16 апреля 2019
Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 58 проектах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 630 квартир (297,7 тыс. кв. м). В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 4,3% в рублевом выражении, в элитном снизился на 1,6%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в премиальном сегменте рынка новостроек по итогам I квартала 2019 года в реализации находилось 32 проекта. За отчетный период объем предложения уменьшился на 15,9% и составил около 2 0901 квартир (площадью 212,6 тыс. кв. м).

За прошедший квартал премиальные проекты с квартирами в открытую продажу не поступали. При этом была приостановлена реализация проекта «Квартал Триумфальный», в единственном числе представлявшего премиум-класс в районе Фили-Давыдково.

По количеству премиальных квартир по-прежнему в лидерах остается Пресненский район. Его доля выросла на 1,2 п.п. и составила 31,1% рынка. Предложение района Очаково-Матвеевское увеличилось на 2,5 п.п. до значения в 20,5%. Районам Раменки и Хорошёвскому принадлежит по 11,4% (+1,3 п.п.) и 8,6% (-2,5 п.п.) экспонируемых квартир.

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Соотношение экспонируемых квартир по типологиям не претерпело радикальных изменений. Двухкомнатных лотов по-прежнему больше всего, их доля увеличилась на 5 п.п. до значения 34,7%. Доли остальных типов квартир почти равнозначны: однокомнатных — 21,5% (-3,2 п.п.), трёхкомнатных — 21,7% (-1,7 п.п.), многокомнатных — 22,1% (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.) 

Структура предложения по типологии квартир

Источник: «Метриум»

Квартиры в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, предлагались в наибольшем количестве — 34,9% (+0,2 п.п.) Доля квартир в домах на стадии монтажа этажей сократилась на 4,4 п.п. до значения 24,5%. В корпусах, где производится отделка, к концу квартала предлагалось 16,7% (+1,7 п.п.) лотов. Доля квартир в уже введенных в эксплуатацию зданиях составила 23,9%, увеличившись на 2,5 п.п.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец I квартала 2019 года средняя цена за квадратный метр в квартирах премиум-класса составила 479 100 руб. ($7 3202). В сравнении с концом прошлого года показатель стал больше на 4,3% в рублевом выражении и на 6,7% в долларовом.

В разрезе по округам произошли заметные изменения среднего ценового уровня. Самый значительный рост (на 11,5%, 6,2% и 4,8%) показала средняя цена за кв. м в районах Мещанский, Тверской и Очаково-Матвеевское. Это объясняется тем, что в проектах данной локации произошло повышение цен на квартиры. В районах Даниловский и Алексеевский средняя цена показала отрицательную динамику (-9,7% и −9,0% соответственно) из-за изменения структуры предложения. Также зафиксировано понижение цен в некоторых комплексах, что привело к уменьшению среднего ценового показателя в районах Щукино (-5,4%) и Раменки (-3,6%).

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб. 

Источник: «Метриум»

На конец марта средний бюджет квартиры премиум-класса составил 49,27 млн руб. За квартал она увеличилась на 8,1%. Стоимость однокомнатных лотов в среднем равнялась 21,28 млн руб. (+8,6%), двухкомнатных — 36,09 млн руб. (+13,4%). Средний бюджет трехкомнатных квартир увеличился на 2% (до 50,16 млн руб.), а многокомнатных — на 10,1% (101,38 млн руб.).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена за кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин.

сред.

макс.

мин.

сред.

макс.

мин.

сред.

макс.

однокомн.

28,7

53,0

87,7

261 135

401 795

850 000

10 077 160

21 279 130

56 100 000

двухкомн.

44,8

84,2

127,6

237 195

429 280

902 610

11 009 500

36 093 270

111 924 000

трехкомн.

70,0

110,7

232,5

193 590

451 710

871 310

18 722 000

50 155 850

170 794 500

многокомн

93,9

177,0

1 487

235 860

558 720

1 502 640

25 257 800

101 378 960

1 758 496 000

итог

28,7

101,8

1 487

193 590

479 100

1 502 640

10 077 160

49 266 210

1 758 496 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения к концу квартала были представлены в следующих проектах:

  • Spires (10,07 млн руб. за 38,2 кв. м);
  • CITY PARK (11,28 млн руб. за 32,5 кв. м);
  • Prime Park (11,35 млн руб. за 40,2 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце марта в премиальном сегменте:

  • Capital Towers (1,76 млрд за 1 487 кв. м);
  • «Вишнёвый сад» (343,3 млн за 254 кв. м);
  • «Резиденция Монэ» (238 млн за 271,2 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I квартале 2019 года в реализации находилось 5403 лотов (85,1 тыс. кв. м) в 26 комплексах. За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 7,8%, продаваемая площадь — на 3%.

