Итоги 2019 года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 6,4%. Средняя цена предложения увеличилась: в комфорт-классе на +7,3% (до 185 150 руб. за кв. м), в бизнес-классе на 3,2% (до 250 240 руб. за кв. м). 

По данным «Метриум», на конец 2019 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса велась реализация 68 комплексов. Объем предложения составил около 7 360¹ лотов (417,5 тыс. кв.м), что на 6,4% меньше показателя декабря 2018 года. Снижение объема предложения отмечалось на протяжении всего года, за исключением последнего квартала (+10,2%).

По итогам 2019 года на рынок вышло 16 новых проектов апартаментов комфорт- и бизнес-класса (большая часть — в IV квартале). В целом этот показатель можно назвать среднерыночным. За последние 5 лет в реализацию поступало по 12-15 апарт-комплексов этих сегментов в год, исключением является 2018 год, когда продажи открылись в 18 проектах.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2019 г.

Источник: «Метриум»

В разрезе округов более 60% объема предложения занимают САО (20,6%) и СВАО (39,5%). Причем доля первого сократилась за 12 месяцев на 11,9%, второго, напротив, увеличилась на 8,9%. Также значительно выросла доля ЮАО (+5,1 п.п.), где вышло 4 новых проекта. В итоге округ занял третье место по объему предложения. Доли остальных округов претерпели менее значительные изменения (в пределах ±4 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

К концу года доли бизнес-класса и массового сегмента на рынке апартаментов практически сравнялись — 50,6% и 49,4% соответственно. Динамика составила ±9,1 п.п. и обусловлена, прежде всего, выходом на рынок большого количества комплексов с апартаментами в массовом сегменте.

Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг — 4 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.) 

Источник: «Метриум»

Несмотря на появление в IV квартале довольно большого количества новых проектов, доля предложения на начальном этапе снизилась по итогам года на 8 п.п. — до 17,6%. Это обусловлено тем фактом, что почти половина новых комплексов представляет собой проекты реконструкции существующих зданий. Доля апартаментов в объектах на стадии монтажа и отделки выросла на 1 п.п. (30,4%) и 1,4 п.п. (30,7%) соответственно. Доля предложения в готовых домах увеличилась на 5,6 п.п. и составила 21,3%. Это вызвано завершением строительных работ в 12 комплексах, в том числе и масштабных: «ВТБ Арена Парк», «Искра Парк», Match Point.

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Источник: «Метриум»

В общем объеме предложения преобладают апартаменты без отделки (77,4%), показатель вырос на 5,7 п.п., по сравнению с прошлым годом. Около 4,5% составляет предложение с отделкой white box (+1,3 п.п.). На лоты с готовым ремонтом приходится 18,1% экспозиции. По сравнению с прошлым годом их доля снизилась на 7 п.п. Это связано с тем, что в этом году вышло сразу несколько проектов одного девелопера, где отделка предлагается как дополнительная опция.

Структура предложения по типу отделки (апартаменты, внешний круг — 4 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения по итогам 2019 года увеличилась в обоих классах. Наибольший рост произошел в сегменте комфорт (+7,3%) и достиг 185 150 руб. за кв. м. В бизнес-классе цены выросли в среднем на 3,2% — до 250 240 руб. за кв. м.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

В конце 2019 года самые бюджетные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

• «Аэровилла» (ЮАО / Орехово-Борисово): студия площадью 12,1 кв. м за 2,18 млн руб.;
• «16 Уровень» (ЮВАО / Марьино): студия площадью 13,1 кв. м за 2,29 млн руб.;
• «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 13,2 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

• «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 153,2 млн руб.;
• Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 255,8 кв. м за 120,2 млн руб.;
• Story (ЮАО / Даниловский): пентхаус площадью 236,4 кв. м за 72,3 млн руб.

Основные тенденции

Рост цен

Аналогично рынку квартир в апарт-комплексах комфорт- и бизнес-класса в 2019 году была отмечена положительная динамика средних цен. Рост оказался чуть более скромным, чем в жилье: в массовом сегменте — 7% против 8%, в бизнес-классе — 3% против 6%. Однако абсолютные показатели превысили значения на рынке квартир. Так, наиболее доступные апартаменты обгоняют в цене аналогичные квартиры на 10 тысяч рублей за квадратный метр и достигают в среднем 185 тысяч руб./кв. м. В бизнес-классе разница составляет 8,5 тысяч рублей (250 тысяч руб./кв. м). Такая ситуация обусловлена различиями в структуре предложения и меньшими размерами лотов апартаментов.

Молодые игроки рынка

«В 2019 году на рынке апартаментов Москвы дебютировало сразу несколько новых игроков, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Некоторые из них прежде не были известны совсем, другие успели себя зарекомендовать на других рынках, например, в коммерческой недвижимости или в регионах. Так, компания ALCON Development, занимающаяся бизнес-центрами, начала реализацию апартаментов в новом комплексе Alcon Tower в начале Ленинградского проспекта. Международная группа компаний Becar Asset Management не только презентовала, но и уже успела полностью реализовать в Таганском районе проект ставшей популярной в Санкт-Петербурге сети Vertical».

Сервисные апартаменты

Формат апартаментов под управлением гостиничного оператора расширяется и становится известным не только на высокобюджетном рынке, но и в более доступных сегментах. В 2018 году ГК «Пионер» открыла продажи сразу в двух проектах под брендом YE’S. В 2019 году их дело на московском рынке продолжили Becar Asset Management и ГК ФСК. Последняя предложила рынку комплекс «Движение.Тушино» под управлением отельного оператора ZENITH. В отличие от дорогих проектов, в доступном сегменте помимо гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью.

Снижение спроса

Несмотря на интересные новинки рынка, общий спрос на апартаменты снижается. В 2019 году количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 17%. Отчасти это связано с тем, что популярные проекты были введены в эксплуатацию и перешли на другую форму договора, либо полностью были реализованы. Но в то же время их нишу пока никто не занял. Максимальные темпы продаж в 2019 году зафиксированы на уровне 20-26 лотов в месяц, тогда как прежние лидеры достигали показателей в 35-40 апартаментов ежемесячно.

Прогноз на 2020 год

«В 2020 году мы предполагаем продолжение завоевания рынка форматом апартаментов buy-to-let, — резюмирует Мария Литинецкая. — Проекты пользуются спросом, и девелоперы активно интересуются этим продуктом. Также скорее всего возобновится тенденция по увеличению предложения с финишной отделкой, не исключено и продвижение продукта с меблировкой.

В наступившем году могут претвориться в жизнь и негативные факторы. Ввиду неурегулированности рынка имеются опасения по появлению новых банкротств. На рынке уже есть такие прецеденты, поэтому покупателям необходимо ответственно подходить к выбору проекта, тщательно изучать сайт, документацию и самого застройщика. А пока рынок по-прежнему находится в ожидании законопроекта о статусе апартаментов, о скором завершении работы над которым заявил осенью Виталий Мутко. Теперь остается ждать новостей от нового правительства».

¹ В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Проект был полностью реализован к концу 3 квартала 2019 года.

³ Ранее в проекте были представлены только квартиры.

⁴ Проект на бронировании, в расчетах не учитывался.