11 декабря 2018
Перепланировка: как провести и узаконить
Перепланировка: как провести и узаконить

Причин того, что большинство россиян десятки лет жили в одинаковых, стандартных квартирах, было несколько, но самая главная из них – особенности массового жилищного строительства в нашей стране. Многоэтажные здания возводились по типовым проектам с использованием простых и недорогих технологий блочного или панельного строительства.

В результате имелся ограниченный набор планировок, изменить которые было практически невозможно. Почему?

  1. До массовой приватизации львиная доля жилья была муниципальной и не принадлежала жильцам.
  2. Используемые технологии строительства подразумевали наличие внутренних несущих стен, трогать которые категорически нельзя.
  3. Рынок материалов, инструментов и технологий был малоразвитым и по большей части кустарным.

Сегодня ситуация кардинальным образом изменилась. Россияне массово стали собственниками жилой недвижимости, а застройщики не только предлагают широкий ассортимент различных планировок, но и предоставляют практически неограниченный простор для «творчества».

В «моду» вошла технология монолитного строительства, когда несущие поверхности находятся на периферии зданий. Следовательно, внутри квартир собственники получают возможность создавать свою собственную, индивидуальную планировку, а также использовать эксклюзивные дизайнерские решения.

Но многие стали путать подобную свободу с вседозволенностью и забывать, что они являются не единственными жильцами многоквартирного дома. Права собственника квартиры заканчиваются там, где начинаются права других, а также ограничиваются законодательно утвержденными нормами безопасности.

Контроль соблюдения правил возложен на Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), филиалы которого присутствуют повсеместно. Есть изменения, которые можно вносить без уведомления БТИ, другие требуют документального уведомления, а третьи нуждаются в получении обязательного разрешения.

Что можно делать в квартире без уведомлений и разрешений?

В основном свобода действий распространяется только на внесение декоративных и эстетических изменений, без вторжения в имеющуюся планировку объекта. Перечислим распространенные работы, которые можно осуществлять, не извещая об этом контролирующие органы:

  • косметический ремонт – замена отделки поверхностей (стен, полов, потолков);
  • установка новых окон – но с сохранением изначальной цветовой гаммы и рисунка;
  • монтаж фасадных элементов – кондиционеры, антенны, защитные сетки и так далее;
  • замена инженерных систем – но только на том же месте и с аналогичными параметрами;
  • перестановка электрической плиты в пределах кухни;
  • установка нестандартных дверей, например, купейных или карусельных.

Для каких работ понадобится предварительное уведомление БТИ?

Если вам недостаточно простора действий, предоставляемого выше, то можно его расширить, если заранее предупредить контролирующие органы о некоторых более серьезных изменениях, вносимых в планировку квартиры.

Краткий список популярных работ, входящих в данную категорию:

  • установка дополнительных стен без существенного увеличения нагрузки на перекрытия;
  • обустройство проемов в стенах, если они не являются несущими или межквартирными;
  • полная или частичная ликвидация стен, описанных в предыдущем пункте;
  • удаление дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление лоджий и балконов с использованием стандартных проектов;
  • перемещение сантехники в пределах помещения (кухни, ванной, туалета).

В каких случаях придется получать разрешение?

Это касается работ, которые затрагивают элементы конструкции и инфраструктуры, отвечающие за безопасность и/или являющиеся общими, но не переходят определенные допустимые границы. Приведем примеры:

  • любые манипуляции с газовыми трубами или вентиляционными каналами;
  • все виды работ с несущими стенами (даже формирование небольшого проема или ниши);
  • установка дополнительных стен, вес которых превышает нормативные ограничения;
  • перемещение санузла;
  • перенос или установка дополнительных элементов общей системы отопления;
  • монтаж балконов или лоджий (если они отсутствовали в изначальном проекте);
  • объединение квартир или присоединение дополнительных площадей;
  • установка технических средств, которые могут влиять на других жильцов.

На какие работы не стоит пытаться получить разрешение?

Это касается любых манипуляций, которые ослабляют надежность конструкции здания или напрямую затрагивают вопросы безопасности и/или интересы других жильцов. В частности, невозможно получить разрешение на:

  • демонтаж несущих стен;
  • объединение гостиной с кухней, в которой установлена газовая плита;
  • подключение «теплого пола» к общей системе отопления;
  • перемещение радиаторов и других элементов отопительной системы на балкон/лоджию;
  • внесение изменений в работу любых общедомовых коммуникаций;
  • увеличение балкона/лоджии за счет жилой площади.

При перемещении даже ненесущих перегородок следует помнить о нормативах по площади жилых помещений квартиры:

  • жилая комната в однокомнатной квартире не должна оказаться меньше 14 м2;
  • в двухкомнатных и квартирах с большим количеством помещений минимальная общая жилая площадь – 16 м2;
  • площадь спальни – не менее 8 м2;
  • площадь кухни – не менее 6 м2 (для однокомнатных – не менее 5 м2).

Если ваши изменения не удовлетворяют данным требованиям, то на разрешение также можно не надеяться.

Перепланировка

Алгоритм согласования перепланировки

Важный совет – никогда не приступайте к работам, на которые требуется разрешение, до момента получения такового. Иначе в случае отказа это может закончиться для вас крупным денежным штрафом, а также обязательным предписанием устранить все внесенные изменения за свой счет в указанные сроки. Еще один момент – если вы являетесь не единственным собственником квартиры, то согласие на перепланировку придется получить у всех остальных, иначе заявка даже не будет рассматриваться.

Отдельно коснемся вопроса перепланировки ипотечного жилья. Еще на стадии подписания договора с банком желательно удостовериться, что в нем отсутствует явный запрет на изменение конфигураций помещений, поскольку в противном случае все работы придется отложить до момента полного погашения кредита.

Вам гарантированно понадобится письменное согласие банка на перепланировку, поскольку он является фактическим собственником жилья.

  • Подготовка проекта перепланировки. Это важнейший документ, изготовление которого желательно поручить организации, имеющей необходимый допуск СРО к выполнению проектировочных работ. Готовый проект будет содержать несколько разделов – пояснительную записку, перечисление мер противопожарной безопасности, подробный изначальный план квартиры (его нужно будет предварительно получить) и схему будущей перепланировки с указанием всех вносимых изменений.
  • Согласование проекта. Готовый проект следует отправить на подпись к пожарным, к другим собственникам жилья (если таковые имеются) и в банк (для ипотечной квартиры). Помните, что срок действия проектной документации составляет всего 12 месяцев. Если не удастся уложиться в этот срок, придется оформлять проект заново.
  • Предоставление других бумаг. В первую очередь – правоустанавливающие документы: свидетельство на право собственности, акт купли-продажи, договор социального найма и так далее. Также понадобится технический паспорт квартиры с подробными планами и техническое заключение о возможности осуществления перепланировки (это все вы получите на стадии проектирования). Наконец, нужен ваш паспорт и (опционально) – нотариальная доверенность (если оформлением занимается не собственник).
  • Подача заявки. Весь пакет документов направляется в ближайший филиал МФЦ (Многофункционального центра), в котором составляется заявление по стандартной форме. В Заявлении указывается основная информация о собственнике, квартире, а также прописываются обязательства следовать проектной документации при выполнении работ и предоставить объект для последующей проверки членами Жилищной комиссии.
  • Ожидание результата. Остается только дождаться положительного решения и переходить к выполнению работ по перепланировке в соответствии с проектом. После их завершения предстоит пройти процедуру ввода квартиры в эксплуатацию (получить одобрение комиссии) и передать заключение в Росреестр для внесения соответствующих изменений (оплачивается пошлина).
обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.