Жизнь над магазином

Можно ли выселить нерадивых арендаторов с первого этажа

Вот уже десять лет столичные власти обязывают застройщиков создавать социальную инфраструктуру прямо в жилых домах. Теперь первые этажи новостроек занимают супермаркеты, нотариусы, фитнес-центры и туроператоры. Но у этого явления есть и обратная сторона: "преимуществами" такой инфраструктуры становятся забитая парковка, шум, мусор и неприятные запахи. "Московские новости" выяснили, отчего складывается такая ситуация и можно ли с ней бороться.

Мнимое благо

Начиная с 2002 года на первых этажах жилых домов стали располагаться коммерческие помещения - квартир в них быть не должно. В инвестиционном контракте на строительство дома прописываются требования города по размещению различных магазинов, офисов и других социальных объек-тов, которые учитывают актуальные потребности района в той или иной инфраструктуре. "Коммерческие помещения появляются в проекте жилого комплекса сразу, как только рождается концепция, поскольку без них невозможно спланировать первый уровень здания", - говорит директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум" Анна Соколова.

В проектной документации, как правило, уже прописаны конкретные помещения, их параметры и характеристики, здесь же идет разработка инженерной концепции в зависимости от того, где будет расположен обычный магазин, где продуктовый, где кафе или ресторан. "Понятно, что открыть фитнес-клуб с бассейном в жилом здании можно только при условии запроектированной водоизоляции перекрытий, а заведения общественного питания - при условии функционирования соответствующей вентиляционной вытяжки", - комментирует Соколова. А на практике часто получается, что застройщику не интересны сложные объекты, да и качество инфраструктуры в целом отходит на второй план, уступая место выгоде. А это значит, что в большинстве домов можно разместить очень ограниченный перечень организаций.

Произвол на законных основаниях

По оценкам участников рынка, 90% девелоперов продают коммерческие помещения в жилых комплексах и лишь 5% - сдают их в аренду. "Для девелоперов это наиболее выгодная модель. Очень редко они берут на баланс управляющую компанию и сдают помещения в аренду. Это связано с тем, что коммерческие объекты занимают небольшую долю от общей площади строящегося дома (порядка 10%) и заниматься арендой в таких малых масштабах многим застройщикам просто неинтересно", - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Мария Кондакова. В свою очередь, это означает, что в дальнейшем застройщик никак не может повлиять на последующее использование этих площадей. "Вот и получается, что в рамках комплексной застройки одного ЖК в микрорайоне можно встретить десять продуктовых магазинов, пять салонов красоты, четыре аптеки и три стоматологические клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта, например ателье или ремонта обуви. Такая картина встречается очень часто. Причем выглядят такие помещения обычно не слишком привлекательно, но застройщику все равно, для него главная задача - как можно быстрее уйти с площадки, реализовав все, что построено", - говорит Анна Соколова.

На этом проблемы не кончаются. По словам Соколовой, на практике арендаторы не придерживаются назначения помещения по проекту. Для жильцов это зачастую оборачивается настоящей проблемой, а наше законодательство, увы, не накладывает санкций на девелопера в случае несовпадений назначения по проекту и его фактического использования.

Инфраструктурное взаимонепонимание

Впрочем, те застройщики, которые решили не продавать площади первых этажей, а сдавать их в аренду, также не слишком внимательны при выстраивании пресловутой инфраструктуры. Эксперты отмечают, что одна из распространенных ошибок девелоперов - неверный учет потребностей жителей района. Но от этого могут пострадать не только жильцы, но и сами девелоперы.

"Дом не может существовать в отрыве от его внешней среды обитания. Недоучет может повлечь массу проблем и для жильцов, и для девелоперов, поскольку отразится на ликвидности квартир, которые он собирается продавать", - говорит управляющий партнер "БЕСТ-Недвижимость" (офис на Маяковской) Яна Мандрыкина.

Более того, все чаще покупатели квартир, особенно дорогих, сами начинают диктовать критерии выбора объектов инфраструктуры. "Запросы жильцов увеличиваются прямо пропорционально повышению класса проекта. Причем в сегменте премиум-класса речь идет уже не просто о факте наличия фитнеса, ресторана или салона красоты, клиенту желательно уже знать название конкретного бренда", - отмечает Анна Соколова из "Метриум". Но большая часть новостроек все же не является элитным жильем, и обитатели таких домов вынуждены мириться с тем, "что дадут".

Что делать?

Многие горожане не всегда довольны тем, что происходит под их окнами. По словам председателя коллегии адвокатов "Улищенко и партнеры" Марины Улищенко, как правило, они жалуются на повышенный шум, рекламные щиты и растяжки, которые загораживают окна, неприятные запахи из кафе и ресторанов, бытовые отходы, большое количество автомобилей.

