11 ноября 2013
Технологии рынка: Отдельный смысл
Ведомости. Жилой фонд

Квартиры с отделкой давно перестали быть экзотикой и эксклюзивом на рынке новостроек Московского региона. Предложение встало на поток.

До кризиса с отделкой в основном сдавались муниципальные квартиры, в бизнес-классе предлагали скорее «дизайн-проект». Столкнувшись с падением спроса, девелоперы расширили линейку предложений и стали предлагать квартиры с несколькими вариантами отделки, говорит директор по маркетингу «Пересвет-инвеста» Ирина Кирсанова. Но если в разгар кризиса отделка была бонусом для покупателя (все ради оживления спроса!), то теперь застройщики пытаются заработать на «дополнительной опции».

Покупатели на товар есть. «Результаты опросов, проведенных с разницей в год аналитиками ФСК «Лидер», показывают: в 2012 г. заинтересованность в квартире с отделкой выражали 20% покупателей 1-комнатных квартир, 12% покупателей 2-комнатных квартир и 13% - 3-комнатных. В 2013 г. эта цифра превысила отметку в 40% для всех типов квартир, включая 4-комнатные. Всего за год интерес к квартирам с отделкой вырос как минимум вдвое. Если сравнивать темпы продаж в рамках одного жилого комплекса, то корпуса с отделкой распродаются быстрее, чем корпуса без отделки, в среднем в 1,8-2 раза», - делится коммерческий директор «Лидера» Григорий Алтухов.

По большому счету

Актуальный объем предложения квартир с отделкой различного уровня эксперты оценивают по-разному, но это скорее проблема методики подсчета. По данным гендиректора «Метриум групп» Марии Литинецкой, отделка «доступна покупателям в восьми комплексах» (13% проектов). Это ЖК «Царицыно», «Загорье», МПИ, «Мичурино», «Life Митинская» и «Мироновский», а также некоторые корпуса в ЖК «Большое Кусково» и «Некрасовка парк». Руководитель отдела маркетинга Sezar Group Елена Карпова насчитала здесь же, в границах «старой Москвы», уже 13 жилых комплексов, в которых в том или ином виде представлены квартиры с отделкой (около 20% от общего объема предложения). По мнению заместителя гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-недвижимости» Ольги Новиковой, в старых границах Москвы четверть корпусов на рынке новостроек предлагается «с каким-либо вариантом отделки».

Отдельная статистика по «новой Москве». По подсчетам Новиковой, на присоединенных территориях доля предложений с отделкой составляет 39%. По данным Литинецкой, 31%, в том числе ЖК «Новые Ватутинки», «Николин парк», «Юго-Западный», «Первый Московский», «Единый стандарт», «Прима-парк», «Борисоглебское», «Рутаун», «Бунинский», жилой дом в пос. Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в «Новом Бутове», «Солнцево парке», «Квартале А101» и «Переделкине ближнем». Учитываются как типовые, панельные, так и индивидуальные проекты (монолит).

По данным директора по маркетингу и рекламе компании «Сити - XXI век» Марины Тимашовой, объем предложения квартир с отделкой в монолитных домах по всему Московскому региону в настоящее время в 2 раза больше, чем в прошлом году, и составляет примерно 14% от общего объема предложения.

Больше всего «готовых квартир» в сегменте экономкласса. По данным ФСК «Лидер», в Москве в сегменте бизнес-класса пока только ЖК «Лосиный остров», расположенный рядом с одноименным национальным парком в ВАО, предлагает отделку в одном из семи корпусов. В премиум-сегменте с учетом апартаментов в «Москва-сити», по данным IntermarkSavills, минимум в 10 комплексах есть квартиры с полной или частичной отделкой.

Как бы ни расходились результаты подсчетов, тенденция налицо: предложения с отделкой завоевывают рынок.

Не все включено

«8% от общего объема предложения в Московском регионе представлено объектами, где отделка квартиры является дополнительной опцией, и 6% приходится на новостройки, в которых цена ремонта уже включена в стоимость квартиры», - подсчитали в компании «Сити - XXI век».

