Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 58 проектах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 630 квартир (297,7 тыс. кв. м). В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 4,3% в рублевом выражении, в элитном снизился на 1,6%.
По данным «Метриум», в премиальном сегменте рынка новостроек по итогам I квартала 2019 года в реализации находилось 32 проекта. За отчетный период объем предложения уменьшился на 15,9% и составил около 2 0901 квартир (площадью 212,6 тыс. кв. м).
За прошедший квартал премиальные проекты с квартирами в открытую продажу не поступали. При этом была приостановлена реализация проекта «Квартал Триумфальный», в единственном числе представлявшего премиум-класс в районе Фили-Давыдково.
По количеству премиальных квартир по-прежнему в лидерах остается Пресненский район. Его доля выросла на 1,2 п.п. и составила 31,1% рынка. Предложение района Очаково-Матвеевское увеличилось на 2,5 п.п. до значения в 20,5%. Районам Раменки и Хорошёвскому принадлежит по 11,4% (+1,3 п.п.) и 8,6% (-2,5 п.п.) экспонируемых квартир.
Структура предложения по районам (проекты) | Структура предложения по районам (квартиры) |
Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
Соотношение экспонируемых квартир по типологиям не претерпело радикальных изменений. Двухкомнатных лотов по-прежнему больше всего, их доля увеличилась на 5 п.п. до значения 34,7%. Доли остальных типов квартир почти равнозначны: однокомнатных — 21,5% (-3,2 п.п.), трёхкомнатных — 21,7% (-1,7 п.п.), многокомнатных — 22,1% (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, предлагались в наибольшем количестве — 34,9% (+0,2 п.п.) Доля квартир в домах на стадии монтажа этажей сократилась на 4,4 п.п. до значения 24,5%. В корпусах, где производится отделка, к концу квартала предлагалось 16,7% (+1,7 п.п.) лотов. Доля квартир в уже введенных в эксплуатацию зданиях составила 23,9%, увеличившись на 2,5 п.п.
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец I квартала 2019 года средняя цена за квадратный метр в квартирах премиум-класса составила 479 100 руб. ($7 3202). В сравнении с концом прошлого года показатель стал больше на 4,3% в рублевом выражении и на 6,7% в долларовом.
В разрезе по округам произошли заметные изменения среднего ценового уровня. Самый значительный рост (на 11,5%, 6,2% и 4,8%) показала средняя цена за кв. м в районах Мещанский, Тверской и Очаково-Матвеевское. Это объясняется тем, что в проектах данной локации произошло повышение цен на квартиры. В районах Даниловский и Алексеевский средняя цена показала отрицательную динамику (-9,7% и −9,0% соответственно) из-за изменения структуры предложения. Также зафиксировано понижение цен в некоторых комплексах, что привело к уменьшению среднего ценового показателя в районах Щукино (-5,4%) и Раменки (-3,6%).
Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
На конец марта средний бюджет квартиры премиум-класса составил 49,27 млн руб. За квартал она увеличилась на 8,1%. Стоимость однокомнатных лотов в среднем равнялась 21,28 млн руб. (+8,6%), двухкомнатных — 36,09 млн руб. (+13,4%). Средний бюджет трехкомнатных квартир увеличился на 2% (до 50,16 млн руб.), а многокомнатных — на 10,1% (101,38 млн руб.).
Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена за кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин. |
сред. |
макс. |
мин. |
сред. |
макс. |
мин. |
сред. |
макс. |
|
однокомн. |
28,7 |
53,0 |
87,7 |
261 135 |
401 795 |
850 000 |
10 077 160 |
21 279 130 |
56 100 000 |
двухкомн. |
44,8 |
84,2 |
127,6 |
237 195 |
429 280 |
902 610 |
11 009 500 |
36 093 270 |
111 924 000 |
трехкомн. |
70,0 |
110,7 |
232,5 |
193 590 |
451 710 |
871 310 |
18 722 000 |
50 155 850 |
170 794 500 |
многокомн |
93,9 |
177,0 |
1 487 |
235 860 |
558 720 |
1 502 640 |
25 257 800 |
101 378 960 |
1 758 496 000 |
итог |
28,7 |
101,8 |
1 487 |
193 590 |
479 100 |
1 502 640 |
10 077 160 |
49 266 210 |
1 758 496 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения к концу квартала были представлены в следующих проектах:
Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце марта в премиальном сегменте:
По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I квартале 2019 года в реализации находилось 5403 лотов (85,1 тыс. кв. м) в 26 комплексах. За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 7,8%, продаваемая площадь — на 3%.