За отчетный период произошел старт продаж двух новых проектов, в которых ранее велись закрытые продажи.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2019 года

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Artisan

Valartis Group

ЦАО

Арбат

2

The Residence Mandarin Oriental4

Capital Group

ЦАО

Якиманка

Источник: «Метриум»

По количеству проектов лидерство безоговорочно принадлежит Хамовникам. На него приходится 42,3% комплексов (-1,7 п.п. в сравнении с 4 кварталом 2018 года). Далее следует Замоскворечье с 15,4% реализуемых проектов (-0,6 п.п.). Третье место разделяют районы Якиманка (11,5%, −0,5 п.п.) и Арбат (11,6%, +3,6 п.п.). Столь значительный рост Арбата обусловлен выходом нового проекта Artisan.

По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (41,6%; −2,1 п.п.). На втором месте — Якиманка (19%, −2,3 п.п.), на третьем — Таганский (16%, +1 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёхкомнатные и многокомнатные квартиры: 36,6% (+0,5 п.п.) и 33,3% (-4,4 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 19,9% (+1,7 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные — 10% (+2,2 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.) 

Структура предложения по типологии квартир

Источник: «Метриум»

Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах, введенных в эксплуатацию (57%, +14 п.п.) и находящихся на стадии отделочных работ (28%, −13,8 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе составила 10% (-1,4 п.п.). Оставшаяся часть (5%, +1,2 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2019 года средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 1 016 070 руб. ($15 530). С начала года рублевый показатель снизился на 1,6%, в долларовом — увеличился на 0,7%. Отрицательная динамика рублевого показателя обусловлена изменением структуры предложения.

В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-13,1%), Замоскворечье (-4,5%), Хамовниках (-1,9%) и Арбате (-13,9%). Причиной коррекции стало изменение структуры предложения в проектах, а также выход комплекса Artisan по ценам ниже среднерыночных, что существенно повлияло на динамику показателя в районе Арбат. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара и изменением структуры предложения.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб. 

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 160,8 млн руб. (-6%). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 10,1%. Менее значительный рост показали двухкомнатные (4,6%). Средний бюджет покупки трехкомнатных и многокомнатных упал на 5,4% и 1,2% соответственно.

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

однокомн.

41,6

70,8

111,8

525 000

750 568

950 000

25 199 000

53 152 503

97 266 000

двухкомн.

55,6

108,1

193,6

518 928

844 444

1 700 000

41 737 500

91 259 203

308 085 000

трёхкомн.

97,5

144,3

269,1

499 562

851 615

1 766 340

67 357 500

122 862 071

255 645 000

многокомн

80,9

230,6

886,7

499 309

1 202 436

3 500 000

73 633 000

277 292 750

1 715 350 000

итого

41,6

158,3

886,7

499 309

1 016 074

3 500 000

25 199 000

160 831 510

1 715 350 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

  • «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 45 кв. м);
  • Клубный дом «Котельнический» (31,3 млн руб. за 59,7 кв. м);
  • White Khamovniki (32 млн руб. за 41,6 кв. м);

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

  • «Симфония набережных» 5 (1,1 млрд за 514,5 кв. м);
  • Knightsbridge Private Park (960,2 млн за 481 кв. м);
  • «Меценат» (904,4 млн за 886,7 кв. м).

Основные тенденции

«Первый квартал 2019 года на рынке премиальной и элитной жилой недвижимости выдался довольно спокойным, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — На рынок вышло всего два новых проекта. При этом ранее они экспонировались в закрытых продажах. Общее количество квартир в новых проектах — 175 лотов.

Ценовая ситуация на рынке была разнонаправленной, в ряде проектов цены предложения выросли (в большей степени из-за повышения стадии строительной готовности). Часть застройщиков пересмотрели стоимость предложений в сторону уменьшения (преимущественно в проектах с невысокой динамикой продаж).

Активность покупателей на премиальном и элитном рынках жилой недвижимости была достаточно высокой. По итогам I квартала 2019 года число сделок выросло на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одна из причин высокого покупательского интереса к высокобюджетной недвижимости — опасение повышения цен из-за перехода застройщиков на проектное финансирование. Наибольшим спросом на рынке пользовались новостройки в Пресненском районе и в Хамовниках.

Продолжается тренд по увеличению доли ипотечных сделок на рынке элитной и премиальной недвижимости. Доля таких сделок достигла 31%, что на 2 п. п. больше по сравнению в 4 квартале 2018 года, и на 9 п. п. больше, чем в 1 квартале 2018 года».


1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Курс доллара: 65,42 руб.= 1 долл.

3 Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

4 Данный комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием проверенной информации в открытых источниках.

5 Изначально — «Клубный дом на Котельнической набережной, 21»

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.