10 января 2019
Что лучше – УК или ТСЖ?

Так исторически сложилось, что, несмотря на огромные территории нашей страны, большинство россиян живут в многоквартирных домах. Это является причиной пересечения различных интересов жильцов, поскольку им приходится вместе пользоваться внутренними площадями и инженерной инфраструктурой дома, а также придомовыми территориями.

К объектам общего пользования относятся:

  • лестничные площадки;
  • лифт;
  • подъезд и парковка.

Но главная особенность – жильцы вынуждены коллективно решать вопросы, связанные с предоставлением централизованных коммунальных услуг – электричества, отопления, водоснабжения и т. д.

В советские времена, когда жилой фонд преимущественно был государственным, а жильцы выступали в качестве квартиросъемщиков, всеми этими вопросами заведовала жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК) от лица государства. После распада СССР у управдомов сначала отобрали их общественные и социальные функции, а 1 марта 2005 года этот институт был окончательно упразднен.

Государство полностью сняло с себя всякую ответственность за обслуживание и поддержание жилого фонда, переложив ее на самих жильцов, которые к тому времени почти все уже превратились в собственников.

Текущее положение вещей

Так кто же теперь должен решать все эти многочисленные вопросы? К счастью, новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу в тот же день (1 марта 2005), в своей статье 161 предлагает целых 3 альтернативы устраненному ЖЭКу.

  • Непосредственное самоуправление. Для жильцов небольших многоквартирных домов (не более 30 квартир) законодатель допускает возможность решать все вопросы между собой без посредников, а также индивидуально заключать договора с поставщиками нужных им коммунальных услуг. На словах звучит хорошо, но на практике данный вариант жизнеспособен только в редких случаях. Отсутствие какого-либо правового регулирования взаимоотношений чаще всего приводит к несогласованности и безответственности. С большой вероятностью жильцы перессорятся, а внутридомовое хозяйство развалится.
  • Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это более эффективный институт, как и в предыдущем случае формируемый только жильцами. Они создают некоммерческую организацию (юридическое лицо) с выборным управляющим органом (правление с председателем), которому делегируется право представления интересов собственников жилья перед третьими лицами, а также полномочия для решения различных внутренних вопросов. Избирается контролирующий орган (все выборы простым большинством) – ревизионная комиссия. Заявление о регистрации ТСЖ подается в жилищную инспекцию.
  • Управляющая компания. Постойте, а как же ЖЭКи, которые распоряжались огромным материальным имуществом – отдельными зданиями, техническими помещениями, диспетчерскими пунктами и так далее? Неужели они просто испарились вместе со своим многочисленным персоналом? Конечно же, нет! В большинстве случаев на их базе были созданы коммерческие управляющие компании (некоторые так и называются, ООО «ЖЭК»), предлагающие собственникам жилья заключить с ними договор. Такие компании продолжают выполнять свои прежние функции, но в несколько ином юридическом статусе.

Что лучше – ТСЖ или УК?

И вот главный вопрос, – какой вариант выгоднее для жильцов? Мы сознательно исключили из рассмотрения непосредственное самоуправление ввиду его редкости и низкой эффективности. Сегодня собственники жилья в многоквартирных домах выбирают между созданием Товарищества из числа проживающих в конкретном доме людей и привлечением сторонней коммерческой компании, которая берет бразды правления в свои руки.

Нельзя сказать, что какой-то из этих вариантов однозначно лучше или хуже – каждый из них обладает сильными и слабыми сторонами, которые можно оценить.

Качество управления

По каким критериям можно сравнивать эффективность работы подобных структур? По наблюдаемым результатам их деятельности:

  • Поломавшийся лифт починили в течение нескольких часов или жильцам пришлось неделю ходить на 9/16 этаж пешком?
  • После праздников мусорные баки стоят полными, а вокруг них мусор, или же во дворе царит идеальная чистота?
  • Своевременно ли чистятся дорожки от снега и посыпаются песком при гололедице?

Каждый жилец многоквартирного дома способен привести с десяток подобных критериев и самостоятельно произвести оценку ситуации.

Как показывает практика, профильная управляющая компания обычно лучше справляется с подобными задачами. Причин несколько:

  1. У сотрудников УК (чаще всего это бывшие работники ЖЭКа) есть огромный опыт взаимодействия с различными коммунальными службами, обширная материально-техническая база и знание всех нюансов жилищного законодательства. Они способны оперативно и эффективно реагировать на любые аварийные или нештатные ситуации.
  2. Конкуренция. В отличие от бывших ЖЭКов, которые были безальтернативными организациями, современные УК вынуждены работать в рыночных конкурентных условиях. И если жильцов не устроит качество предоставляемых услуг конкретной управляющей компании, то они легко смогут подписать договор с другой фирмой. У исполнителя имеется риск не только финансовых, но и репутационных потерь, которые повлияют на дальнейшую жизнеспособность предприятия. А значит, некачественная работа – не в интересах управляющей компании.

С Товариществами собственников ситуация иная. Не всегда в доме сможет найтись группа жильцов, обладающая опытом управленческой деятельности и при этом имеющая массу свободного времени. Особенно претендовать на должность председателя.

Хорошо, если одним из членов ТСЖ является бывший глава ЖЭКа на пенсии, сохранивший социальную активность. А если нет? Неподготовленный человек вряд ли сможет наладить стабильный контакт с поставщиками услуг, договариваться об аренде техники и так далее.

Что касается личной заинтересованности членов правления, ее не всегда хватает. Есть активисты, которые готовы безукоризненно выполнять взятые на себя обязательства за минимальное вознаграждение, но чаще всего нужен хороший материальный стимул. То есть, членам Товарищества помимо членских взносов придется организовать полноценную зарплату как минимум председателю и как-то стимулировать других членов правления и ревизионной комиссии.

Финансовые расходы

Если по критерию качества управляющая компания в подавляющем числе случаев опередит Товарищество собственников жилья, то в финансовых аспектах все наоборот. Здесь следует рассмотреть два момента – непосредственная оплата работы ТСЖ или УК, а также расходы на услуги, предоставляемые третьими лицами.

Даже, установив хорошие зарплаты членам правления и ревизионной комиссии ТСЖ, вы все равно будете платить меньше в пересчете на одного жильца, чем при подписании договора с управляющей компанией. Ведь ее штат и расходы намного больше, включая аренду помещений.

Но самое главное – это пересечение интересов УК и жильцов при выборе поставщиков услуг. Управляющая компания не заинтересована в снижении объемов потребляемых жильцами дома ресурсов. Наоборот, она стремится навязать им как можно больше дополнительных услуг, поскольку оплата работы управляющей компании напрямую зависит от этого. Т. е., чем больше денег потратят собственники жилья, тем больше заработает УК. Также есть риск завышения расценок, например, УК может указывать в отчетах дополнительные выезды спецтехники для вывоза мусора. А контролировать такие события достаточно сложно.

С другой стороны, поскольку все члены ТСЖ, являются одновременно жильцами дома, им выгоднее сократить расходы на коммунальные услуги и исключить все лишнее. Именно в домах под управлением Товариществ активнее устанавливаются подъездные счетчики на воду и отопление, а также внедряются другие прогрессивные меры по экономии ресурсов.

Подведем итоги

Если в вашем доме есть несколько активных жильцов с опытом профессионального менеджмента и свободным временем, лучше будет организовать Товарищество собственников жилья. Это позволит сэкономить деньги без ущерба качеству обслуживания жилого фонда.

В противном случае следует воспользоваться услугами управляющей компании, предварительно наведя справки о ее деятельности.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.