Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Итоги I квартала 2022 на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения уменьшился на 13,6%, спрос спрос — на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб. за кв. м (+10,1% за квартал, +7,7% за год). В элитном сегменте — 1,673 млн руб. за кв. м. (+16,8% за квартал, +61,5% за год).

ЖК MOD

Премиум-класс

По данным «Метриум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2 2151 лотов (1 405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13,2%, а продаваемая площадь — на 11,6%. За год количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 5,2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.

Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2022 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Клубный дом VERNISSAGE

Ziggurat Development

апартаменты

ЦАО

Замоскворечье

2

Logos

SENSE

апартаменты

ЮАО

Даниловский

Источник: «Метриум»

Несмотря на существенное сокращение доли Хорошёво-Мнёвники в общей структуре предложения на 9,9 п.п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13,7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой — 10,2% (+5,1 п.п за квартал) и Раменки — 10% (+2,3 п.п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3,3 п.п.), Филевский Парк (+2,2 п.п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3,5 п.п.) и Дорогомилово (1,9 п.п.).

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36,6% (+7,5 п.п.). Положительная динамика произошла за счёт выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и SLAVA. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трёх крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63,4%.

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Источник: «Метриум»

По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40,7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16,8 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36,4% (-12,1 п.п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ — 10,6% (-2,9 п.п.) и в готовых корпусах — 12,3% (-1,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки — 46,5% (+0,4 п.п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32,7% (+9,8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20,8% рынка (-10,2 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (количество лотов)

Структура предложения по типу отделки (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33,7%; −0,6 п.п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27,1% (-1,4 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21,3% (+0,9 п.п.) и 13% (-0,9 п.п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии — на них пришлось 4,9% рынка (+2 п.п.).

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 руб. Показатель вырос на 10,1% относительно IV квартала 2021 года и на 7,7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.

Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м

Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24,8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса — Якиманка — средняя цена квадратного метра достигла более 1,151 млн руб., повышение составило 23,2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.

Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14,4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)», и Тимирязевский (-13,4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12,9% — до 71,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 кв. м — до 97,4 кв. м (+10,1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7,7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12,5%.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,2

34,0

46,5

429 000

673 515

1 258 312

13 946 890

22 915 193

38 618 927

32,1

54,2

102,4

390 948

686 884

1 289 906

15 191 512

37 213 345

127 066 073

50,1

82,3

190,7

340 000

633 372

1 400 000

21 966 324

51 714 294

182 913 259

73,7

118,7

232,0

328 000

706 870

1 550 000

27 447 040

81 746 143

272 580 000

4К+

90,5

215,8

1 853,0

353 086

924 474

2 000 000

37 568 680

195 124 832

1 963 760 000

итого

25,2

97,4

1 853,0

328 000

747 735

2 000 000

13 946 890

71 341 634

1 963 760 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

  • «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 29,1 кв. м за 13,9 млн руб. (квартира);
  • Verdi (САО / р-н Савёловский): 1 комн. лот 38,6 кв. м за 15,2 млн руб. (апартамент);
  • «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35,8 кв. м за 15,7 млн руб. (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

  • «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м за 1,96 млрд руб. (апартамент);
  • WOODS (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м за 1,39 млрд руб. (квартира);
  • Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 кв. м за 648 млн руб. (квартира).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов2 суммарной площадью 112,2 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь — на 10,4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 кв. м). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Источник: «Метриум»

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I квартале 2022 года

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

Старт продаж

1

Городская усадьба в Орлово-Давыдовском

Sminex

квартиры

ЦАО

Мещанский

4 кв. 2023

Источник: «Метриум»

Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23,8% (+1,3 п.п. за квартал) и Пресненский 22,6% (-5,4 п.п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16,4% (+2,9 п.п.) и Арбат 14% (+1,8 п.п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» — Neva Towers и «ОКО» — доля апартаментов сократилась за квартал на 2,7 п.п., за год на 19,9 п.п.

Структура предложения по лотам

Структура предложения по лотам

Источник: «Метриум»

В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты — 50,6% (-2,4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19,7% (-1,8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18,6% (-2,9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей — 11,1% (+7,1 п.п. за 3 месяца).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51,2% (+6,3 п.п. за квартал, +15,9 п.п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41,8% (-0,3 п.п. за 3 месяца, +1,8 за 12 месяцев). Оставшаяся часть — лоты с предчистовой отделкой — 7% (-6,0 п.п. за квартал, −17,6 за год).

