но и на фоне высокого спроса. Интерес со стороны покупателей был отмечен как к уже зарекомендовавшим себя проектам, так и поступившим в конце прошлого-начале текущего года объектам, что говорит об их ликвидности и соответствии текущим запросам покупателей».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Изначально — «Резиденции на Садовой-Сухаревской».

³ С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.

⁴ Курс доллара $ = 63,2604 руб.

⁵ Курс доллара $ = 63,2604 руб.