03 декабря 2018
Апартаменты, их преимущества и отличия от квартир
Апартаменты, их преимущества и отличия от квартир

Совсем недавно рынок недвижимости не пестрел таким огромным количеством иностранных слов – лофты, таунхаусы, апартаменты, пентхаусы, кондоминиумы и пр. Чтобы купить жилье, достаточно было выбрать между квартирой и частным домом, а затем подыскать подходящий вариант в нужном месте и с желаемыми характеристиками. Сегодня благодаря прогрессу застройщиков потенциальному покупателю приходится существенно расширять свой словарный запас, чтобы понимать, что именно ему предлагают.

Стоит внимательнее рассмотреть такой вид недвижимости, как апартаменты, который появился на столичном рынке недвижимости еще в начале 2000-х годов, когда были сданы в эксплуатацию первые башни Московского международного делового центра «Москва-Сити». Однако именно в последние несколько лет апартаменты стали особенно популярны. Ведь около трети возводимых сейчас новостроек могут удивить заказчика такими предложениями.

Причина подобной внезапной взрывной популярности заключается в изменении парадигмы апартаментов. В момент своего появления (в том же «Москва-Сити») они преподносились исключительно как коммерческие помещения, а значит, были малоинтересны для рынка жилья. Сегодня застройщики позиционируют апартаменты практически как синоним квартиры. Насколько же справедливой и честной является подобная метаморфоза, и как это влияет на серьезных покупателей жилья?

Немного о статусе недвижимости

Несмотря на то, что слово «апартаменты» переводится с французского языка как «квартира», таковой этот объект не является. Согласно действующему российскому законодательству, он даже не относится к категории жилой недвижимости.

То есть, апартаменты де-юре сохранили свой статус коммерческих помещений, и по-прежнему не предназначены для постоянного проживания. Для государства они являются аналогом офисов, складов и других подобных объектов.

Почему застройщики продают апартаменты как жилье?

Потому что де-факто они им являются. Если вы посмотрите на любой современный жилой комплекс с апартаментами, то станет очевидно – в нем созданы все условия для комфортной и безопасной жизни:

  • присутствуют все необходимые инженерные системы и коммуникации;
  • предусмотрена развитая инфраструктура;
  • практически всегда имеется благоустроенный дворик с зонами отдыха, детскими и спортивными площадками, прогулочными дорожками;
  • в некоторых случаях даже есть собственный детский сад и школа.

Тогда почему застройщик еще на этапе получения разрешения не оформил объект как жилой? В этом и начинаются нюансы. Дело в том, что в Москве, особенно в центре, практически не осталось свободных площадей, подходящих для жилого строительства. Приходится выбирать из имеющихся, в результате чего новостройки не в полной мере удовлетворяют жестким требованиям, предъявляемым к жилому фонду.

Например, пролегающая слишком близко автомагистраль или недостаточная инсоляция могут стать непреодолимой преградой.

Другой вариант – реконструкция производственных, складских или административных зданий. Физически их можно достаточно быстро превратить в комфортное жилье, но вот с юридическим согласованием дела обстоят не так гладко. В результате застройщику проще выставить на рынок апартаменты, а связанные с их нежилым статусом недостатки компенсировать дополнительными преимуществами.

В итоге принимать решение о приобретении должен сам покупатель. Но для этого необходимо четко осознавать, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Основные отличия апартаментов от квартир

