28 июня 2018
Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке

Преимуществ у первичного жилья масса: и новые коммуникации, и свежий ремонт, и собственная развитая инфраструктура, и ни с чем не сравнимое удовольствие от приобретения квартиры без истории. Свести к минимуму эти плюсы сможет разве что низкое качество работ или нарушение сроков сдачи проекта. Поэтому если вам понравилась новостройка, вопрос заключается в том, чтобы сначала определить, надежна ли компания-застройщик. Ознакомьтесь со списком документов, которые должен предоставить застройщик, чтобы не допустить настоящих неприятностей после приобретения жилья.

Макет дома на фоне проектной документации и уровня

Ищем способы узнать, насколько надежна компания-застройщик

Конечно, идеально покупать квартиру у надежного инвестора с хорошей репутацией, многолетним опытом застройки и продажи квартир, работающим строго в рамках законодательства, не имеющим на счету ни одного проблемного объекта.

Искать такую компанию стоит и в открытых источниках, и в приватных разговорах. Наибольшую пользу принесет изучение аналитических статей и отзывов, которую публикуются на разных ресурсах в интернете. Причем изучить стоит не один сайт, а разные: официальные страницы ЖК, форумы дольщиков и другие порталы, посвященные недвижимости. В отзывах часто указываются и недостатки проектов, и ссылки на недобросовестных застройщиков.

Итак, предварительный отбор проведен и вы уже имеете представление о том, какие инвесторы соответствуют вашим требованиям. Теперь теоретические выкладки нужно подкрепить практическим опытом — познакомиться с документацией застройщика и жилого комплекса, который пришелся вам по душе.

Список документов от застройщика

Строительные работы всегда сопровождаются большим количеством документации. Какая-то является первостепенной, другая имеет для будущего инвестора меньшее значение. Список первостепенной выглядит следующим образом:

  • Лицензия на осуществление строительной деятельности.
  • Учредительные документы.
  • Разрешение на возведение жилого дома или комплекса.
  • Проект жилого комплекса.
  • Документы, подтверждающие правопринадлежность земли.
  • Денежные обоснования.

Федеральный закон № 214-ФЗ в статьях 19-21 закрепляет право будущего дольщика на знакомство с этими документами. То есть вы можете потребовать предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии уже при первом визите в офис компании-застройщика. По закону предоставить из вам должны по первому же запросу, однако на практике ситуация может несколько отличаться от идеала. Если сотрудник строительной компании упорствует в своем, лучше всего покинуть офис и вычеркнуть компании из списка подходящих.

К слову, доверить просмотр документов можно и специалисту: профессиональному риелтору или юристу. Взглянув на учредительные бумаги, лицензию и другие документы, он сможет ответить вам, насколько надежна компания-застройщик.

Список документов, которые нужно проверить у застройщика перед покупкой квартиры

Подробнее об учредительных документах

В этот список обязательно входят:

  • Устав;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство основного государственного регистрационного номера (ОГРН);
  • свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Во всех документах название компании должно быть прописано верно. Полезно будет также узнать данные учредителей компании и партнеров. Еще на этапе сбора информации о застройщике стоит уточнить объекте, реализованные им в течение последних трех лет, подкрепить эти данные уже при посещении офиса. Конечно, важны не только сами проекты, но и фактически сроки их сдачи и совпадение их с установленными изначально.

Если вы обнаружите расхождения в наименовании компании, какая-то информация покажется вам подозрительной или недостоверной, не бойтесь задавать дополнительные вопросы и перепроверять еще раз или обратиться к эксперту — в итоге такая предосторожность сэкономит для вас массу сил в будущем.

Главное: проверить срок действия лицензии застройщика и разрешения на строительство

Один из главных документов компании-застройщика — это лицензия на ведение строительной деятельности. Именно его возможному участнику долевого строительства стоит изучить с пристальным вниманием и в первую очередь. Как будущего покупателя, вас должны интересовать в нем следующие данные:

  • дата выдачи;
  • номер;
  • тип;
  • орган, выдавший разрешение.

Наиболее частая проблема, с которой дольщики сталкиваются впоследствии, это истекший «срок годности» лицензии. То есть лицензия обязательно должна быть действительна на протяжении всего периода строительства. Уточнить этот момент можно в оригинале лицензии, который вам по запросу должны предоставить в офисе застройщика. Отсутствие лицензии или невозможность взглянуть на нее — прямой повод не доверять застройщику и продолжать поиски.

Следующий по важности документ — разрешение на строительство конкретного жилого комплекса. Застройщик может вести несколько проектов единовременно, поэтому будьте внимательны при знакомстве с разрешением, уточните, выдано ли оно именно на интересующий вас проект. Разрешение на строительство также выдается на ограниченный срок, поэтому уточните дату его выдачи и сверьте сроки действия.

Следующий пакет документов — проектный

Построить дом без проекта нельзя. В проекте расписаны все технические подробности будущего дома, поэтому это особенно важный документ для будущих дольщиков.

Проектная декларация по правилам должна быть представлена на официальной странице проекта и доступна всем будущим инвесторам. Проектная декларация утверждается на Государственной строительной экспертизе. Она должна соответствовать техническим регламентам и нормам, установленным в России.

В проектной документации обозначаются:

  • адрес жилого комплекса;
  • сроки реализации проекта;
  • этапы строительства;
  • количество квартир;
  • технические спецификации квартир;
  • перечисление общедомового имущества;
  • список помещений, которые не входят в долевую собственность;
  • ориентировочный срок сдачи ЖК в эксплуатацию и организация, осуществляющая его;
  • вид страхования финансовых рисков;
  • список подрядчиков, осуществляющих строительство;
  • список инвесторов проекта;
  • метод выполнения застройщиком взятых обязательств.

Правопринадлежность участка — арендованный или приобретенный в собственность?

Проектные и учредительные документы застройщика оказались в порядке, значит, теперь пора проверить, все ли нормально с участком. Он может быть взят в долгосрочную аренду или полностью приобретен застройщиком. В первом случае нужно уточнить, когда истекает срок аренды. Важно, чтобы этого не произошло до окончания строительства, так как иначе сдать дом своевременно не получится, и судебные тяжбы могут занять много времени. Если земля принадлежит застройщику, важно сверить все данные в учредительных документах компании и свидетельстве на собственность. Одна неверная буква может принести немало убытков.

Подтверждает право собственности на участок соответствующий документ. В нем указана площадь участка и адрес, а еще кадастровый номер.

Планируемые и фактически сроки сдачи дома совпадают далеко не всегда, и к этому нужно быть готовым. На такой случай нужно уточнить, когда заканчивается срок аренды участка. Дом относится к официальным долгостроям после 3 лет «просрочки», поэтому важно, чтобы договор аренды участка охватывал этот промежуток времени с запасом.

Молодая пара читает договор в офисе застройщика

Финансовые документы застройщика

Последние по списку, но далеко не по значимости для возможного инвестора документы — финансовые. Именно на их основании можно сложить собственное представление о текущем финансовом положении застройщика, способен ли он уложиться в установленные сроки строительства и довести проект до сдачи. В этом пакете можно ознакомиться с балансом бухгалтерии и годовыми отчетами. Если вы не специалист, разобраться в них может быть непросто, поэтому вы можете воспользоваться помощью эксперта в юридической или сфере недвижимости.

От вашей внимательности во время проверки может зависеть многое. Конечно, наличие всех документов не убережет вас от возможных проблем, однако существенно сократить вероятность их появления.