Правила игры

12.12.2012, Коммерсантъ

Правила игры заставили искать выход корреспондента отдела потребительского рынка Халиля Аминова.

В лексиконе у девелоперов есть выражение "исторические затраты". Это расходы, который застройщик несет на создание сопутствующей инфраструктуры к своим объектам: парковки, детсады, школы, больницы. Раньше с чиновниками лужковского призыва можно было договориться: например, отсутствие парковок компенсировалось лишней аллеей или детской площадкой. Сейчас все строго по нормативу: при строительстве жилья экономкласса одно машино-место на квартиру, в сегменте бизнес-класса — два места. В строящемся жилом комплексе на 150-200 квартир обязательно требуется запроектировать хотя бы один детсад. Девелоперы не отрицают, что квартиры в новостройках без сопутствующей инфраструктуры не всегда ликвидны, но иногда строгое соблюдение нормативов приводит к казусам. Покупатели квартир экономкласса, потратив последние деньги на приобретение жилья, уже не способны выкупить место в гараже и готовы парковать свои авто у подъезда. А муниципальный детсад рядом с дорогими домами может пустовать, так как покупатели таких квартир способны оплачивать частные сады. "Исторические затраты",— вздыхают девелоперы и продолжают выполнять нормативы. Но некоторые застройщики нашли выход из ситуации.

Первый способ — быть скромным, строить не целый комплекс, а один небольшой дом. В этом случае можно избежать исторических затрат на детсад или поликлинику: эти расходы плавно перетекут на другого девелопера, который рядом строит уже три-четыре дома. "В Новой Москве уже формируется пул компаний-"паразитов". Их уже десятки",— жалуется один из девелоперов, строящий массовое жилье на юго-западе столицы. По его словам, если суммировать все точечные застройки таких компаний, то их портфель сравняется по размеру с объемами крупнейших застройщиков Москвы — группы ПИК, ЛСР. Второй способ — строить апартаменты, предназначенные для временного проживания (прописаться в них можно всего на пять лет), поэтому чиновники и не требуют строгого соблюдения нормативов по количеству соцобъектов. Этот тренд стал формироваться в начале этого года, а уже в 2013-м, по прогнозам "Метриум Групп", четверть жилья, продаваемого в столице (без учета Новой Москвы), или 1,5 млн кв. м, придется на апартаменты. Сейчас на такое жилье приходится чуть менее 13% от всех продаж в новостройках. Из заявленных проектов в столице почти 1 млн кв. м апартаментов готова построить MR Group. В самой компании отрицают, что интерес к таким объектам вызван желанием избежать исторических расходов, и утверждают, что к их апартаментам прилагаются и детсады. Уже сейчас на рынке стали появляться проекты, где апартаменты можно купить дешевле на 10-15%, чем квартиру в этом же районе. Сейчас цены на апартаменты начинаются с 136 тыс. руб. за кв. м. Эксперты уже прогнозируют, что из-за строительства большого количества подобных объектов через пару лет цены на такое жилье могут упасть. Вероятно, на это и рассчитывают в мэрии. "Наиграются и перестанут строить",— дипломатично высказался один из чиновников в правительстве Москвы.