Структура предложения по типу отделки (количество лотов)

Структура предложения по типу отделки (количество лотов)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38,8% (+2,3 п.п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трёхкомнатные лоты — 24% (-1,4 п.п.) и 22,4% (+1,1 п.п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент — не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14,5% (-2,2 п.п. за квартал, −14,9 п.п. за год). Малометражные студии заняли всего 0,3% рынка (+0,2 п.п. за 3 месяца и −2,1 п.п. за год).

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Структура предложения по типу лотов (количество лотов)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,673 млн руб. или $22 5233. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16,8% (за год рост средней цены составил +61,6%).

На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.

Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м

Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33,5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30,8%) за счёт выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более $20 тыс. за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2,4 млн руб./кв. м. (20,3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась — Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

28,3

30,8

33,2

1 048 515

1 048 635

1 048 735

29 673 000

32 245 500

34 818 000

53,2

86,3

141,5

600 000

1 160 700

2 754 910

54 436 275

100 220 160

231 990 000

75,6

137,3

240,8

600 285

1 284 695

5 050 645

60 527 500

176 388 190

961 674 120

101,1

177,1

303,3

550 000

1 482 515

4 678 900

86 360 000

262 602 020

1 211 196 690

4К+

123,2

303,4

4 440,0

700 000

2 150 160

6 335 670

154 840 000

652 339 330

7 730 000 000

итого

28,3

178,4

4 440,0

550 000

1 673 265

6 335 670

29 673 000

298 495 020

7 730 000 000

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23,1% — до 262,6 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5,4% (до 178,4 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года — 149,0 млн руб.), средняя площадь лота — на 24%.

Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:

  • RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28,3 кв. м за 29,7 млн руб. (апартамент);
  • «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86,4 кв. м за 54,4 млн руб. (апартамент);
  • White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76,5 кв. м за 60,5 млн руб.

Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:

  • Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538,2 кв. м за 3,4 млрд руб. (апартамент);
  • «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м за 2,6 млрд руб. (апартамент);
  • «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м за 2,3 млрд руб. (квартира).

Основные тенденции I квартала

Существенное сокращение объема предложения на рынке

«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2 8454 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334,8 тыс. кв. м, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“. — В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13,6%, а продаваемая площадь — на 3,4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в 1 квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.

В премиальном сегменте завершились продажи в 6 проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13,2% за квартал.

На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в 5 комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения количество экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».

Высокая покупательская активность

Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1,4 тыс. (из них 1,3 тыс. — в премиум сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года количество сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности — традиционно максимальное количество сделок совершается в конце года.

Рост цены предложения

«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, — отмечает Анна Раджабова. — По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10,1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97,4 кв. м (+2 кв. м за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум сегменте увеличился до 71,3 млн руб. (+12,9% за квартал).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16,8% за квартал до 1,673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178,4 кв. м. (+5,4% за квартал и +23,9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298,5 млн руб. (+23,1% за квартал), за год он увеличился вдвое».


1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

2 В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

3 84,0851 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.03.2022.

4 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

Лучшие предложения месяца


ЖК Городские Истории
Новомосковский, пос. Внуковское, д. Рассказовка, Боровское ш, вл. 1
м. Рассказовка 4 квартал 2022 Квартиры
Средняя цена за м2:
142 630 руб.
Площадь квартир:
от 20.82 до 141.16 м²
ЖК Метрополия
ЮВАО, Волгоградский пр-т, вл. 32
Средняя цена за м2:
189 074 руб.
Площадь квартир:
от 22.5 до 105.88 м²
ЖК Дискавери
САО, ул. Дыбенко, вл. 1
Средняя цена за м2:
197 787 руб.
ЖК Катуар
сельское поселение Федоскинское, северо-западнее д. Сухарево, уч. 12
Мытищинский район Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
66 491 руб.
Площадь квартир:
от 36.32 до 78.34 м²
ЖК Широкая
СВАО, ул. Широкая, д. 30
Средняя цена за м2:
171 383 руб.
Площадь квартир:
от 26.8 до 67.4 м²