13 декабря 2018
Оформление апартаментов в собственность: порядок действий
Оформление апартаментов в собственность: порядок действий

В начале 2000-х годов, когда один за другим начали сдаваться в эксплуатацию здания Московского международного делового центра «Москва-Сити», столичный рынок недвижимости впервые стал активно оперировать новым для себя понятием «апартаментов». Это слово в переводе с французского языка означает «квартира», и в Европе действительно означает отдельное помещение в доме, которое можно купить или арендовать.

В России, особенно в столице, апартаменты сразу же стали сверхпопулярным предложением, и сегодня они занимают от трети до половины всех реализуемых в новостройках площадей. Одной из причин рыночного успеха является тенденция использования данных объектов в качестве места для постоянного или временного проживания. Более того, подобное позиционирование является чуть ли не официальным у большинства застройщиков.

Преимущества объектов

Если же взглянуть на ситуацию глазами человека, который пытается найти для себя жилье с наилучшим сочетанием характеристик и стоимости, то апартаменты гарантированно выигрывают. Такая недвижимость обычно располагается в самых престижных районах города с наилучшей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Кроме того, она почти всегда предоставляет доступ к:

  • свободной планировке;
  • современным инженерным системам;
  • изысканным дизайнерским решениям.

И самое главное, – апартаменты в среднем на 15-20% дешевле в сравнении с квартирами с тем же расположением и идентичной полезной площадью. Так в чем же разница? Как обычно, в незаметных деталях, а именно – в правовом статусе данных объектов недвижимости. Эти нюансы и обуславливают некоторые особенности их оформления в собственность и повседневной эксплуатации. Дело в том, что апартаменты «де-юре» считаются нежилыми помещениями, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

На что реально влияет нежилой статус апартаментов?

Для начала перечислим категории граждан, для которых это вообще не имеет существенного значения.

  • Коммерческое использование. Если вы планируете открыть в апартаментах офис или обустроить складское помещение, то никаких проблем нет. Выгодно покупаем и пользуемся.
  • Сдача в аренду. Апартаменты – отличный вариант для инвестиций. Вы сможете получать регулярный доход от арендаторов, а как они будут использовать помещения – вас не должно сильно волновать.
  • Второе жилье. Предположим у вас есть загородный дом или квартира на окраине города, а работаете вы в центре. Тогда недорогие апартаменты смогут служить местом временного проживания или встречи с друзьями/родственниками. Совершенно иначе выглядит ситуация для человека, подыскивающего недвижимость, которая будет выполнять функцию постоянного и единственного места жительства, как для него, так и для всей его семьи. В этом случае проявляются все негативные особенности апартаментов, связанные с их нежилым статусом.
  • Регистрация. Ключевым отличием апартаментов от обычных квартир является невозможность оформить в них регистрацию. Это, в свою очередь, может создать проблемы при попытке записать ребенка в школу или садик, а также усложнит процедуру прикрепления к медицинским учреждениям.
  • Покупка. Существует целый список льготников (молодые семьи, военные и т. д.), которые имеют право на участие в программах льготного ипотечного кредитования. Однако эти программы работают только для жилой недвижимости и, соответственно, не распространяются на апартаменты.
  • Управление. Обычный многоквартирный дом эксплуатируется в соответствии с нормами Жилищного кодекса. Законодательное регулирование порядка управления нежилыми (юридически) домами отсутствует. На практике эта проблема решается застройщиком посредством создания специальной управляющей компании, выполняющей функции ЖЭКа.
  • Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений несколько выше, поскольку, в отличие от ЖКХ, они не дотируются государством. Однако это во многом компенсируется современными экономными инженерными системами и грамотными действиями управляющей компании.
  • Соседи. В теории в соседних с вами апартаментах может расположиться круглосуточный Call-центр или другое шумное учреждение. В реальности риск получить неудобное соседство намного ниже, чем в обычном многоквартирном доме. Апартаменты в жилых комплексах изначально проектируются именно для проживания.

Оформление апартаментов в собственность

Апартаменты оформляются согласно процедуре, отличающейся от обычного жилья, и схожей с другими категориями нежилой недвижимости, например, офисами или складами. Апартаментам присваивается уникальный кадастровый номер, и чтобы стать их владельцем, необходимо обратиться в Росреестр для прохождения государственной регистрации и получения документов собственника.

Лучше всего посетить ближайший к объекту филиал Росреестра, предварительно подготовив следующий комплект документов:

  • паспорт будущего владельца апартаментов;
  • документальное подтверждение возникновения прав собственности (свидетельство о получении наследства, договор купли-продажи и так далее);
  • справку об оплате государственной пошлины;
  • нотариально заверенную доверенность (если права собственности регистрирует не сам владелец, а его представитель).

Поскольку условия оформления могут меняться, то желательно перед подачей пакета документов уточнить их перечень на сайте «Госуслуги» или в отделении Госреестра.

Можно ли «превратить» апартаменты в квартиру?

Предположим, что при покупке апартаментов вы не учли всех особенностей данной категории недвижимости или в процессе ее эксплуатации у вас изменились приоритеты. Есть ли способ, позволяющий предоставить апартаментам жилой статус со всеми его бонусами? Теоретически, это возможно. Для этого необходимо получить экспертное заключение о том, что ваш объект удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

И здесь мы должны коснуться важного аспекта – почему вообще застройщики продают апартаменты, которые по всем внешним признакам ничем не отличаются от квартир, но при этом не оформляют для них жилой статус? Все просто – они не хотят связываться с получением множества разрешений. Ведь, согласно 15 статье ЖК РФ, жилым может быть признано лишь то помещение, которое отвечает всем установленным санитарным и техническим нормам. И этих норм достаточно много – от расстояния до автодорог и плотности застройки до уровня освещенности и звукоизоляции. Например, одно из обязательных требований – наличие не менее двух часов естественного солнечного освещения в день.

Тем не менее, для апартаментов в современных жилых комплексах шансы на смену статуса достаточно велики. Вам следует обратиться в Росреестр, подготовив следующие документы:

  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • подробные планы здания, включая поэтажный (если есть);
  • заявку на получения жилого статуса.

По результатам рассмотрения заявки будет назначена экспертиза при участии представителей всех заинтересованных надзорных органов. Если помещение признают соответствующим действующим нормам, то можно будет переоформить документы и получить жилой статус апартаментов. Останется только подать заявку и пакет документации в регистрирующие органы для внесения необходимых изменений в ЕГРН.

Оформление апартаментов в собственность

Способы увеличить шансы на смену статуса недвижимости

Важно отметить что данная процедура пока еще не является шаблонной, а затраты на пошлины весьма высоки. Поэтому для повышения шансов на успех эффективнее подавать коллективные заявки, например, от целого корпуса апартаментов. Это может сделать и сам застройщик, причем постфактум, – после ввода здания в эксплуатацию.

Следовательно, есть очевидный смысл сначала переговорить с его представителями. Кому, как не застройщику лучше знать, соответствует ли его объект жилым нормативам, и имеются ли шансы на смену статуса?

Но даже если у вас ничего не получилось с переоформлением, отчаиваться рано. Во-первых, в проекте находится закон, предлагающий уравнять в правах апартаменты с квартирами. Во-вторых, для некоторых апартаментов, имеющих гостиничный статус, можно оформлять временную регистрацию, которая гарантирует права, аналогичные имеющимся у собственников стандартных квартир.

Либо можно просто приспособиться к сложившейся ситуации, ведь практически все проблемы, возникающие вследствие отсутствия жилого статуса, решаемы.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.