  • Стоимость. Одним позитивных моментов является разница в рыночной цене, которая может доходить до 30% для трех- и более комнатных апартаментов. Для двух комнат дисконт составляет порядка 20%, а однокомнатные апартаменты дешевле квартир в среднем на 15%. Интересный нюанс – при удалении от центра города разница в стоимости возрастает. Отметим, что речь идет о сравнении недвижимости одинакового класса и расположенной в сопоставимых по престижности районах.
  • Класс. Раз уж мы коснулись этого вопроса, то здесь тоже есть ощутимая разница. Апартаменты, в отличие от квартир, практически никогда не предлагаются в новостройках эконом-класса. Даже самый популярный «квартирный» класс «комфорт» представлен в данном сегменте очень слабо – не более 10%. Почти весь спектр предложений апартаментов примерно пополам разделен между классами «бизнес» и «элит» (около 50 и 40% соответственно), что говорит о высокоуровневом позиционировании данного жилья.
  • Расположение. Это одно из следствий предыдущего отличия. Апартаменты трудно встретить в спальных районах столицы, в основном они сосредоточены в ЦАО и других престижных уголках Москвы. Покупая такое жилье, вы одновременно гарантируете себе хорошую транспортную доступность и близость важных инфраструктурных, административных, развлекательных и культурных объектов. Косвенным «бонусом» становится потенциальная выгода от сдачи апартаментов в аренду. Найти выгодного арендатора будет намного проще.
  • Гибкость. В отличие от квартир, собственники апартаментов практически не ограничены в возможностях индивидуальной перепланировки помещений (за исключением, разве что, сноса несущих стен). Они не обязаны делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места и так далее. Можно использовать самые смелые проекты, располагать кухни и санузлы по собственному желанию и в любом количестве. В результате можно создать эксклюзивное жилье, полностью удовлетворяющее вашим личным предпочтениям.

Другие отличия апартаментов от квартир

  • Регистрация. Теперь перейдем от преимуществ к недостаткам, обусловленным нежилым статусом апартаментов. Ключевым из них является невозможность оформления постоянной регистрации. Но существует вполне эффективное решение данной проблемы. Закон позволяет временно прописаться в апартаментах сроком на пять лет с правом дальнейшего продления. При этом такая временная регистрация предоставляет доступ ко всем стандартным благам – закрепление в поликлинике, запись в садик и школу и так далее.
  • Приобретение. Государство спонсирует некоторые категории граждан (многодетные семьи, инвалиды, военные), предоставляя им льготные ипотечные кредиты для покупки жилья. Однако подобные программы рассчитаны исключительно для рынка жилой недвижимости, поэтому взять в ипотеку апартаменты не получится. С другой стороны, никто не отменял обычное кредитование. И сегодня многие застройщики сотрудничают с банками, предлагающими достаточно выгодные программы, включая беспроцентные кредиты.
  • Коммунальные услуги. Еще один болезненный вопрос – более высокие платежи за коммунальные услуги. Для апартаментов они в среднем на 15-20% выше относительно аналогичных по характеристикам квартир. Это связано с различными тарифами для жилых и нежилых помещений – государство дотирует только первые. Однако данный дисбаланс нередко успешно компенсируется заключением договора с эффективной управляющей компанией, а также установкой в новостройках более современных и экономных инженерных систем.
  • Соседство. Теоретически, кто-то из ваших соседей может использовать свои апартаменты для организации круглосуточных шумных праздников, а вы не будете иметь никаких законных механизмов влияния на ситуацию. На практике это достаточно редкое явление. Апартаменты в жилых комплексах позиционируются как жилье, и в подавляющем числе случае приобретаются именно для целей постоянного или временного проживания.
Апартаменты

Выводы

Итак, количество положительных и отрицательных различий между апартаментами и квартирами примерно одинаково. Поэтому потенциальный покупатель сам волен выбирать, какие факторы более существенные. Например, если у вас уже есть постоянная регистрация, и вы не относитесь к льготным категориям, то можно сэкономить 15-30% на покупке второго жилья. Его впоследствии можно будет выгодно сдавать в аренду благодаря удобному расположению.

Многих интересует еще один вопрос – можно ли как-то оформить для апартаментов жилой статус? Да, такой механизм существует, но он связан с прохождением сложной и затратной бюрократической процедуры проверки на соответствие объекта всем требованиям к жилому фонду.

Многие эксперты сегодня рекомендуют дождаться рассмотрения в Госдуме законопроекта, приравнивающего апартаменты к квартирам, и тогда на рынке недвижимости откроются новые возможности.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.