По данным Новиковой, в «новой Москве» более половины такого предложения (55%) предлагает отделку в качестве дополнительной опции и за дополнительную плату. В 38% квартир услуга от застройщика включена в стоимость. 7% квартир продаются с отделкой «под чистовую».

«Отделка может быть типовой - ее еще называют «муниципальной», а может быть улучшенной, или «дизайнерской». Типовая - это один или два варианта с использованием дешевых, чаще отечественных материалов, без разделения на стили. Стандартные обои в комнатах, линолеум или ламинат на полу, однотонная плитка в ванной и санузлах. Как правило, покупатель соглашается, рассудив, что будет переделывать все постепенно, уже живя в квартире. Улучшенный, или «дизайнерский», ремонт подразумевает более качественные современные материалы, зачастую импортные, идет «игра» нескольких фактур и цветов в обоях, плитке», - описывает Григорий Алтухов.

Спрос рождает предложение

Готовность девелоперов делать квартиры с отделкой продиктована растущим спросом со стороны покупателей. По мнению гендиректора компании «Новые Ватутинки» Александра Зубца (девелопер проекта - «Инвест-траст»), «российский потребитель стал более придирчивым, появился спрос на квартиры, в которых нет необходимости тратить время и силы на ремонт. Соответственно, застройщики стали выводить на рынок жилье с отделкой».

Сейчас такие квартиры особенно востребованы в эконом- и комфорт-классе, «где покупатели не могут себе позволить выплатить от 0,5 млн руб. и больше за ремонт и минимум 2-3 месяца ждать, пока его сделают», отмечает Ирина Кирсанова. Предложение популярно также у ипотечных покупателей, участников программы «Военная ипотека». «В жилом комплексе «Марусино-4» (Люберцы) планируется открыть продажи квартир с отделкой, в настоящее время только формируется лист ожидания, но уже забронировано более 50% от пула предлагаемых квартир для военнослужащих», - делится она.

Интересуются «готовыми» квартирами и те, кто покупает их для сдачи в аренду, продолжает описание целевой аудитории председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. А также иногородние покупатели, которым не с руки ездить в Москву, чтобы контролировать ход ремонта. В зависимости от бюджета и целей приобретения эти покупатели готовы как к квартирам с готовой отделкой, так и к оплате услуг по ремонту. Главное - не принимать в этом активного участия.

По данным опросов, проводимых «Сити - XXI век», около 30% клиентов компании заинтересованы получить нечто большее, чем бетонная коробка. «Типовой ремонт от застройщика выбрали 45% клиентов. Индивидуальный ремонт от компании-партнера - 35%. 20% клиентов интересует услуга по разработке дизайн-проекта квартиры», - уточняет Марина Тимашова.

Рост спроса на квартиры с отделкой в компании оптимистично связывают не только с желанием быстрее заселиться, но и с увеличением доверия покупателей к качеству ремонта от застройщиков. Помогают в этом и шоурумы - квартиры, демонстрирующие достоинства планировочных решений, дизайн и качество материалов, добавляет Тимашова.

Бронебойный аргумент в пользу отделки от застройщика - ее цена. «В большинстве случаев, особенно в эконом- и комфорт-классе, это обойдется покупателям дешевле, чем частный ремонт, - подсчитали в «Пересвет-инвесте». - В экономклассе в среднем отделка стоит от 4000 руб. за 1 кв. м, но возможно найти вариант и дешевле. Например, компания «Гранель» предлагает в своих объектах ремонт по цене от 3500 руб. за 1 кв. м».

