Итоги I полугодия 2020 на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента выросла на 1,8% и составила 188 480 руб. за кв. м. В бизнес-классе снизился на 1% до 247 720 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса экспонировался 71 проект с общим объемом предложения около 7 440¹ лотов суммарной площадью 429,7 тыс. кв. м. За отчетный период в реализацию поступило 7 новых объектов — 5 из них стартовали в I квартале, еще два комплекса — во II квартале. Несмотря на значительный объем нового предложения, совокупное число лотов в реализации изменилось незначительно (+1,1% за полгода, +2,9% по продаваемой площади).

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2020 г.

Источник: «Метриум»

В разрезе округов наибольший объем предложения по-прежнему сосредоточен в СВАО и САО — на их долю приходится 37,9% и 21,7% всех апартаментов соответственно. Существенную часть рынка занимают также ЮАО (11%) и ЮЗАО (9%), причем доля последнего округа за анализируемый период выросла на 3,4 п.п. преимущественно за счет выхода в реализацию нового проекта Les³. Наименьший объем предложения традиционно приходится на ВАО — 1,5% (+1,2 п.п. за полгода благодаря поступлению в реализацию нового пула апартаментов в проекте «Level Амурская»). Доли остальных округов варьируются от 3,5% до 7,3%.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

На рынке апартаментов реализуется практически равный объем предложения комфорт- и бизнес-класса — 47,9% и 52,1% соответственно. При этом доля последнего за отчетный период увеличилась на 1,4 п.п.

Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг — II кв. 2020 г., средний круг — I кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Максимальное количество лотов реализуется в проектах на этапе отделочных работ — 45,7%, их доля за последние полгода увеличилась на 15 п.п. Вместе с тем на 15,4 п.п. сократилась доля жилья в объектах на этапе возведения этажей, в настоящее время на них приходится около 15% всех апартаментов. Доли остальных категорий изменились в меньшей степени: 22,3% (+1 п.п.) совокупного предложения доступно в домах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию, оставшиеся 17% (-0,6 п.п.) апартаментов находятся на начальной стадии строительной готовности.

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Источник: «Метриум»

За отчетный период существенно увеличилась доля апартаментов с чистовой отделкой (+7,8 п.п.), к концу I полугодия 2020 года она составила 25,9% всех лотов. Однако предложение без отделки по-прежнему занимает преобладающую долю на рынке апартаментов — 71,1% (-6,3 п.п.). Наименьший объем экспонируемых лотов реализуется с отделкой white box (3%, −1,5 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (апартаменты, внешний круг — II кв. 2020 г., средний круг — I кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента увеличилась на 1,8% и составила 188 480 руб. за кв. м. В бизнес-сегменте, напротив, зафиксировано снижение показателя на 1% до 247 720 руб. за кв. м. При этом основное сокращение произошло в I квартале текущего года ввиду выхода на рынок новых проектов с ценой предложения ниже рынка. За II квартал динамика составила всего −0,1%. Так, средняя цена на рынке апартаментов бизнес-класса находится на уровне 247 720 руб. за кв. м.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

По итогам I полугодия 2020 года самые бюджетные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

• «MySpace на Фестивальной» (САО / Головинский р-он): студия площадью 10 кв. м за 1,98 млн руб.;
• «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский р-он): студия площадью 15,7 кв. м за 2,67 млн руб.;
• «Станция» (ЮАО / р-он Чертаново Северное): студия площадью 18 кв. м за 2,79 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

• Alcon Tower (САО / Беговой р-он): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 126,56 млн руб.;
• «ВТБ Арена Парк» (САО / р-он Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,44 млн руб.;
• Studio#12 (СВАО / р-он Марьина Роща): двухуровневый апартамент с отдельным входом площадью 312,7 кв. м за 77,27 млн руб.

Основные тенденции

«В I полугодии 2020 года рынок апартаментов комфорт- и бизнес-класса был достаточно устойчив к негативным событиям, произошедшим в середине отчетного периода, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Несмотря на ограничительные мероприятия, введенные на фоне коронавирусной инфекции и продлившиеся около двух месяцев, на рынок поступило 7 новых апарт-комплексов, что в целом соответствует уровню прошлых лет (за аналогичный период 2019 года было выведено всего 3 новых проекта, 2018 года — 9 объектов, 2017 года — 7 комплексов с апартаментами). При этом текущий объем экспозиции за полгода практически не изменился (+1,1 п.п.), что свидетельствует о вымывании наиболее ликвидного предложения.

По итогам I квартала спрос на апартаменты увеличился на 22% по сравнению с I кварталом прошлого года. Однако во II квартале покупательская активность резко снизилась, как и в других сегментах рынка жилой недвижимости. Основные причины — самоизоляционные меры и нестабильность экономической ситуации. Стоит также отметить, что доля апартаментов в общей структуре спроса за весь анализируемый период практически не меняется — 8-10%.

За последние полгода уровень цен на апартаменты не претерпел значительных корректировок. На рынке массового сегмента средний показатель вырос на 1,8% и составил 188 480 руб. за кв. м, в бизнес-классе отмечено снижение ценового уровня на 1% до 247 720 руб. за кв. м. Примечательно, что на рынке квартир соответствующих сегментов цены изменились в большей степени — на 4% в комфорт-классе и на 7,3% в сегменте бизнес».

¹ Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества лотов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж

² В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов

³ Проект Les поступил на рынок в конце 2019 года на этапе бронирования, однако в расчетах был учтен только после официального старта продаж — в I квартале 2020 года.