"С шумом можно бороться. Общее правило работы развлекательных заведений, расположенных в жилых домах, - работа с 11 вечера до семи утра запрещена. Если арендатор или собственник коммерческого помещения не идет на мирные переговоры, нужно вызывать участкового и писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности. Причем чем чаще фиксируются такие вызовы, тем больше шансов победить в борьбе за спокойный сон. Для начала на юридическое лицо будет наложен штраф - от 40 до 80 тыс. руб. Крайняя мера - выселение. Ее можно добиться, собрав необходимые доказательства чрезмерного шума. Для этого необходимо зафиксировать ваши обращения к участковому, письма в адрес шумного соседа с указанием претензий и требованиями прекратить нарушать право на отдых, получить заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума. С указанными документами можно направляться в суд с иском о запрете арендатору вести деятельность в помещении, в результате которой жители дома испытывают дискомфорт", - рассказывает Улищенко.

Кроме того, как правило, все спорные вопросы от лица жильцов решает УК или ТСЖ. "Жильцы также могут напрямую написать жалобу в местный орган исполнительной власти.

В зависимости от выявленных нарушений на арендатора может быть наложен штраф, предъявлено требование ликвидации нарушений в определенный срок. В крайнем случае возможно наложение запрета на размещение магазина/офиса в занимаемом помещении.

Но для последней меры потребуется немалое количество заявлений от жильцов и очень большая настойчивость", - отмечает директор по развитию компании Praedium Артем Полещук.

Увы, как оказалось, у жильцов, пострадавших от нерадивых арендаторов первых этажей, не так много прав. "Если проектная документация в порядке, то избавиться от того или иного магазина будет сложно. Придется доказывать, что имело место быть то или иное нарушение в виде шума или излишнего мусора. На деле это сделать не так просто, и, как показывает практика, не всегда все жильцы готовы под этим подписаться. У многих не хватает времени или просто нет желания", - говорит Марина Улищенко.

Но это не значит, что нужно опускать руки. Адвокаты рекомендуют для начала обратиться к юридическому лицу - руководству магазина или ресторана, который доставил вам неудобства. Кроме того, на жалобу обязаны отреагировать местные власти. "Суд является последней инстанцией, но здесь есть свои нюансы. Нужна доказательная база, время и деньги", - говорит Улищенко. По словам эксперта, в целом таких дел в адвокатской практике немного. "Скорее всего проблемы регулируются на месте или, увы, остаются нерешенными по вышеуказанным причинам", - резюмирует юрист.

Факты о первых этажах

Чаще всего первые этажи жилых зданий занимают продуктовые магазины (порядка 70% арендаторов), туристические фирмы, нотариальные конторы или отделения банков (10%), парикмахерские и салоны красоты (10%). На первичном рынке коммерческие помещения в жилых домах продаются без отделки и внутренних перегородок. При проектировании в здании выделяются как совсем небольшие помещения площадью до 30 кв. м, где может удобно разместиться, например, салон цветов, ателье по ремонту одежды или салон связи, так и крупные помещения площадью до 150-200 кв. м, которые чаще всего используются под магазины. Проект "билдинг-садов" (устройство частных учреждений дошкольного образования на первых этажах новостроек) уже обсуждался на правительственном уровне. В нескольких городах Подмосковья (Щелково, Люберцы, Балашиха, Долгопрудный) власти планируют начать реализовывать эту идею в ближайшем будущем.

Часто в новостройках арендуют сначала помещения организации, которые занимаются отделкой и ремонтом, торговлей отделочными материалами, окнами, дверями и т.п., а потом их сменяют предприятия сферы обслуживания. В свою очередь бизнесмены, купившие помещения на первых этажах, получают гарантированный поток покупателей - как жителей комплекса, так и людей "с улицы" - и соответствующую прибыль, а жильцы дома - необходимую для повседневной жизни инфраструктуру шаговой доступности.

Жители-арендаторы

Анна Чин-Го-Пин, директор по маркетингу и PRRoseGroup, проект "Микрогород в лесу" "Оригинальная концепция инфраструктуры "Микрогорода в лесу" ориентирована на тех, кому важен комфорт. Кроме того, концепция микрогорода изначально предполагала идею - живи и работай в одном месте. Это значит, что инфраструктуре уделяется огромное внимание. Выбирая арендаторов, мы отдаем приоритет нашим жителям не только потому, что собственники малого и среднего бизнеса составляют значительную долю покупателей квартир, но отчасти еще и потому, что не хотим, чтобы в микрогороде, ориентированном на семьи с детьми, возникали сомнительные заведения. Предприимчивым микрогорожанам будет просто стыдно и коммерчески невыгодно предоставлять некачественные услуги своим соседям, с чьими детьми их дети будут ходить в школу и гулять во дворе. В рамках первой очереди проекта планируется открытие лавки итальянских продуктов, фермерского магазина, мини-маркета, пекарни, аптеки, магазина детских товаров, йога-клуба и ветеринарной клиники. В планах открытие книжного магазина, магазина цветов, товаров для дома. Экспонировать помещения коммерческого назначения в микрогороде мы начали всего пять месяцев назад. Сейчас более 60% помещений забронировано, причем 85% из них забронировано именно жителями микрогорода.

Планируемый ввод в эксплуатацию коммерческих площадей - конец 2013 года, а функционирование инфраструктуры начнется, как мы надеемся, летом 2014 года. Все помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, расположены на первых этажах жилых домов. Помещения свободной планировки и имеют отдельные входы с улицы и витринные окна".

Если арендатор или собственник коммерческого помещения не идет на мирные переговоры, нужно вызывать участкового и писать заявление

Рита Долженкова