«Общестроительные работы с общестроительными материалами - т. е. хорошо, но бюджетно отремонтированная квартира - обойдутся хозяину в $400-450 за 1 кв. м», - сравнивает дизайнер-архитектор, руководитель частной проектной группы Анна Быстрова. Хорошо, но бюджетно - это убранные коммуникации, не самые дорогие полы, «базовые», не авторские обои, «магазинная» плитка и, конечно, разведенная канализация, сантехника, электрика, кондиционирование и «слаботочка». К этим затратам нужно прибавить стоимость работы архитектора-проектировщика ($30-40 за 1 кв. м). И стоимость проектирования инженерных сетей - это отдельная услуга, которую предоставляют только специализированные проектные организации (проект надо предоставлять и согласовывать со службой эксплуатации жилого комплекса). Каждый из разделов - сантехника, электрика и т. д. - стоит в среднем 15 000 руб. Стоимость полностью готовой к проживанию квартиры (с мебелью и шторами на окнах) складывается из цены метров плюс как минимум половины этой суммы. То есть обустройство в квартире за 6 млн руб. обойдется еще в 3-4 млн руб., резюмирует Анна Быстрова.

«Мортон» предлагает на выбор три типовых варианта: «Доступное качество» (с применением недорогих материалов), «Комфорт» и «Комфорт плюс». Минимальная стоимость работ - 2500 руб. за 1 кв. м. Ремонт под ключ - от 5549 руб. за 1 кв. м. Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов рассказывает, что в проектах «Город набережных», «Пятницкие кварталы» и «ОпалихаО2» отделка под ключ с использованием импортных материалов предлагается по 8000 руб. за 1 кв. м (включая сантехнику). Если подобный ремонт делать самостоятельно, придется выложить 11 000-12 000 руб. за 1 кв. м, уверяет он. «Покупатель может приобрести эту опцию в любой момент - как до сдачи объекта в эксплуатацию, так и после, когда это будет ему удобно», - добавляет Блинов.

Руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков поднимает планку: «В среднем отделка от застройщика стоит от 6000 до 15 000 руб. за 1 кв. м. В экономклассе затраты на ремонт составляют 6-7% от стоимости квартиры (от 6000 руб. за 1 кв. м), в бизнес-классе - 10-15% (от 15 000 руб. за 1 кв. м). Себестоимость ремонта застройщик, конечно, закладывает в цену квартиры, «но покупатель только выигрывает, так как самостоятельный ремонт обошелся бы дороже», поддерживает коллег по рынку Бобков. «Стройматериалы и рабочая сила из-за объемов получаются дешевле», - объясняет аналитик. В целом же, подсчитали в компании «Пересвет-инвест», квартира со стандартной отделкой на 15-20% дороже предложений в аналогичном сегменте, но без отделки.

Себе - дороже

Рынок новостроек без отделки сдавать позиции не собирается по ряду причин. Как подчеркивает Ирина Доброхотова, часть покупателей принципиально не готовы принять типовой дизайн. Статистика Urban Group отчасти это подтверждает: лишь четверть покупателей берут метры с отделкой от застройщика. Тяга к индивидуализму тем больше, чем выше класс квартиры, по крайней мере в России. В премиальном сегменте, по оценкам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, ремонт добавляет к цене 1 кв. м в среднем от $1500 до $3000. Предложение с отделкой не спешат выбирать и в том случае, если комплекс находится на начальном этапе строительства, добавляет эксперт.

Как показывает опрос, проведенный компанией «Миэль-новостройки», ожидания клиентов обычно «дешевле», чем расценки девелоперов: «60% потенциальных покупателей готовы заплатить за качественную чистовую отделку не более 5000 руб. за 1 кв. м, 34% планируют ограничиться расходами в пределах 3000 руб. за 1 кв. м». Кроме того, говорят в «Миэле», 12% потребителей не планируют дополнительные расходы на этапе покупки квартиры.

Качество отделочных работ от застройщика не сильно беспокоит покупателей массового жилья, но заботит покупателей бизнес-класса. По мнению Халина, обеспечить качество в комплексах из 500 и более квартир проблематично.

Сверхприбыли подобная отделочная деятельность застройщику не приносит, робко намекает Дмитрий Халин. «По большому счету на отделку как на источник прибыли застройщик ставки не делает, - без обиняков заявляет Алтухов. - Для него это возможность привлечь дополнительных покупателей». Поэтому, по мнению эксперта, вряд ли настанет момент, когда квартир с отделкой на рынке станет больше, чем без нее.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.