За отчетный период произошел старт продаж двух новых проектов, в которых ранее велись закрытые продажи.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2019 года
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
1 |
Artisan |
Valartis Group |
ЦАО |
Арбат |
2 |
The Residence Mandarin Oriental4 |
Capital Group |
ЦАО |
Якиманка |
Источник: «Метриум»
По количеству проектов лидерство безоговорочно принадлежит Хамовникам. На него приходится 42,3% комплексов (-1,7 п.п. в сравнении с 4 кварталом 2018 года). Далее следует Замоскворечье с 15,4% реализуемых проектов (-0,6 п.п.). Третье место разделяют районы Якиманка (11,5%, −0,5 п.п.) и Арбат (11,6%, +3,6 п.п.). Столь значительный рост Арбата обусловлен выходом нового проекта Artisan.
По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (41,6%; −2,1 п.п.). На втором месте — Якиманка (19%, −2,3 п.п.), на третьем — Таганский (16%, +1 п.п.).
Структура предложения по районам (проекты) | Структура предложения по районам (квартиры) |
Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёхкомнатные и многокомнатные квартиры: 36,6% (+0,5 п.п.) и 33,3% (-4,4 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 19,9% (+1,7 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные — 10% (+2,2 п.п.).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)
Источник: «Метриум»
Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах, введенных в эксплуатацию (57%, +14 п.п.) и находящихся на стадии отделочных работ (28%, −13,8 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе составила 10% (-1,4 п.п.). Оставшаяся часть (5%, +1,2 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2019 года средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 1 016 070 руб. ($15 530). С начала года рублевый показатель снизился на 1,6%, в долларовом — увеличился на 0,7%. Отрицательная динамика рублевого показателя обусловлена изменением структуры предложения.
В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-13,1%), Замоскворечье (-4,5%), Хамовниках (-1,9%) и Арбате (-13,9%). Причиной коррекции стало изменение структуры предложения в проектах, а также выход комплекса Artisan по ценам ниже среднерыночных, что существенно повлияло на динамику показателя в районе Арбат. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара и изменением структуры предложения.
Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 160,8 млн руб. (-6%). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 10,1%. Менее значительный рост показали двухкомнатные (4,6%). Средний бюджет покупки трехкомнатных и многокомнатных упал на 5,4% и 1,2% соответственно.
Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
|
однокомн. |
41,6 |
70,8 |
111,8 |
525 000 |
750 568 |
950 000 |
25 199 000 |
53 152 503 |
97 266 000 |
двухкомн. |
55,6 |
108,1 |
193,6 |
518 928 |
844 444 |
1 700 000 |
41 737 500 |
91 259 203 |
308 085 000 |
трёхкомн. |
97,5 |
144,3 |
269,1 |
499 562 |
851 615 |
1 766 340 |
67 357 500 |
122 862 071 |
255 645 000 |
многокомн |
80,9 |
230,6 |
886,7 |
499 309 |
1 202 436 |
3 500 000 |
73 633 000 |
277 292 750 |
1 715 350 000 |
итого |
41,6 |
158,3 |
886,7 |
499 309 |
1 016 074 |
3 500 000 |
25 199 000 |
160 831 510 |
1 715 350 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
«Первый квартал 2019 года на рынке премиальной и элитной жилой недвижимости выдался довольно спокойным, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — На рынок вышло всего два новых проекта. При этом ранее они экспонировались в закрытых продажах. Общее количество квартир в новых проектах — 175 лотов.
Ценовая ситуация на рынке была разнонаправленной, в ряде проектов цены предложения выросли (в большей степени из-за повышения стадии строительной готовности). Часть застройщиков пересмотрели стоимость предложений в сторону уменьшения (преимущественно в проектах с невысокой динамикой продаж).
Активность покупателей на премиальном и элитном рынках жилой недвижимости была достаточно высокой. По итогам I квартала 2019 года число сделок выросло на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одна из причин высокого покупательского интереса к высокобюджетной недвижимости — опасение повышения цен из-за перехода застройщиков на проектное финансирование. Наибольшим спросом на рынке пользовались новостройки в Пресненском районе и в Хамовниках.
Продолжается тренд по увеличению доли ипотечных сделок на рынке элитной и премиальной недвижимости. Доля таких сделок достигла 31%, что на 2 п. п. больше по сравнению в 4 квартале 2018 года, и на 9 п. п. больше, чем в 1 квартале 2018 года».
1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
2 Курс доллара: 65,42 руб.= 1 долл.
3 Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
4 Данный комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием проверенной информации в открытых источниках.
5 Изначально — «Клубный дом на Котельнической набережной, 21»
Лучшие предложения месяца